L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2006-48 du 9 Octobre 2006

Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2006-48 du 9 Octobre 2006 relative à la mise à disposition des organismes du logiciel ProRelog sur le site Web de l'Union sociale pour l'habitat

Circulaire n° 48-06

Nos Réf. : PLM/JN/mg

Pièce jointe : mode d’accès sur le site Internet et notice d’emploi

Objet : Mise à disposition des organismes du logiciel ProRelog sur le site Web de l'Union sociale pour l'habitat

Destinataires : Tous organismes et Associations Régionales Hlm

Paris, le 09 octobre 2006

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

Dans le cadre de son Plan d’Investissement 2005, l’Union sociale pour l’habitat a fait réaliser un logiciel assez simple pour aider les organismes à la programmation de la reconstitution de l’offre de logement social en PRU, et en particulier à l’évaluation des besoins en relogement à taux d’effort maîtrisé.

Cet outil, nommé ProRelog est téléchargeable depuis fin août sur le site Web de l’Union (www.union-habitat.org) et a également été diffusé sous forme de CD lors du Congrès de Bordeaux.

La programmation de la reconstitution de l’offre de logement social lors d’un Projet de Rénovation Urbaine doit s’établir très en amont de la mise en œuvre du projet et prendre en considération de multiples facteurs : évolution de la demande globale sur le bassin d’habitat ; offre nouvelle créée dans le cadre du Plan de Cohésion Sociale ; non diminution du volume global de logement locatif social offert (« 1 pour 1 ») à l’issue du PRU ; souci de favoriser des itinéraires résidentiels réalistes...

Parmi ces facteurs, le relogement dans le parc neuf d’une partie significative des ménages contraints à déménager suite aux opérations du PRU (démolitions, restructurations...) est évidemment essentiel, et s’inscrit dans les règles de l’ ANRU.

Le but du logiciel ProRelog est d’aider à la prise en compte objective des besoins et possibilités de relogement des ménages issus du parc social supprimé dans le parc neuf reconstitué.

Il permet notamment d’effectuer des simulations sur les caractéristiques de ces logements neufs « reconstruits » (typologie et taille, type de financement, objectifs de niveau de charges, taux d’occupation, marges applicables sur les loyers...) et d’évaluer leur impact en terme de taux d’effort supportable pour les ménages relogés.

Des séances de « prise en main » collectives du logiciel par les organismes intéressés seront organisées d’ici fin 2006 et début 2007, par l’ Union sociale pour l’habitat, en liaison avec les Associations Régionales. Elles pourront l’être également à la demande d’organismes particulièrement concernés par l’acuité des questions de relogement, dans le cadre de « l’appui sur site » de la DLAP aux volets logement des PRU.

Nous vous souhaitons bonne réception de la présente et vous prions d’agréer, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, l’expression de nos salutations distinguées.

Paul-Louis Marty


Aide à la programmation de

la reconstitution de l’offre sociale en PRU :

Notice de présentation du logiciel « ProgRelog »

de simulation des besoins de relogement

à taux d’effort maîtrisé

« Reconstitution de l’offre » et « relogement »

Dans le cadre des Projets de Renouvellement Urbain, il est nécessaire de distinguer problématique de reconstitution de l’offre locative sociale (à la quelle s’impose très généralement la règle dite « du 1 pour 1 » : à tout logement social supprimé doit correspondre une « reconstruction » en PLUS, PLUS CD et PLAI), et problématique de relogement des ménages contraints à déménager à l’issue des opérations de démolition ou restructuration.

Deux questions relativement distinctes, mais centrales et sensibles dans la plupart des PRU.

En terme de relogement, le Règlement Général de l’ ANRU formule deux principes :

- offrir aux ménages, directement concernés par la démolition, des restes à charge (loyers et charges, déduction faite des aides personnelles au logement) compatibles avec leurs revenus ;

- reloger au moins 50% des familles dans des logements dont la date de conventionnement ne soit pas antérieure de plus de 5 ans à la date de relogement ».

L’outil ProRelog

Poser de manière objective cette question du « relogement dans le neuf », et analyser les conditions de compatibilité des deux exigences énoncées ci-dessus : tel est l’objectif que s’est donné l’outil informatique simple, sous EXCEL, dit « ProRelog », dont l’ USH a confié la réalisation au prestataire THG.

Cet outil permet de simuler, à partir de quelques données courantes sur chaque ménage appelé à déménager et ses conditions initiales de logement (dans un bâtiment voué à la démolition, le plus souvent), le type de logement neuf (type, taille, financement...) à même de lui garantir simultanément, après APL :

- un taux d’effort inchangé ou contenu par un taux d’augmentation fixé ;

- un taux d’effort restant sous un plafond maximum (à paramétrer par l’organisme).

En pratiquant cette simulation sur l’ensemble des ménages concernés (à l’échelle d’un PRU par exemple), il est ensuite possible de définir la programmation théorique des reconstructions destinées au relogement, la plus proche de l’objectif de taux d’effort invariant pour chacun des ménages

Processus de calcul et résultats

Le processus de calcul de l’outil est assez simple :

· Etape 1 : l’organisme saisit une dizaine de données (disponibles chez tout bailleur) sur chaque ménage et le logement qu’il occupe initialement (Bouton « Entrer données ménages ») ;

· Etape 2 : l’organisme saisit quelques données complémentaires concernant les groupes et leur environnement (Bouton « Lancer Questionnaire ») ;

· Etape 3 : l’organisme définit les caractéristiques physiques qu’il souhaite pour les logements neufs reconstruits (dont type, surface, niveau de charge : trois données essentielles dans le calcul de l’APL) (Bouton « Voir et Optimiser Résultats ») ;

· Etape 4 : « Prorelog » calcule, pour chaque ménage, le taux d’effort résultant de chacune des hypothèses de financement du logement neuf : en PLS, PLUS, PLA I et « PLUS VB » (PLUS à loyer minoré correspondant généralement aujourd’hui au PLUS CD, mais susceptible d’être paramétré). Il le compare au taux d’effort initial (pondéré le cas échéant d’une majoration considérée comme acceptable) et au taux d’effort maximum admis, et retient le mode de financement optimal pour chaque ménage.

Les premiers résultats de ce « passage au crible » apparaissent sous forme d’un tableau mettant en évidence la programmation possible (nombre de PLS, PLUS, PLUS CD, PLAI…), mais aussi le nombre de ménages dont le relogement en neuf ne trouve pas de solution dans les hypothèses définies à l’étape 3.

Cette étape 4 permet également de lancer autant de simulations que nécessaire en agissant sur ces hypothèses (« Modification des variables »).

· Etape 5 : « Prorelog » présente un certain nombre de tableaux croisés permettant de détailler, par exemple : la typologie des logements programmés pour chaque mode de financement ; la distribution des taux d’effort et le taux d’effort par ménage ; la distribution des « reste-pour-vivre » (après dépenses de logement) par rapport au seuil de pauvreté…

Taux d’occupation, surface et objectif de niveau de charge des logements reconstruits

Ces trois variables sont, on l’a dit, essentielles dans le calcul de l’APL, aussi le ProRelog permet-il de prendre en compte de manière globale mais fine les questions :

· de sur ou sous-occupation avant et après relogement

· de surface habitable proposée dans le logement neuf

· d’estimation des charges locatives réelles dans le logement initial et d’objectif de niveau de charge futur dans le logement reconstruit.

Simulations

Des simulations de programmation, sous contrainte de taux d’effort maîtrisé pour chacun des ménages, pourront donc être réalisées en faisant « bouger » chacune des variables suivantes concernant les logements neufs:

· Taux de sur ou sous-occupation admis

· Surface habitable

· Taux d’effort maximum et augmentation admise du taux d’effort initial

· Application (ou non) des marges « techniques » et « locales » sur loyers

· Niveau de la variable « PLUS VB » : ordinairement fixée au niveau du PLUS CD, il est possible de lui attribuer une valeur moindre afin de simuler son effet sur la résolution des cas les plus difficiles (par exemple loyer pratiqué à hauteur de 80% des plafonds ; et le cas échéant relogement dans l’existant).

Diffusion et prise en main de l’outil ProRelog

L’outil a été testé auprès d’organismes en Régions Centre et Nord / Pas-de-Calais. Il a été diffusé sous forme de CD dans le cadre du Congrès de Bordeaux, et est téléchargeable depuis début Septembre sur le site Internet de l’ USH :

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Des séances de « prise en main » collectives du logiciel par les organismes intéressés seront organisées fin 2006 et début 2007, par l’ USH, en liaison avec les AR.

Elles pourront l’être aussi directement, à la demande d’organismes particulièrement concernés par l’acuité des questions de relogement, dans le cadre de « l’appui sur site » de la DLAP aux organismes en PRU.

Conception et réalisation : THG, avec la collaboration de USH/DLAP et USH/DEEF

Contact USH/DLAP: jean.nika@union-habitat.org

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 09.10.2006
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2006-48

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