L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2009-01 du 7 Janvier 2009

Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2009-01 du 7 Janvier 2009 relative à la modification du décret charges

Circulaire n° 001.09

Nos Réf. PQ/HdL

Pièces jointes : 2

Objet : Nouveau décret charges

Destinataires :

Tous les organismes Hlm.

Paris, le 7 janvier 2009

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

Le décret relatif aux charges récupérables a été publié au JORF du 26 décembre 2008.

Vous trouverez en annexe une note de présentation et le texte de ce décret.

Cette décision répond à une demande de notre part régulièrement renouvelée, de modification et de stabilisation des règles de récupération des charges de gardiennage, dans un contexte où les arrêts de la Cour de Cassation avaient créé une instabilité juridique et des risques financiers non négligeables pour les organismes.

La formule retenue par les pouvoirs publics - 75% de récupération lorsque le gardien assure les deux tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des déchets, 40% s'il assure une des deux - ne répond pas complètement aux demandes de l'Union et des Fédérations, mais elle a paru préférable au maintien des risques de contentieux qui existaient dans le cadre du précédent décret.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, l’expression de mes salutations distinguées.

Pierre Quercy

Annexe à la circulaire 001/09 du 7/01/09

NOTE SUR LE DECRET CHARGES

Le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008, qui vient d’être publié au JORF du 26 décembre 2008, modifie à la fois le décret 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article L.442-3 du CCH concernant le secteur Hlm et celui du 26 août 1987 régissant le secteur privé Le texte du décret est joint en annexe..

Les modifications apportées sont similaires pour les deux textes et concernent, pour l’essentiel, les modalités de récupération des dépenses de personnel (personnel assurant l’encadrement technique, gardiens, employés d’immeubles).

1) Dépenses de personnel assurant l’encadrement technique :

Le projet de décret limite dorénavant la partie récupérable du personnel d’encadrement technique et en précise la définition. Il s’agit du personnel chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble. La « notion d’encadrement technique » est donc, désormais, réglementairement définie.

Par ailleurs, le montant récupérable est limité à 10 %. Il y a donc, en la matière, une régression préjudiciable aux organismes bailleurs.

2) Dépenses concernant l’emploi d’un gardien ou concierge :

Dans l’ancien texte, lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets étaient assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, étaient exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant.

Les jurisprudences intervenues en la matière faisaient une application littérale du texte, et imposaient au préposé de faire obligatoirement et cumulativement les deux tâches, et ce de manière exclusive c’est-à-dire sans l’aide d’aucun tiers quelqu’il soit ; à défaut, aucune dépense n’était récupérable.

Le nouveau texte montre, sur ce point, une avancée en permettant :

- une récupération à hauteur de 75 % à la condition que les deux tâches soient effectuées par le gardien ou le concierge, mais y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les jours de repos obligatoire et les congés, prévus par le contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail, ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien d’effectuer seul les deux tâches.

Ainsi, pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus par le contrat de travail, lorsque le gardien sera remplacé ou aidé dans ses tâches par un tiers, c’est-à-dire un autre gardien, ou un employé mais aussi par une entreprise, une association, une régie de quartier…, les conditions de récupération seront inchangées.

De même en cas de force majeure (impossibilité d’intervenir en raison d’un évènement imprévisible et irrésistible d’origine externe), ou d’impossibilité matérielle ou physique temporaire (collecte des déchets rendue impossible, blessure du gardien ou du concierge l’empéchant de faire l’entretien des lieux…) la récupération à 75% sera toujours possible.

En revanche, le texte indique toujours que le gardien ou concierge doit « assurer » l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets : une réalisation effective, cumulative et exclusive du travail par le préposé, hormis les cas cités, est donc toujours nécessaire.

- une récupération à concurrence de 40 % si le gardien ou le concierge n’assure que l’une des deux tâches.

Le texte prévoit, dans les mêmes conditions que celles susvisées, la possibilité de récupération à 40 %, y compris lorsque le gardien est aidé ou remplacé par un tiers.

- enfin, un ménage de gardiens ou concierges est considéré comme un personnel unique ; les deux tâches peuvent donc être partagées, la récupération étant maintenue à 75 %.

3) Dépenses concernant l’employé d’immeuble

Le nouveau texte permet la récupération de la totalité de la rémunération et des charges sociales et fiscales y afférent, de l’employé qui assure l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets. La condition cumulative qui existait auparavant n’est plus retenue. Le remplacement des employés ne fait cependant pas partie du texte du décret du 19 décembre 2008, ce qui est regrettable.

Notre proposition (conforme aux préconisations du rapport PELLETIER) permettant une récupération à hauteur de 25 % (même si aucune des deux tâches n’est effectuée) n’a pas été retenue, ce qui ne favorisera pas l’évolution des métiers des gardiens.

Soulignons également que la rédaction même du texte montre un caractère contraignant, en ce qu’il précise, tant pour le gardien ou le concierge que pour l’employé, que les deux tâches (ou une seule) doivent être visées dans le « contrat de travail ». Si le texte du décret n’a pas de portée rétroactive il engage cependant l’avenir et les organismes devront prêter attention à la rédaction des contrats futurs.

Enfin, le décret liste expressément certains éléments de la rémunération qui ne pourront être récupérés sur les locataires :

- le salaire en nature,

- l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;

- les indemnités et primes de départ à la retraite ;

- les indemnités de licenciement ;

- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise ;

- la participation de l’employeur à l’effort de construction ;

- la cotisation à la médecine du travail.

Ces exclusions valent tant pour le gardien ou concierge que pour l’employé d’immeubles.

Le nouveau décret est applicable au 1er janvier 2009.

Contact: Hervé des Lyons, Denise Salvetti, Huberte Weinum, direction juridique et fiscale (DJEF) ; tel. 01 40 75 78 60 ; Mél : djef@union-habitat.org

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 07.01.2009
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2009-01

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