L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2010-42 du 29 Juin 2010

Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2010-42 du 29 Juin 2010 relative aux charges récupérables - vente de chaleur

Circulaire n° 042.10 Destinataires : Tous les organismes Hlm

Nos Réf. : PQ/HdL/zs

Pièce jointe : 1 questionnaire

Objet : Charges récupérables - Vente de chaleur

Paris, le 29 juin 2010

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

La Cour de cassation a rendu le 10 novembre 2009 une décision relative à la récupération d’une facture de vente de chaleur par un bailleur privé.

Le bailleur, comme de tout temps, avait récupéré sur les locataires l’intégralité de la facture d’un fournisseur de chaleur, au même titre que les factures provenant de fournisseurs de gaz ou d’électricité.

Le débat ayant été ouvert il y a 36 ans, en 1974, la justice, à savoir la Cour de cassation, avait tranché. La haute Cour a considéré alors que le propriétaire, en achetant de la chaleur, n’acquiert pas un combustible destiné à être transformé en calories, mais “qu’il achète directement ces calories à un organisme dont la personnalité juridique se différencie de la sienne, sans confusion possible”. Dès lors, une facture d’énergie est entièrement récupérable.

L’administration, après quelques hésitations, s’était placée dans la même position au cours des années quatre-vingt dix, en considérant que : « Dans le cas d'un réseau de chaleur, le bailleur prend en charge les installations de distribution d'énergie à l'intérieur de l'immeuble. Mais, généralement, il n'est pas partie prenante dans l'installation de production d'énergie, qui, par exemple, peut-être une centrale thermique communale ou un réseau de géothermie intercommunal. La fourniture d'énergie est alors récupérée entièrement auprès des locataires, au titre des charges locatives. » (Rép. Min. à Mme Beaudeau n° 02509 du 06/11/97 JOQR SENAT page 3079). C’est sur ces bases que les factures de vendeurs de chaleur sont récupérées auprès des locataires par les organismes d’Hlm.

Dans leur décision de novembre 2009, les juges de la Cour de cassation relèvent que « les factures émises par la CPCU présentaient une tarification en “binôme” composée d’une “partie variable dite R1, proportionnelle à la consommation effective de l’usager” s’exprimant en “euros/tonnes de vapeur” et d’une “partie fixe, dite R2, liée à la puissance garantie, c’est-à-dire à la puissance que l’usager est en droit d’appeler et correspondant aux engagements contractuels” s’exprimant en “euros/kW souscrit et représentative de la redevance annuelle d’abonnement”.

Or, poursuit la Cour, « les sommes correspondant à la “prime fixe dite R2” seraient exclues des charges récupérables ainsi que la taxe à la valeur ajoutée correspondante ».

Cette solution, nouvelle, pose de nombreux problèmes :

1. le décret relatif aux charges précise que la dépense relative au « combustible ou à la fourniture d’énergie » est récupérable, « quelle que soit sa nature ». Or c’est bien d’une énergie fournie par un tiers dont il est question ici ;

2. il n’est pas contestable, en outre, que le bailleur n’a aucune maîtrise sur le prix qui lui est facturé, en particulier pour la partie dite R2, qui n’est que la contrepartie d’une dépense d’investissement engagée par le fournisseur d’énergie pour produire et transporter celle-ci jusqu’au consommateur. A t-on envisagé de distraire du prix du KW/h le coût du réseau ERDF ou le montant de l’amortissement suite à l’édification des centrales nucléaires ?

3. la position prise aujourd’hui par la Cour de cassation doit être mise en perspective enfin avec les textes les plus récents, en particulier la loi ENL de 2006, qui précise qu’en matière de charges « le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur » (art. L. 442-3 du CCH).

Le revirement de la Cour de cassation, 36 ans après la décision qui a fondé une récupération constante des dépenses d’acquisition de chaleur par tous les bailleurs, vient ainsi, aujourd’hui, se heurter à la loi la plus récente.

Cet arrêt, du fait de l’effet relatif de la chose jugée en droit privé n’est, stricto sensu, opposable qu’aux seules parties au procès. On peut craindre cependant que, dans le cas d'un contentieux bailleur-locataires sur le même thème, une solution judiciaire de même nature soit rendue, avec le risque d’un remboursement sur 3 ans de charges indues.

La décision du 10 novembre 2009, en contradiction avec la loi de 2006, menace les équilibres en cours de définition dans le cadre de la loi Grenelle 2. Les bailleurs ne sont pas seuls concernés. Les fournisseurs d'énergie, qui gèrent les réseaux de chaleur, comme les collectivités territoriales, qui sont au coeur des décisions de leur développement, notamment dans le cadre des énergies renouvelables, le sont également.

L’Union sociale pour l’habitat demande en conséquence au secrétariat d’Etat au Logement de permettre aux bailleurs une meilleure maîtrise des conditions de prix du chauffage des logements sociaux. Cela implique le retour à la situation antérieure, éventuellement par la voie législative. Nous agissons en conséquence auprès des pouvoirs publics, Gouvernement et Parlement, auxquels nous avons fait des propositions dans ce sens.

Pour nous permettre de mieux cerner l’ampleur du problème et d’argumenter en toute connaissance de cause, vous trouverez ci-joint, un questionnaire rapide auquel nous vous demandons de répondre pour le 20 juillet. Vous remerciant de votre collaboration et restant à votre entière disposition,

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, l’expression de mes salutations distinguées.

Pierre Quercy

Contacts : DJEF - Direction juridique et fiscale - Tél : 01 40 75 78 60 - Mél : djef@union-habitat.org

DLAP - Délégation à l’action professionnelle Eva PINEAU (pour toute question relative au questionnaire) :Tél : 01 40 75 68 03 : Mél : eva.pineau@union-habitat.org

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 29.06.2010
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2010-42

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