L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire UNFOHLM n° 99-94 du 30 Novembre 1999

Circulaire UNFOHLM n° 99-94 du 30 Novembre 1999 relative à la note technique relative aux hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification des opérations

Circulaire PLM/FP/og-94-99

Destinataires

Offices publics d’HLM

Sociétés anonymes et Fondations d’HLM

Coopératives d’HLM

Paris, le 30 novembre 1999

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

Je vous fais parvenir la note technique relative aux hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification de l'équilibre des opérations que le Directeur Général de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction adresse aux DRE et aux DDE.

Vous noterez que le loyer d'équilibre n'a pas pour objectif unique de définir le loyer pratiqué mais constitue essentiellement une méthode d'aide à la décision.

Cependant cette note demande aux services de l'Equipement (p. 2) de s'attacher à fixer avec le bailleur un loyer maximum de convention qui tienne compte de l'importance des "contributions gratuites" (subvention, apport au titre de la PEEC, terrain apporté pour le Franc symbolique,…).

J'ai fait connaître à la DGUHC notre plus total désaccord sur ce point qui tend à substituer une gestion administrée des loyers à la responsabilité des organismes. L'exploitation économique des organismes est en effet globale et ne se calcule pas opération par opération.

Le loyer plafond des logements PLUS (pour 90 % d'entre eux) fait déjà l'objet d'une baisse de 10 % par rapport au plafond PLA. Ce niveau constitue selon nous celui qui doit être retenu pour la signature des conventions. Pour les 10 % de logements restant la convention peut être signée à 120 % du plafond PLA. Le loyer pratiqué, par contre, peut être inférieur mais cela relève de la seule responsabilité de l'organisme.

Je vous invite à nous faire remonter les difficultés que vous pourriez rencontrer.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l'assurance de mes sentiments les meilleurs.

Paul-Louis MARTY

P.J. 1

La Défense, le 12 Novembre 1999

NOTE TECHNIQUE

relative aux hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification de

l'équilibre des opérations financées en PLA

à l'attention de Mesdames et Messieurs les Directeurs régionaux et Directeurs

départementaux de l’Equipement

Référence : circulaire n° 92-50 du 14 octobre 1992, annexe 1

circulaire n°97-51 du 29 mai 1997 relative au financement de logements locatifs sociaux pouvant bénéficier des subventions de l'Etat et de prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations, annexe IV.

Les hypothèses d'évolution des produits et des charges pour analyser l'équilibre des opérations PLA ont été fixées par la Direction Générale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction et la Direction du Trésor (en concertation avec la Caisse des Dépôts et Consignations) aux valeurs ci-après (B) que vous voudrez bien prendre en compte pour les calculs prévus à l'annexe IV de la Circulaire interministérielle du 29 mai 1997 sus-référencée. Il m'apparaît utile (A) de rappeler un point de méthodologie.

A) observations méthodologiques

Je tiens à attirer votre attention sur le concept de loyer d'équilibre

1. la finalité de la démarche du loyer d'équilibre n'est pas de définir le loyer pratiqué, ce qui représenterait une sorte d'ingérence dans la gestion du bailleur.

2. la démarche du loyer d'équilibre constitue en revanche une méthode pertinente d'aide à la décision pour déterminer la faisabilité d'une opération. Elle doit être partagée en particulier par :

· le bailleur qui doit apprécier la faisabilité de l'opération et évaluer le montant maximum de prêt qu'il est possible de mobiliser pour une opération ;

· le prêteur qui doit être mis en état d'apprécier les risques qu'il prend lors de la décision d'octroi du prêt et fixer le montant maximum du prêt mobilisable pour monter l'opération.

Les taux d'évolution indiqués en B. n'ont donc pas de valeur prédictive mais objectivent l'analyse des risques financiers que présente une opération.

Néanmoins, chaque fois que vous constaterez un écart significatif 'entre le loyer d'équilib résultant des hypothèses préconisées par la présente note et le plafond réglementaire, du fait par exemple, d'un important niveau des contributions gratuites (terrain apporté pour le franc symbolique, contribution importante de la PEEC, etc.), vous vous attacherez à fixer avec le bailleur un loyer maximum de la convention APL qui tienne compte de l'importance de ces contributions.

B) Hypothèses d'évolution des produits et des charges

1) Les encaissements et décaissements sont fixés aux valeurs et taux suivants conformément au Il de l'annexe IV de la circulaire interministérielle du 29 mai 1997 ci-dessus référencée

Encaissements

· loyers

Pour les 32 années de simulation, on retiendra un taux de croissance prévisionnel de 1,25% par an.

· vacance et impayés

Le taux de 3% sera retenu sauf contexte local particulier.

· produits de trésorerie

On prendra en compte la rémunération de la trésorerie afférente à l'opération en appliquant le taux de 2,2517,o au solde cumulé de trésorerie, que celui-ci soit positif ou négatif.

Décaissements

· frais de gestion

On considérera que ces frais augmentent à partir de la dernière année connue à un taux égal au taux de croissance des loyers augmenté de 0,5 point, soit 1,75%.

· grosses réparations

On retiendra à cet effet une croissance moyenne de l'indice du coût de la construction de 1,25% par an.

En raison de l'éligibilité de ce type de travaux à la TVA à taux réduit, ü convient désormais de fixer le taux forfaitaire de provision à prendre en compte à 0,60%, sans plus distinguer que l'opération soit soumise ou non à TVA, sauf à affiner les prévisions de dépenses comme il est dit au tiret “ provisions ” du 11.2 de l'annexe de la circulaire du 29 mai 1997.

· TFPB(1)

On retiendra un taux de croissance annuel de 1,75%. Il pourra toutefois être tenu compte de la situation par-ticulière de la commune considérée.

Vous trouverez ci-après un tableau résumant ces différentes règles d'évaluation :

Tableau des différents paramètres économiques à prendre en

compte pour l'appréciation du droit à prêt PLA

Paramètre à prendre en compte (2)

Valeurs

Taux de croissance

(3)

· Loyers

· Taux de vacance et d’impayés

· Produits financiers

· Frais de gestion

· Grosses réparations (5)

· TFPB

sans objet

3% (4)

2,25

sans objet

0,6% de l’assiette constituée par la valeur des contructions et des VRD

sans objet

1,25

sans objet

sans objet

1,75 %

1,25 %

1,75 %(6)

La présente note technique annule et remplace la note du 30 mai 1997 ayant trait au même sujet.

Une version du logiciel LOLA (version 2.1b) tenant compte de ces paramètres vous sera transmise par CISM (configuration SIGAL).

2) Les situations particulières

Je vous rappelle que les critères d'équilibre à prendre en compte diffèrent selon la santé fi-nancière des organismes, en particulier pour ceux visés au l° et 2° du II de l'annexe I de la cir-culaire du 12 octobre 1992.

Par ailleurs, une vigilance toute particulière devra être accordée concernant les maîtres d'ouvrage associatifs ou tout autre organisme agréé par le préfet visé au 3° de l'article R.331-14 du CCH pour les PLA montés en PLA d'intégration sociale. En ce cas, les frais de gestion devront être évalués de façon à refléter au plus près la réalité de ceux constatés, dans les faits.

Le Directeur Général de L’Urbanisme

de l’habitat et de la Construction

Pierre-René LEMAS

_________________

1) Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties

2) Définitions figurant dans l'annexe IV de la circulaire interministérielle du 29 mai 1997

3) A compter de l'année de simulation ou de la dernière année connue pour les évaluations tenant compte du contexte.

4) Sauf contexte local particulier.

5) Dans le cas où la provision pour Grosses Réparations est calée sur le profil forfaitaire proportionnel au Prix de revient.

6) Sauf s'il apparaît localement que ce taux est manifestement trop bas au vu des prévisions pour le futur pouvant-être faites à partir d'observations portant sur les dernières années.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 30.11.1999
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 99-94

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