L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire Union nationale Hlm n° 2001-100 du 19 Novembre 2001

Circulaire Union nationale Hlm n° 2001-100 du 19 Novembre 2001 relative aux commentaires de la circulaire TFPB du 8 octobre 2001 sur l'allègement de la taxe foncière sur les propriétés bâtie dans les ZUS

Destinataires :

Tous organismes Hlm

Paris, le 19 novembre 2001

Nos réf. : PLM/VM/iq circulaire 100-01

Objet : circulaire TFPB

Pj : 1

Monsieur, Madame le Président,

Monsieur, Madame le Directeur Général,

Comme nous nous étions engagés auprès de vous lors de la journée professionnelle tenue le 22 octobre dernier, en présence de l'administration, vous trouverez ci-joint les principaux commentaires que le texte de la circulaire appelle de notre part ainsi que les principales prises de position.

Nous interviendrons auprès des services de l'Etat dans tous les cas où vous seriez confrontés à des difficultés particulières, ou lorsque les circonstances l'exigeront. Ainsi, l'Union plaide pour que les conventions d'allégement de la TFPB soient automatiques pour l'ensemble des organismes du quartier du Mirail, à Toulouse, touchés par la catastrophe de septembre.

A l'occasion de la mise en œuvre de ce dispositif, vous avez rappelé au cours de cette réunion l'évolution défavorable de certains quartiers qui ne sont pas actuellement classés en ZUS. L'évolution de ces périmètres constitue un enjeu tout à fait évident. Nous allons examiner avec les organisations d’élus et avec l’administration comment ces évolutions pourraient être prises en compte.

Je souhaite que ces précisions vous soient utiles dans les négociations avec les services déconcentrés de l'Etat.

Je vous prie d’agréer, Madame la Présidente, Monsieur le Président, Madame la Directrice, Monsieur le Directeur, l’expression de mes salutations distinguées.

Paul-Louis Marty

Note technique

Les points clés de la circulaire du 8 octobre 2001 sur l'allégement de taxe foncière sur les propriétés bâties dans les ZUS

1. La récupération des charges de gardiennage

Au cours des négociations avec le gouvernement, l'Union s'est fermement opposée à ce que les gardiens embauchés en contrepartie de l'allégement de TFPB fassent l'objet d'une récupération différente de celle actuellement pratiquée. Ces différences seraient inexplicables aux locataires. L'accord a été conclu en ce sens.

La rédaction de la circulaire du 8 octobre 2001 manque de clarté à cet égard.

L'Union maintient sa position sur ce sujet. Il a été convenu avec l’administrateur que les conventions signées devront respecter deux règles :

- Le maintien de la quittance globale: la somme des loyers et des charges sur l'ensemble de la ZUS ne doit pas augmenter du fait des actions retenues, toutes choses étant égales par ailleurs.

- Les règles de récupération de gardiennage doivent être uniformes, et ne pas déroger aux principes du décret de 1987, ou aux conventions et pratiques de chaque organisme.

2. La prise en compte des services déjà rendus

Dès lors que le niveau de service est jugé bon, les actions déjà réalisées par les organismes doivent être prises en compte sans être soumises à une appréciation particulière.

La "pérennisation des efforts", qui s'analyse comme l'engagement de l'organisme à continuer les actions d'amélioration entreprises, est prise en compte dans la circulaire dans des proportions variables. Or, si un organisme a déjà embauché du personnel, s'il satisfait aux obligations de surveillance prévues par le futur décret "gardiens", s'il a mis en place une gestion de proximité renforcée, si des engagements ont été pris avec la collectivité, et s'il rajoute une part d'investissement, l’Union nationale Hlm pense qu’il n’y a pas de raison de prendre des engagements supplémentaires ne correspondant pas aux besoins des locataires. Il vous reviendra d'en convaincre les services déconcentrés de l'Etat.

3. Les dépenses d'investissement

L'Union a fait valoir qu'il existait des dépenses d'investissement qui amélioraient la vie quotidienne. Cette position a été entendue. Une certaine quote-part d'investissement est prévue, si elle s'intègre à un plan d'actions global. L'investissement s'entend dans un sens assez large. Il conviendra simplement de préciser en quoi il apporte une amélioration de la qualité du service rendu aux habitants.

4. L'équilibre entre les efforts consentis et l'avantage fiscal

L'Union et l'Etat sont d'accord sur ce point : il ne s'agit pour l’organisme de s’engager sur un montant de dépenses strictement équivalent, au franc le franc. Les pourcentages indiqués dans la circulaire (quote-part d'actions déjà réalisées, d'investissement) doivent s'entendre comme des pourcentages du programme d'actions proposé par les organismes. Ce n'est pas un calcul mathématique, mais un effort d'équilibrage entre actions à maintenir et actions nouvelles, qu'il faut expliquer.

5. Les relations avec les services fiscaux

Ce sont la loi de finances pour 2000 et l'instruction fiscale de février 2001 qui ont fixé le cadre de l'intervention des services fiscaux, pour toute la durée de l'allégement. Il n'y a pas lieu d'apporter des précisions complémentaires. Les services de l'Etat ont pris l'attache des services fiscaux : pour ces derniers, il suffit qu'une convention leur parvienne dans les délais, le contenu ne fera pas l'objet d'une appréciation de leur part. Ce sont les services de la DDE qui vont s'attacher au contenu.

Malgré les courts délais imposés, dont les HLM ne sont pas responsables, il ne sera pas possible de trouver des arrangements au cas où les conventions ne seraient pas signées pour la date butoir du 1er janvier 2002. S'agissant d'un impôt annuel, l'effet des conventions tardives serait repoussé au 1er janvier 2003. L'Union tient à être informée des éventuelles difficultés, afin d'intervenir pour que des solutions soient trouvées à chaque cas.

Pour les informations sur les immeubles concernés par la convention, il convient de rappeler les éléments déjà fournis en 2000 dans le cadre du gel des loyers, et de les compléter le cas échéant.

Le dispositif législatif ne prévoit pas de souplesse sur la prise en compte partielle de l'abattement. Soit il y a signature d'une convention, et abattement de 30%, soit il n'y a pas d'abattement du tout. Il n'est pas possible d'ajuster l'abattement à des actions partielles.

6. Les organismes en protocole de redressement CGLLS

La circulaire prévoit que la convention ne peut créer d'obligation supplémentaire au delà de ce que prévoit le protocole de redressement. La phrase visait essentiellement les protocoles signés avant 2000 lorsque l'abattement de TFPB n'avait pu être pris en compte. Il ne peut être créé d'obligation supplémentaire qui mette en péril des équilibres financiers déjà précaires.

7. La portée des ratios d'entretien indiqués dans la circulaire

Ces ratios sont des ordres de grandeur donnés à titre purement indicatif. Ce ne sont que des moyennes nationales. Il existe une grande diversité de situations et de pratiques d'un organisme et d'un quartier à l'autre. La finalité de la convention est plutôt d'examiner, sur le plan qualitatif, le service rendu aux locataires.

8. Le classement en ZUS et l'évolution des quartiers

Le classement en ZUS date de plusieurs années. Les frontières ont évolué avec les réalités locales. Il existe des patrimoines hors ZUS qui sont gravement affectés aujourd'hui. Le bénéfice de l'allégement est limité aux Zones Urbaines Sensibles, et les autres patrimoines ne peuvent pas en tirer parti. Mais le fait pour un organisme de bénéficier de l'abattement sur certaines ZUS peut lui permettre quand même d'alléger sa charge globale.

Le Ministère du Logement rappelle par ailleurs que les nouvelles dispositions de la ligne "Qualité de services" ouvrent la possibilité de financer des actions sur des sites hors ZUS, qui ne sont pas des sites prioritaires de la politique de la ville. L'enveloppe des crédits est augmentée. Cela peut permettre de trouver quelques financements pour ces quartiers hors ZUS.

9. L'entrée dans le dispositif

Chaque organisme est libre d'évaluer pour chacune des ZUS de son patrimoine s'il décide de demander le bénéfice de l'allégement fiscal et de construire donc des actions adaptées aux besoins des locataires, ou s'il préfère s'abstenir.

10. Les conventions de gestion urbaine de proximité

La circulaire précise que dès lors que l'organisme a signé une convention de gestion urbaine de proximité, il va pouvoir bénéficier au taux maximal de la pérennisation des efforts déjà engagés. Peu importe que les conventions soient identifiées en tant que telles ou aient été signées dans un autre cadre. Ce qui compte, c'est qu'il y ait une démarche collective, que la collectivité locale soit impliquée et que la gestion du site ait été prise en compte par tous les acteurs concernés, sous n'importe quelque forme conventionnelle que ce soit. C'est un point tout à fait important, on ne se situe dans une lecture purement administrative du texte.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 19.11.2001
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2001-100

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