L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire Union nationale Hlm n° 2001-81 du 10 Septembre 2001

Circulaire Union nationale Hlm n° 2001-81 du 10 Septembre 2001 relative à la parution du décret "gardiennage et surveillance"

JMD/JFD/sb circ. n° 81 Destinataires :

Paris, le 10 septembre 2001

Tous organismes

Diffusion interne

Objet : Décret “ Gardiennage et surveillance ”

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

Nous disposerons au mieux à la fin Septembre des textes définitifs du Décret “ Gardiennage et surveillance ” et de la circulaire relative aux conventions d’allègement de la T.F.P.B. en ZUS. Or, les organismes concernés disposeront alors d’un délai très contraint pour décider, engager et conclure la négociation avec les autorités compétentes ainsi qu’en tirer les conséquences sur le budget et donc les évolutions de loyer.

Il m’est apparu opportun de faire sans attendre le point sur ces deux dossiers et tenter d’en tirer des éléments vous permettant d’anticiper au mieux les décisions à prendre, et les négociations à mener au niveau local.

1. Concernant la TFPB, les priorités de l’Union ont tendu à obtenir :

. de ne pas déroger aux règles de récupération des charges de gardiennage

. de tenir compte des services déjà rendus et du niveau relatif de TFPB

. de prendre en compte une part des dépenses d’investissement dans les dépenses éligibles au dégrèvement

. de faire apprécier les engagements sur l’ensemble de la durée de la convention

. de laisser le champ le plus large possible à la négociation locale.

Sous réserve des arbitrages interministériels, ces principes semblent acquis, sous bénéfice :

. du maintien de la quittance globale dans la ZUS, hors conjoncture et accords collectifs particuliers

. de la limitation de la prise en compte :

- des services déjà rendus à un pourcentage maximun qui n’est pas encore arbitré

- des dépenses d’investissement

- et ce sur les 5 ans de la convention.

2. Sur la définition des obligations des bailleurs en matière de gardiennage ou de surveillance, nous avons pris position pour :

. rappeler constamment que la loi devait s’appliquer à l’ensemble des bailleurs

. limiter aux obligations du Code Civil de tranquillité et de jouissance paisible

. couvrir l’éventail complet des divers emplois affectés à ces obligations.

Le dernier état des discussions laisse présager un texte prenant en compte ces trois objectifs (cf. note ci-jointe).

Par ailleurs, nous avons fait valoir que le délai pour conclure des conventions après parution des textes ne serait pas de nature à favoriser la concertation locative dans les meilleures conditions. Il conviendra donc là aussi d’obtenir de pouvoir mettre les choses en perspective sur la durée de la convention.

Je dois souligner que dans nos discussions, nos interlocuteurs se sont montrés soucieux :

. d’une manière générale de la qualité et de la densité de la “ présence humaine ” dans les groupes

. d’atteindre rapidement les objectifs du décret gardiennage

. de la mise en place effective de la concertation locative.

J’attire votre attention sur le calendrier :

. fin septembre, début octobre : parution du Décret et de la circulaire

. 15 octobre : transmission aux préfets des décisions sur l’évolution des loyers (cf. circulaire n°75/01 du 27/07 de PL. Marty)

. fin de l’année : signature des conventions par ZUS et par bailleur

. janvier 2002 : entrée en vigueur du Décret gardiennage.

Je suis tout à fait conscient des incidences de ce calendrier sur la gestion des organismes, mais il semble, à la date d’aujourd’hui, que nous ne pouvons guère bouger les échéances, sauf peut-être sur la date de parution des textes.

C’est pourquoi, j’ai demandé aux services de l’Union et notamment aux experts de la Direction du Développement Professionnel et aux experts des Pôles de se préparer à appuyer toute initiative destinée à répondre aux interrogations légitimes des organismes.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, l’expression de mes sentiments distingués.

Jean-Michel DORE

Union nationale Hlm n° 161 14/09/01

PROJET DE DECRET RELATIF AUX OBLIGATIONS DE GARDIENNAGE

ET DE SURVEILLANCE DES IMMEUBLES

Présentation provisoire au 11 septembre 2001

La loi du 21 janvier 1995 d'orientation et de programmation pour la sécurité a inséré dans le Code de la Construction et de l'Habitation, un article L 127-1, ainsi rédigé :

“ Les propriétaires, exploitants ou affectataires, selon le cas, d'immeubles à usage d'habitation et de locaux administratifs, professionnels ou commerciaux, doivent, lorsque l'importance de ces immeubles ou de ces locaux ou leur situation le justifient, assurer le gardiennage ou la surveillance de ceux-ci.

Un décret en Conseil d'Etat précise les zones dans lesquelles cette obligation s'applique, les caractéristiques des immeubles ou locaux qui y sont assujettis, les mesures de gardiennage ou de surveillance à prendre en fonction de l'usage, de la localisation et de la taille des immeubles ou locaux et dates auxquelles ces mesures devront au plus tard intervenir ”.

Un projet de ce décret a été présenté en juillet 2001 au Conseil National de l'Habitat par la Secrétaire d'Etat au Logement.

La dernière mouture du décret précise les mesures suivantes :

- Le sens de l'obligation de gardiennage ou de surveillance. Cette obligation est clairement rattachée à l'obligation de jouissance paisible contenue dans l'article 1719 du Code Civil, par lequel le bailleur "est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail".

Il n'existe donc pas de doute sur le fait que l'obligation de sécurité vise le champ de responsabilité traditionnelle du bailleur, consacré par la jurisprudence, et ne crée pas à son endroit d'obligation de nature nouvelle.

- La nature des emplois qui assurent cette jouissance paisible. La définition de l'obligation reste très générale, dans ses 4 dimensions :

. missions des personnels : garde, surveillance, entretien et contact avec les habitants

. fonctions : gardiens, employés d'immeuble à usage d'habitation, agents de proximité, correspondants de nuit

. statuts : logés ou non logés

. lien avec le bailleur : employés directement par lui, ou par un prestataire de services pour le compte du bailleur.

- le territoire sur lequel s'appliquera l'obligation de gardiennage. Elle concernerait les communes de plus de 25.000 habitants, les communes comprises dans une zone urbanisée contiguë à une commune de plus de 25.000 habitants et les zones urbaines sensibles.

- Le calcul du ratio gardien/logements imposé aux organismes. Il s'agit d'un temps plein ou d'un équivalent à temps plein (y compris le personnel d'encadrement de terrain) par tranche de 100 logements. La mise en œuvre se fera en deux temps : pour les zones urbaines sensibles, qui bénéficient par le biais de l'allégement de la taxe foncière d'un moyen de financement approprié, ce ratio s'appliquera à compter du 1er janvier 2002.

Pour les autres zones, c'est à dire les communes de plus de 25.000 habitants qui ne sont pas en ZUS, le ratio sera de un emploi à temps plein par tranche de 200 logements à compter du 1er juillet 2002, et de un emploi à temps plein par tranche de 100 logements à compter du 1er janvier 2005.

Les principales propositions faites par l'Union seraient donc retenues, et notamment la référence explicite à l'obligation de jouissance paisible issue du Code Civil.

Union nationale Hlm n° 162 14/09/01

REFLEXIONS EN VUE DE LA PREPRATION DES ALLEGEMENTS

DE TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES

Situation provisoire au 11 septembre 2001

1. Le cadre réglementaire

L'article 42 de la loi de finances pour 2001 a prévu un abattement de 30% de la base d'imposition de la TFPB pour les logements locatifs attribués sous plafond de ressources, appartenant à un organisme Hlm ou à une SEM et situés en Z.U.S. Pour 2001, l'abattement était subordonné au gel des loyers.

Pour les années suivantes, 2002 à 2006, l'abattement est subordonné à la conclusion d'une convention entre le bailleur et le préfet, relative à l'entretien et à la gestion du parc ayant pour but d'améliorer la qualité du service rendu aux locataires. Cette convention doit être signée et adressée aux services fiscaux avant le 31 décembre 2001.

le cadre de la négociation entre le bailleur et le préfet sera fixé par une circulaire, à laquelle seront annexés :

- une convention-type

- un état des lieux détaillé de la situation de la ZUS, établi par les deux partenaires.

S'agissant d'une mesure fiscale, les contraintes formelles sont inévitables : il s'agira bien de signer une convention par ZUS et par bailleur.

2. La préparation des conventions

Il convient tout d’abord de se reporter à la fiche “ description détaillée du site ” jointe au projet de convention-type et dont il est raisonnable de penser qu’elle ne sera que peu modifiée.

Mais au-delà de ces éléments, il convient de préparer les éléments de négociation, notamment ceux permettant la prise en compte du service déjà rendu et de sa nécessaire “ pérennisation ”, en mettant en valeur les surcoûts liés aux difficultés spécifiques de la ZUS par rapport à l’ensemble du patrimoine de l’organisme.

2.1. Un diagnostic détaillé de la situation du patrimoine

Il n'est pas question dans l'urgence, de procéder à de nouvelles études préalables.

Il conviendra de rassembler tous les éléments disponibles pour bâtir un diagnostic rapide, qui puisse être partagé avec les services de l'Etat : indicateurs classiques sur les données d'occupation, les profils des habitants, le taux de rotation, le poids des impayés, le fonctionnement des groupes, l'existence d'associations, les expériences d'implication d'habitants ou de contractualisation avec eux.

Les sources de ces indicateurs sont multiples : compte rendus de gestion, compte de résultat, D.I.S., mais aussi enquêtes de satisfaction, recueil des réclamations.

Tous les éléments qui ont une incidence sur le compte d'exploitation de la ZUS devront être utilisés pour illustrer, l'effort financier que représente pour chaque bailleur une gestion renforcée de ces quartiers.

2.2. La présentation des modalités d'organisation de la gestion

Les bailleurs présenteront utilement les modalités d'organisation de leur gestion de proximité : structures décentralisées, organigramme, effectifs, emplois, missions du personnel, procédures de management et d'évaluation du service attendu mis en place à l'échelle de la ZUS.

La notion de proximité sera mise en valeur : dans le rapprochement géographique des services aux habitants, dans le raccourcissement des circuits de décision et de mise en œuvre. Par exemple, on pourra choisir une entrée par les activités : organisation des visites des candidats, accueil des locataires, entretien de l'immeuble, surveillance technique, traitement des réclamations, travaux et réparations dans les logements et les parties communes (recueil et signalement, commande, décision, réalisation , contrôle).

2.3. L'évaluation des coûts de la gestion

L'approche financière et économique sera primordiale dans la négociation. Les études réalisées par l'Union à ce sujet montrent un surcoût de l'ordre de 30% entre les sites dits "ordinaires" et les sites difficiles au sein du patrimoine des organismes.

L'ensemble des services mis en place par le bailleur devra être évalué et chiffré, intégrant :

- certaines dépenses de gestion courante, notamment celles liées à la commercialisation spécifique des logements pour faire face à la vacance ou encore au surcroît de créances douteuses

- les dépenses d'entretien et de maintenance (personnel administratif et technique, régie, prestataires extérieurs)

- les dépenses de gestion sociale personnalisée et d'accompagnement social, y compris l'animation du quartier, l'insertion ou la sécurité.

2.4. La cohérence avec les dispositifs existants

Il sera d'autant moins difficile aux organismes de discuter ces conventions, qu'ils seront déjà engagés dans une démarche partenariale d'amélioration des services et qu'ils auront bénéficié en amont de diagnostics élaborés dans le cadre des contrats de ville, intégrant les besoins et les demandes des habitants.

La cohérence des dispositifs sera assurée par la production, en annexe des conventions d'allégement, des conventions de gestion urbaine existantes, conventions spécifiques thématiques ou territoriales, ainsi que des contrats locaux de sécurité.

La principale difficulté réside dans le nouveau morcellement qu'imposent le mode de négociation et l'analyse spécifique qui est imposée au niveau de chaque Zone Urbaine Sensible, même si le bailleur possède plusieurs ZUS sur un même territoire.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 10.09.2001
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2001-81

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