L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire Union nationale Hlm n° 2002-03 du 10 Janvier 2002

Circulaire Union nationale Hlm n° 2002-03 du 10 Janvier 2002 relative à l'évolution du 1 % Logement

Destinataires :

Les organismes d’HLM

Paris, le 10 janvier 2002

PLM/CT/PS/circulaire n° 03-2002

ct003-2002

Evolution du 1 % Logement

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

L’Etat et l’Union pour l’Economie Sociale du Logement, au nom des partenaires sociaux, ont conclu fin 2001 des accords qui modifient substantiellement les conditions économiques et sociales du renouvellement urbain et qui auront, plus généralement, des répercussions profondes sur les relations entre les organismes HLM et le monde du 1 % Logement.

Ces accords dont donné lieu à deux textes successifs, une convention-cadre signée le 11 octobre 2001 puis une convention d’application, en date du 11 décembre 2001 qui précise et complète la convention-cadre. Le texte intégral de la convention-cadre a été publié dans Actualités Hlm du 30 octobre 2001.

Vous trouverez ci-joint une présentation qui reprend l’essentiel du contenu de ces deux conventions. Comme vous pourrez le constater, la question des relations entre l’association foncière et les bailleurs sociaux est renvoyée à un “ code de bonne conduite ” à mettre au point avant fin 2002. En fait, l’Union souhaite que ce code soit prêt dans des délais plus brefs et les réflexions sur ce sujet ont commencé, en collaboration avec la Fédération des SEM.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’expression de mes salutations distinguées.

Paul-Louis MARTY

PRESENTATION DES ACCORDS ENTRE L’ETAT ET LES PARTENAIRES

SOCIAUX SUR LES EMPLOIS DU 1 %

L’Etat et l’UESL ont signé le 11 octobre 2001 une nouvelle convention qui prolonge sur le période 2002-2006 la convention du 3 août 1998 (conclue pour la période 1999-2003) mais qui la modifie substantiellement.

Cette convention-cadre prévoyait notamment une intervention nouvelle du 1 % en faveur du renouvellement urbain sous réserve qu’une convention d’application soit conclue avant le 31 décembre 2001. Cette convention d’application a été signée par l’Etat et l’UESL le 11 décembre 2001. Elle apporte les précisions annoncées par la convention-cadre. Celles-ci tiennent largement compte des interrogations formulées par les Hlm, notamment au sujet des contreparties demandées en cas de reconstruction, de l’avenir de la mixité sociale, de l’équilibre territorial des investissements de la foncière du 1 % et de l’évolution de la place du 1 % au sein du mouvement HLM.

I. La convention-cadre du 11 octobre 2001

La nouvelle convention maintient les investissements en faveur du locatif social à leur niveau antérieur (4,5 Mds de F.). Sur cette enveloppe, 500 millions de francs seront consacrés à des prêts pour la réhabilitation lourde des immeubles préservés des démolitions, avec le même profil que ceux du “ milliard plan de relance ”.

Elle confirme les nouveaux emplois et étend le Loca-Pass aux étudiants boursiers.

Surtout, elle crée deux nouveaux emplois en faveur du renouvellement urbain :

§ une société foncière destinée à loger “ en priorité ” des salariés des secteurs assujettis ; elle interviendrait d’une part dans les quartiers HLM cibles de la politique de renouvellement urbain, en financement libre, d’autre part sur des territoires où l’offre locative est insuffisante, notamment dans les communes visées par l’article 55 de la loi SRU dans des conditions assimilables au PLS ; cette société bénéficierait “ à moyen terme ” de 7 Mds de F. d’apports annuels en fonds propres ;

§ une contribution, à hauteur de 3 Mds de F. par an, à la politique de renouvellement urbain, sous la triple forme de subventions aux opérations de démolition de logements locatifs sociaux, d’aide au “ traitement ” de copropriétés dégradées, et de subventions actuarielles à une nouvelle enveloppe de prêts au renouvellement urbain (PRU) de 15 Mds de F. permettant d’en ramener le taux à 3,25 %.

II. La convention d’application du 11 décembre 2001

Elle prévoit, pour la même période quinquennale 2002-2006 :

§ les statuts, principes d’interventions, structure et mode de fonctionnement de la société foncière, son alimentation financière, la nature des logements créés ou acquis ;

§ les modalités de la participation du 1 % à la politique de renouvellement urbain et le pilotage de ces interventions.

Elle reste imprécise sur les “ relais territoriaux ” destinés à décliner localement l’action de l’association foncière, et qui ne devraient pas être des C.I.L. Elle renvoie enfin à un “ code de bonne conduite ” à mettre au point avant le 31 décembre 2002 la mise en place des relations bilatérales opérationnelles entre les partenaires sociaux et les bailleurs sociaux (HLM et SEM).

1. Nature juridique et organisation de l’association foncière

La foncière est une association loi 1901 dont l’objet exclusif est de développer une offre locative destinée en priorité aux salariés des secteur assujettis. Elle délègue la construction et la gestion des immeubles à des opérateurs professionnels. Elle a recours pour sa gestion à une société par actions simplifiée qu’elle détient à 100 %.

L’association foncière est dirigée par :

§ un conseil d’administration paritaire comprenant deux commissaires du gouvernement ;

§ un comité permanent qui en assure l’exécutif ; il est notamment chargé d’arrêter les décisions d’investissement (sous contrôle du CA).

Le patrimoine immobilier est détenu par des SCI dont les parts sont détenues au moins à 99 % par l’association foncière. Les SCI ne peuvent pas détenir de participations.

Les actifs immobiliers seront transférés aux régimes de retraite complémentaire AGIRC-ARRCO après une durée de détention de 15 ans minimum. La convention de transfert des logements prévoira les garanties apportées aux locataires en cas de vente ultérieure, les dispositions correspondantes étant contrôlées par l’Etat.

2. Les investissements de l’association foncière

A l’exception des trois premières années (2002-2004, période de montée en régime), les investissements se répartiront entre :

§ les quartiers de la politique de la ville, pour au moins 40 % ;

§ les territoires où l’offre de logements locatifs est insuffisante, pour les 60 % au plus restants.

Les emprunts de l’association foncière ne pourront pas dépasser 150 % des subventions de l’année (200 % en 2002 et 2003), ce qui portera sa capacité totale d’investissement à 17,5 Mds de F. (à moyen terme).

a) Investissements dans les quartiers de la politique de la ville

Les logements produits ne seront pas soumis à plafonds de ressources (sauf option contraire). L’évaluation conduite en 2004 (cf 5° ci-dessous) pourra donner lieu, si nécessaire, à des mesures correctrices afin d’atteindre l’objectif de 40 % en fin de convention.

Des expérimentations, telles que le recours à des baux emphytéotiques, pourront être conduites par l’association foncière.

b) Investissements sur les autres territoires

Les logements acquis ou construits et leur occupation devront satisfaire diverses contraintes.

D’abord, ils devront dans tous les cas respecter les plafonds de ressources du PLS (PLUS + 30 %) avec, en outre, un objectif global d’occupation tel que :

§ un tiers des ménages ne dépasse pas 60 % du plafond de ressources du PLUS ;

§ un autre tiers celui du PLUS.

Ensuite, afin de pouvoir être comptabilisés comme logements sociaux au sens de l’article 55 de la loi SRU, ces logements devront faire l’objet d’une convention APL. Cette convention aura une durée de 20 ans et sera renouvelable par périodes de 3 ans.

La convention-type sera celle des bailleurs autres que HLM et SEM ; elle ne prévoira aucune contrepartie de réservation.

La convention devra prévoir un loyer égal au loyer plafond du PLUS pour les ménages dont les ressources ne dépassent pas 60 % du plafond de ressources du PLUS. La construction ou l’acquisition des logements ainsi conventionnés bénéficiera du taux réduit de TVA à 5,5 % à condition qu’ils soient financés par un prêt PLS plafonné à 1 000 € par logement.

Le volume annuel des logements conventionnés sera soumis à un double plafonnement :

§ d’une part, un total de 40 000 logements sur la durée de la convention ;

§ d’autre part, 30 % de l’accroissement minimum du parc social fixé à la commune par période triennale.

3. La participation à la politique de renouvellement urbain

A partir de 2003, l’enveloppe annuelle de 3 MdF sera répartie de la façon suivante :

§ pour 500 MF environ, financement (sous forme de subvention actuarielle) de l’enveloppe de prêts au renouvellement urbain (PRU) de 15 MdF annoncée au CIV du 1er octobre 2001 ;

§ pour 300 MF environ, financement d’une part des opérations de démolition dans les copropriétés dégradées, d’autre part de l’amélioration de l’équilibre financier du PLUS-CD afin de maintenir un loyer au niveau de celui de la PALULOS pour au moins 50 % des occupants (sur une base annuelle de 10 000 prêts).

§ pour le tiers au maximum des sommes restantes (700 MF environ), une subvention “ de base ” accordée sans contrepartie à toute opération de démolition autorisée par l’Etat ;

§ le solde est affecté aux opérations de renouvellement urbain : GPV, ORU et autres opérations agréées par l’Etat, de façon à en couvrir le déficit sur la base d’un bilan analogue à celui d’une opération d’aménagement. Ces subventions donnent droit à l’octroi de contreparties sous forme de terrains ou de droits à construire. Ces contreparties sont apportées à titre gratuit ou onéreux (dans ce cas, leur prix maximum est la valeur de la charge foncière de référence du PLUS). Le total des droits cédés est compris entre 0 % et 50 % des droits libérés et en moyenne de 25 %.

En 2002, le 1 % apportera 200 MF de subventions en complément des 500 MF de l’Etat dans la même proportion, par opération, de 2 pour 5. Des premières opérations pourront être initiées sur certains sites.

4. Le pilotage des interventions

Au niveau national, le pilotage des interventions au titre du renouvellement urbain est assuré par une commission nationale “ 1 % logement et renouvellement urbain ” constituée de représentants de l’Etat, de l’association foncière, des bailleurs sociaux et de l’UESL. Elle arrête chaque année, sur proposition de l’Etat, une pré-programmation des projets puis, à l’issue de négociations locales, la programmation définitive. En l’absence d’accord, la décision finale revient à l’Etat.

Au niveau local, la coordination des interventions est assurée par les équipes de pilotage des projets (GPV, ORU, etc.). En outre, lorsqu’un PLH a été élaboré au niveau de l’agglomération, les représentants locaux de l’association foncière seront associés au comité de suivi du PLH. En l’absence d’un tel comité, le préfet de département constituera l’instance de concertation adéquate ; ce sera notamment le cas en Ile-de-France, avec une instance par département.

5. Contrôle et suivi

L’association foncière est soumise au contrôle des corps spécialisés de l’Etat (IGF, Cour des Comptes) et de l’ANPEEC ; ses opérations sont contrôlées par la MIILOS et l’ANPEEC.

Les partenaires sociaux et l’Etat sont garants du respect des principes qui président à la convention du 11 octobre 2001. Ils feront une bilan annuel de son application. Les commissaires du gouvernement auprès de l’association foncière et les représentants des partenaires sociaux à la commission nationale “ 1 % logement et renouvellement urbain ” disposeront d’un droit d’alerte dans ces deux instances.

Les deux volets de la politique de renouvellement urbain feront l’objet d’une évaluation en 2004. Celle-ci portera notamment sur les sujets suivants : impact social des opérations et contribution à la mixité sociale, impact sur les marchés locaux de l’habitat.

ANNEXE

Encadrement des investissements de la foncière

Subvention annuelle

7 Mds de F.

Emprunts

10,5 Mds de F.

Total

17,5 Mds de F.

Renouvellement urbain

Autres territoires

40 % = 7 Mds de F.

60 % = 10,5 Mds de F.

----------------------------------------dont : communes art. 55 SRU

< 40 000 logements en 5 ans

< 30 % du “ gap SRU ” en 3 ans

Occupation des logements conventionnés

Ressources

Loyers

1/3 PLA-I (= 60 % du PLUS)

PLUS

1/3 PLUS

PLS (= 150 % du PLUS)

1/3 PLS (= 130 % du PLUS)

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 10.01.2002
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2002-03

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