L'Union sociale pour l'habitat
Chargement en cours

10 ans d'accession à la propriété ( 2001-2011)

L'accession à la propriété entre 2001 et 2011 : chiffres clés de l’Observatoire du Financement du Logement


Article paru dans Habitat et société n° 68, décembre 2012

Malgré un ralentissement au second semestre, l’année 2011 s’inscrit dans la poursuite du redressement de l’accession à la propriété constaté en 2010 avec 764 100 opérations. Selon les années, les achats de logements situés en Ile-de-France représentent entre 20 et 25% de l’ensemble.

Nombre d’opérations d’accession à la propriété et répartition selon le type de logement acquis

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_4b379904.gif

Source : OFL / CSA

Les logements anciens représentent 73% des opérations d’accession en 2011 ; les logements individuels 65%.

Si leur poids dans l’ensemble a diminué en 10 ans, les logements individuels anciens restent, en proportion et en volume, le premier type de bien acquis par les ménages.

Les ménages accédants

L’âge moyen des accédants est stable autour de 37 ans (34 pour les primo-accédants) sous l’influence de l’accession des 30/40 ans qui réalisent entre 300 000 et 350 000 opérations par an. Les accédants de moins de 30 ans sont ceux qui ont connu la plus forte croissance de 2001 à 2007, ils ont réalisé 190 000 opérations en 2011.

Répartition des accédants selon l’âge du chef de ménage

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_m4db029cd.gif

Source : OFL / CSA

Le poids de chaque tranche d’âge de chef de ménage est stable depuis 2008, on notera notamment que le quart des accédants sont des ménages dont le chef de ménage a moins de 30 ans.

La proportion d’ouvriers et employés est en augmentation ces dernières années, celle des cadres et professions libérales stable, voire en baisse en 2011.

Répartition des accédants selon la PCS du chef de ménage

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_756b91cd.gif

Source : OFL / CSA

Jusqu’en 2007, les opérations d’accession des ménages aux revenus supérieurs ou égaux à 4 Smic sont stables autour de 250 000 logements acquis par et en croissance pour les ménages aux revenus inférieurs. Le nombre d’opérations réalisées par les ménages aux revenus inférieurs à 2 Smic double en 5 ans et atteint un niveau record de 190 000 opérations en 2011.

Répartition des accédants selon leurs revenus en fonction du Smic

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_m71b159a2.gif

Source : OFL / CSA

La part des ménages aux revenus inférieurs à 2 Smic est en augmentation constante sur les 10 dernières années et atteint 25% en 2011. Le poids de chaque catégorie est à fin 2011 compris entre 20 et 30%, les écarts étaient beaucoup plus marqués dans le début des années 2000.

Entre 2001 et 2011, le coût moyen des opérations réalisées est passé de 122 000 € à 218 000 €. Alors que les opérations d’un coût de plus de 150 000 € représentaient 23% des opérations en 2001, cette proportion a fortement et régulièrement augmenté jusqu’en 2006, elle est stable à haut niveau depuis (70%).

Évolution des revenus et des coûts moyens d’opération

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_me00a381.gif

Source : OFL / CSA

Le coût de l’opération rapporté au revenu annuel du ménage acquéreur est passé, en moyenne, de 3,7 en 2001 à 5,5 en 2011 (5,3 pour les seuls primo-accédants) sous le double effet :

  • de l’augmentation continue des prix ;
  • de la moindre augmentation du revenu moyen des ménages acquéreurs liée à l’augmentation du nombre de ménages aux ressources modestes sur la période.

Le financement des opérations

Le montant moyen d’apport personnel progresse fortement sur les 10 dernières années et passe de 37 000 € en 2001 à 65 000 € en 2011. Ce montant moyen est notamment sensible au « marché de la revente » et les montants élevés d’apport personnel sont souvent significatifs de la revente d’un précédent bien. Inversement, la baisse du montant moyen peut indiquer le ralentissement de ce segment.

Taux moyens d’apport personnel dans le coût des opérations

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_m664ce199.gif

Source : OFL / CSA

Tous types d’opérations confondues, le taux d’apport personnel moyen oscille autour de 25%.

La durée moyenne d’endettement s’établit à 21 ans en 2011 contre 15 ans en 2001 pour l’ensemble des accédants.

Durée moyenne d’endettement (nombre d’années)

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_m5e1cd830.gif

Source : OFL / CSA – Durée du prêt le plus long hors PTZ

Comme pour l’allongement de la durée de l’endettement, l’augmentation des taux d’effort fait partie de l’adaptation des accédants à la hausse des prix. Les proportions par tranche de taux d’effort sont stables depuis 2007.

Répartition des accédants par tranche de taux d’effort

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_32538994.gif

Source : OFL / CSA

Près de 600 000 ménages accédants en 2011 ont un taux d’effort supérieur à 25%, 240 000 ont un taux d’effort supérieur à 35% (soit 31% des accédants).

Les taux d’effort sont globalement liés aux revenus mais pas de façon systématique : un ménage aisé peut supporter un taux d’effort élevé en contractant un emprunt sur une durée courte pour bénéficier d’un meilleur taux par exemple. Ou encore, un ménage aux revenus modestes peut présenter un important apport personnel et un taux d’effort bas.

Taux d’effort moyens

Taux d’effort moyens200920102011
Neuf   
Primo accédants35,0%35,3%33,1%
Non primo accédants31,1%29,2%30,3%
Ancien   
Primo accédants32,0%32,4%32,3%
Non primo accédants28,5%28,7%29,4%

Source : OFL / CSA

Zoom sur la primo-accession

Nombre d’opérations réalisées par les primo-accédants et part dans l’ensemble (milliers)

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_622bf52b.gif

Source : OFL / CSA

Jusqu’en 2006, le poids des primo-accédants dans l’ensemble des accédants oscillait autour de 60%, depuis leur poids a augmenté jusqu’à atteindre 73%, part stable depuis trois ans. Soit un nombre de plus de 500 000 nouveaux primo-accédants en 2010 et 2011.

En 2011, les primo-accédants ont acheté dans 73% des cas un logement ancien, dans 27% des cas un logement neuf.

Encadré – Impacts du barème 2012 du PTZ+

Depuis le début de l’année, l’activité est en baisse, de l’ordre de 30% par rapport à l’année dernière. On constate de plus la baisse de la part des accédants jeunes / aux revenus modestes. Malgré des taux toujours bas, le PTZ+, aujourd’hui dernier dispositif de soutien public à l’accession, perd de son pouvoir solvabilisateur pour ces ménages : arrêt du financement dans l’ancien et réduction des différés de remboursement pour les ménages modestes en 2012. Les effets de ces modifications impactent le montage des opérations : le recours à un crédit immobilier classique en compensation du PTZ+ peut faire sortir les ménages des critères prudentiels pratiqués par les établissements de crédit.

Part des primo-accédants dans l’ensemble des opérations d’accession selon le type de logement

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_59bea217.gif

Source : OFL / CSA

Zoom sur l’activité des opérateurs Hlm

L’accession sociale mise en œuvre par les opérateurs Hlm (OPH, ESH, Sociétés coopératives Hlm, Procivis) représente en moyenne 6% des achats de logements neufs pour des volumes compris entre 10 000 et 16 000 logements.

Accession sociale Hlm dans le neuf (milliers de logements)

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_m7f141190.gif

Source : OFL / CSA et USH

À l’exception de l’année 2011 où la reprise de 2010 ne s’est pas confirmée, les ventes des opérateurs Hlm ont suivi une évolution similaire à celle de l’ensemble des opérations d’accession.

Opérations d’accession liées aux opérateurs Hlm (milliers de logements)

dp1209 - Accession a la propriete depuis 2001_html_m641b96c5.gif

Source : OFL / CSA et USH

Si l’on rajoute les logements locatifs Hlm vendus à des personnes physiques aux logements neufs vendus dans le cadre de l’accession, on constate sur les 7 dernières années une moyenne de 19 000 opérations d’accession par an liées aux opérateurs Hlm, soit 2,6% de l’ensemble des opérations.

NB: Sauf mention contraire, les données utilisées sont issues de l’Observatoire du financement du logement (OFL-CSA) (voir annexe).

***

Encadré - L’observatoire du financement du logement – OFL / CSA

L’observatoire du financement du logement (OFL) existe depuis 1977.

Il est construit sur un échantillon annuel de dossiers d’opérations immobilières financées par emprunt et réalisées par les ménages. Les dossiers sont complétés par des enquêtes auprès de la SGFGAS, de Crédit Logement et de la FFB.

Les dossiers d’opérations immobilières sont issus des établissements de crédit partenaires de l’OFL qui représentent 90% de la production annuelle de crédits immobiliers auprès des ménages.

Les enquêtes sont tous les ans réalisées à la demande de la DHUP (ministère du logement) et l’OFL est géré par l’institut CSA sous la direction scientifique de Michel Mouillart, professeur d’économie.

Depuis 2005, les ménages ont réalisé en moyenne, chaque année, 1 350 000 opérations immobilières financées par recours au crédit immobilier :

  • 850 000 opérations d’achat de logements :
    • 86% de résidences principales en accession à la propriété (730 000) ;
    • 3% de résidences secondaires (30 000) ;
    • 11% d’investissements locatif (90 000).
  • 500 000 opérations de travaux seuls.

Nous nous intéressons dans cet article aux flux annuels des seules opérations d’accession à la propriété : opérations nouvelles d’achat de résidences principales, financées pour tout ou partie par emprunt, réalisées par les ménages, qu’ils soient primo-accédants ou non.

Les années 2000 enregistrent une croissance des logements acquis chaque année en accession à la propriété par les ménages, les 700 000 logements sont dépassés en 2004, les 800 000 logements en 2007, et ce en période de hausses records des prix. La crise des années 2008 et 2009 fait chuter le marché jusqu’à moins de 600 000 logements mais la reprise de 2010 est très forte et se poursuit jusqu’au premier semestre 2011. Le deuxième semestre 2011 amorce un recul du marché qui se confirme en 2012.

Informations complémentaires

Date du document : 25.10.2013
Entité(s) : Direction des études économiques et financières - DEEF
Nom(s) contact : Dominique Hoorens
Email(s) contact : deef@union-habitat.org
Denise PARTOUCHE
Plafonds de ressources des ménages pour les PLS Accession, PAS, PTZ, PSLA et LI Accession par zone en 2018
Rapports - Guides - Doc
publié le
Christophe Canu
Différents plafonds sont applicables en PLI selon la date de financement des logements. Le décret n° 2014-1102 du 30 septembre 2014 fixe les plafonds de ressources pour les opérations financées à compter du 1er janvier 2015.
Rapports - Guides - Doc
publié le
Ministère de la Cohésion des Territoires
Cette édition 2017 recense les principales aides de l'Etat au logement. Elle présente les conditions d’accès aux multiples aides proposées. Elle définit les plafonds de ressources, le montant des prêts et les zones géographiques concernées.
Ouvrages
publié le
Frédéric Paul
Ce programme est ouvert aux bailleurs sociaux et aux associations investis sur la maitrise d'ouvrage d'insertion et lancé chaque année suite à la promulgation de la loi du 18 janvier 2013, à des fins de production de logements très sociaux.
Circulaires USH
publié le