L'Union sociale pour l'habitat
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La concertation avec les habitants

La concertation avec les habitants

A. En matière de travaux

B. En matière de charges

C. Consultation sur les différents aspects de la gestion

D. Les accords collectifs

E. Procédures publiques de consultation ou d'information

A) La concertation avec les habitants en matière de travaux

1 : Réhabilitation d'immeubles à l'aide de financement PALULOS

La Circulaire 93-60 du 6 août 1993 relative à la concertation avec les locataires concernés par des projets de réhabilitation d'immeubles à l'aide de financement PALULOS crée une obligation de concertation en matière de réhabilitation. Les moyens de la concertation doivent être adaptés à l'importance du projet.

Lorsque le projet recueille l'avis favorable d'une association de locataires représentative, si, dans un délai d'un mois, 50% des locataires ne manifestent pas leur opposition au projet, celui-ci est considéré comme accepté.

Sans avis favorable d'une association, si dans un délai d'un mois, 40% des locataires ne manifestent pas leur opposition au projet, celui-ci est considéré comme accepté.

2 : Concertation en matière de travaux

Le dispositif de concertation a été étendu par la loi SRU du 13 décembre 2000 à toutes les améliorations ayant une incidence sur les loyers ou sur les charges, avec ou sans aide de l’Etat et traite de l’opportunité de créer des locaux collectifs résidentiels. Sont incluses dans le dispositif les opérations de construction démolition.

Pour toute décision d’engager une opération : d’amélioration ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives ou de construction démolition, les bailleurs sont tenus de mener une concertation avec les associations qui représentent au moins 10% des locataires et les associations ou groupement de locataires affiliées à une organisation siégeant à la CNC. Cette concertation est réalisée dans le cadre du conseil de concertation locative.

A défaut de représentants des locataires, et en l’absence de conseil de concertation locative, le bailleur doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet.

Elle porte sur :

· La consistance et le coût des travaux

· Leurs répercussions prévisibles sur les loyers ou sur les charges locatives

· Les modalités de leur réalisation

· L’opportunité de créer un LCR

· Et dans les opérations de construction démolition sur les conditions de relogement des locataires.

Le bailleur informe la commune de ses projets et de l’engagement de la concertation. Dans le cas d’une opération d’amélioration ou de construction démolition, le bailleur dresse un bilan de la concertation dont il informe les locataires. Le bilan de la concertation doit inclure l’avis motivé des représentants des locataires.

B) Concertation en matière de charges

La représentativité est définie pour les travaux et le contrôle des charges : les associations doivent représenter au moins 10% des locataires, ou elles doivent être affiliées à une des cinq organisations siégeant à la CNC. La loi SRU définit une nouvelle catégorie d'interlocuteur : les groupements de locataires affiliés aux organisations membres de la CNC.

C) Consultation sur les différents aspects de la gestion

La loi du 6 juillet 1989, définit certaines obligations du bailleur en matière de concertation. L’article 44 précise : « A leur demande, le bailleur les consulte (les associations) chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l’immeuble ou du groupe d’immeuble ».

D) Les accords collectifs locaux

L'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit la possibilité pour les bailleurs de conclure des accords collectifs avec une ou plusieurs associations de locataires ou avec les locataires directement. Ces accords qui peuvent être conclus pour tout ou partie du patrimoine, portent notamment sur les loyers, les suppléments de loyers, la maîtrise de l’évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun. Ces accords peuvent également, depuis 2006, compléter la liste des charges locatives dans le domaine de la sécurité ou du développement durable. Enfin la loi du 25 mars 2009 a tout à la fois assoupli les règles de représentativité des associations de locataires signataires des accords et simplifié les conditions de vote de ces accords collectifs.

Les conditions de représentativité des associations de locataires ont été simplifiées dans la loi du 25 mars 2009, qui précise qu’il peut s’agir d’associations affiliées présentes dans le patrimoine ou encore d’associations représentant au moins 20% des locataires du secteur concerné.

Les conditions d’opposabilité des accords:

- Les accords signés avec les associations ne doivent pas être rejetés par écrit par plus de 50% des locataires concernés pour être opposables.

- Les accords proposés directement par les bailleurs doivent être votés par la majorité des locataires qui se sont exprimés, à condition d’une participation d’au moins 25% des locataires concernés

- A défaut, les accords proposés directement sont à nouveau soumis au vote, et dans ce cas, la majorité simple suffit pour les rendre opposables à tous les locataires.

E) Procédures publiques de consultation ou d'information

1 : Les enquêtes publiques

Les Enquêtes publiques ont été créées par la loi d'orientation foncière du 30 décembre 1967. Les documents d'urbanisme sont rendus publics et soumis à enquête publique. Ce dispositif d'information du public plus que de concertation sera développée notamment par plusieurs lois :

- la loi du 17 juillet 1978 sur l'accès aux documents administratifs,

- la loi du 10 juillet 1976 qui permet au citoyen, par le moyen d'une étude d'impact, de prendre connaissance des arguments scientifiques présentés par le promoteur du projet ;

- la loi du 11 juillet 1979 sur la motivation des décisions administratives

- la loi du 22 juillet 1987 sur les risques majeurs, complétée par la loi du 27 février 2002 relative à la démocratie de proximité. La loi institue un principe de participation. Chacun doit avoir accès aux informations relatives à l'environnement, y compris celles qui sont relatives aux substances et activités dangereuses. Le public doit être également associé au processus d'élaboration des projets ayant une incidence importante sur l'environnement ou l'aménagement du territoire.

La loi Bouchardeau du 12 juillet 1983 sur la démocratisation des enquêtes publiques prévoyait une obligation de concertation pendant toute la durée du projet mais dans un nombre limité de cas liés à la création, la modification ou la révision du plan d'occupation des sols. La loi s'adresse à toute personne intéressée et non aux seuls propriétaires. 10.000 enquêtes sont conduites chaque année en France dont 50% à propos de documents d'urbanisme, 25% pour des installations classées et 25% pour des infrastructures.

2 : Aménagement

La loi aménagement du 18 juillet 1985 impose à la collectivité d'organiser une concertation lorsqu'elle ouvre une zone NA, crée une Zone d'Aménagement Concertée (ZAC) et réalise des opérations modifiant substantiellement le cadre de vie des habitants. Cette disposition est renforcée par la loi d'Orientation pour la Ville du 13 juillet 1991, qui, dans son article 4, impose aux communes d'organiser une concertation préalable pour toute opération qui par son ampleur ou sa nature modifie substantiellement les conditions de vie des habitants dans les quartiers ou les ensembles immobiliers qui ne sont pas concernés par la loi de 1985. Cette concertation associe les maîtres d'ouvrage concernés ainsi que, à leur demande, les représentants locaux des associations de locataires siégeant au CNH.

3 : Référendum Communal

La loi d'orientation sur l'administration territoriale du 6 février 1992 ouvre aux élus la possibilité de recourir au référendum communal. La loi du 4 février 1995 stipule que la population peut être consultée sur les décisions que les autorités sont amenées à prendre pour régler les affaires de la commune à la demande de 20% des électeurs. Le Conseil d'Etat s'est prononcé pour une interprétation très restrictive qui exclut tout ce qui n'est pas de la compétence exclusive de la commune.

4 : Elaboration des documents d’Urbanisme

La loi SRU du 13 décembre 2000 a notamment amélioré les systèmes de consultation des associations locales d'usagers lors de l'élaboration des documents d'urbanisme, les Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) et les plans locaux d'urbanisme (PLU). La loi énonce qu'il doit y avoir concertation, qu'il faut en fixer les modalités et que l'organe représentatif doit délibérer sur son bilan pour arrêter le dossier définitif du projet. Cette disposition peut être sanctionnée par le juge administratif. Le recours est donc possible. Il est hélas trop souvent utilisé pour éviter d'avoir des voisins jugés "encombrants".

5 : Réseaux télévisuels

La loi de 1991 sur les réseaux télévisuels impose une concertation avec les habitants et un accord collectif (art 42 de la loi de 1989).

6 : Commissions consultatives pour les services publics locaux

La loi sur la démocratie de proximité du 17 février 2002 renforce le rôle des Commissions consultatives compétentes pour les services publics locaux : la concertation porte sur les modalités de gestion des services publics locaux (gestion de l'eau, assainissement, équipements sportifs…





Informations complémentaires

Date du document : 21.12.2010
Entité(s) : Direction des politiques urbaines et sociales - DIUS
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