L'Union sociale pour l'habitat
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La place des habitants dans les organismes HLM

La place des habitants dans les organismes HLM

A) Conseil d'administration ou Conseil de Surveillance et élections des administrateurs locataires

B) Commission d’attribution

C) Conseil de Concertation locative

A) Conseil d'administration ou de surveillance

Le Conseil d’Administration, dont tous les membres sont bénévoles, est l’instance de décision de l’organisme d’HLM. Entre autres tâches, il vote le budget, décide du lancement de nouvelles opérations de construction ou d’amélioration et détermine le niveau des majorations de loyers en application de la réglementation en vigueur.

Les administrateurs locataires siègent au Conseil d’Administration avec voix délibérative pour les organismes Hlm. Ils ont les mêmes pouvoirs et les mêmes devoirs que les autres administrateurs.

Pour les sociétés coopératives HLM, le Conseil d’Administration ou de Surveillance comprend au moins un représentant des coopérateurs locataires, désigné par l’Assemblée Générale.

La loi Solidarité Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 permet le congé représentation pour siéger au Conseil d’administration. L'article 143 prévoit : "L'employeur est tenu d'accorder au salarié siégeant au Conseil d'Administration ou au Conseil de Surveillance d'un organisme Hlm le temps nécessaire pour participer aux séances plénières de cette instance. Si du fait de sa participation, le salarié connaît une diminution de sa rémunération, il reçoit de cet organisme une indemnité compensant, sous forme forfaitaire, la diminution de sa rémunération."

Par la loi Borloo du 2 juillet 2003, les représentants des locataires dans les société anonyme d’HLM détiennent au moins 10 % des droits de vote, indépendamment de la quotité de capital détenu. Le total des droits de vote des établissements publics et collectivités territoriales et des représentants des locataires mentionnés est égal au tiers des voix plus une. Les trois actionnaires qui représentent les locataires participent aux assemblées générales et siègent au conseil d’administration ou de surveillance.

L’ordonnance du 1er février 2007 relative aux Offices publics de l’habitat modifie la représentation des locataires aux Conseils d’administration des offices. Jusqu’à 2000 logements, 3 représentants sur 17 administrateurs. Lorsque le Conseil est composé de 23 membres, il y a 4 représentants et lorsqu’il est composé de 27 membres, 5 représentants.

Les élections des locataires au Conseil d’administration

Les élections des administrateurs locataires des Offices Publics de l’habitat, des Entreprises Sociales pour l’Habitat (Sociétés Anonymes d’HLM) ont lieu tous les 4 ans, du 15 novembre et le 15 décembre. Ces élections concernent plus de 4 millions de logements locatifs sociaux soit près de 10 millions de personnes sur l’ensemble du territoire français. Environ 2000 sièges sont à pourvoir.

Les administrateurs représentant les locataires sont élus pour 4 ans au scrutin de liste à la représentation proportionnelle au plus fort reste. Le vote a lieu, au choix de l’organisme, soit par correspondance, soit par Internet, soit par dépôt dans l’urne.

Sont électeurs, les personnes physiques ayant conclu avec l’organisme d’HLM un contrat de location, les sous locataires ayant conclu avec une association un contrat de sous location et les occupants de bonne foi dont le titre de location a été résilié mais qui sont sans dette vis à vis de l’organisme.

Est éligible, le locataire qui répond aux critères d’éligibilité définis par le Code de la Construction et de l’Habitation. Les personnes étrangères peuvent voter et sont éligibles. Il faut être âgé de 18 ans au moins, être à jour de ses loyers ou bénéficier d’une décision de justice accordant des délais de paiement.

La liste de candidats doit être présentée par une association œuvrant dans le domaine du logement. Cette association doit être indépendante des partis politiques et des organisations philosophiques, confessionnelles ou ethniques. Elle ne doit pas poursuivre des buts contraires à la réglementation et aux objectifs du logement social.

Pour les Entreprises sociales pour l’habitat (sociétés anonymes d’HLM), les listes comprennent 6 noms. Pour les Offices publics de l’habitat, les listes comprennent les noms du double des représentants des locataires au Conseil d’administration, soit 6 dans les conseils à 17 administrateurs, 8 dans les conseils à 23 membres, et 10 noms lorsque le Conseil est composé de 27 membres.

En 2006 et 2010, deux protocoles ont donc été signés entre la Fédération des Offices et les cinq organisations nationales représentatives des locataires, et entre la Fédération des ESH et ces mêmes organisations. Ces protocoles comportent en annexe des indications et des recommandations sur le vote par code barre.

Rappel historique

La loi Bonnevay de 1912 offrait déjà la possibilité d’avoir deux administrateurs locataires dans les Conseils d’Administration des Offices Publics d’HBM. La loi du 3 septembre 1947, qui réorganise le secteur HBM, rend alors obligatoire l’élection de deux représentants des locataires aux Conseils d’Administration des Offices publics. Cette disposition est abrogée par un « décret loi » du 16 décembre 1963, mais rétablie en 1978 par décret du 16 février relatif aux conseils d’administration et aux commissions d’attribution des logements des Offices Publics. Le nombre des locataires élus est alors de deux. Le Décret du 22 mars 1983 redéfinit la composition des conseils des offices et assouplit leur compétence territoriale. Il élargit la représentation des locataires à trois membres.

Cette obligation sera étendue en 1991 par les articles 37, 38 et 41 de la loi d’Orientation pour la Ville du 13 juillet 1991 aux Sociétés Anonymes d’HLM. Le décret du 28 juillet 1992 en précisera les modalités d’application. Il sera commenté par circulaire du 27 novembre 1992.

Par décret n°2002-1158 du 13 septembre 2002

§ Le mandat des administrateurs locataires est porté de trois à quatre ans.

§ Sont électeurs et éligibles, les personnes physiques uniquement.

§ Sont électeurs et non éligibles : les occupants de bonne foi dont le titre de location a été résilié mais qui sont sans dette vis à vis de l’organisme et les sous locataires ayant conclu avec une association un contrat de sous location.

§ Le procès verbal du résultat du scrutin est remis au préfet du département du siège.

Par la Loi Borloo du 24 juillet 2003, le nombre d’administrateurs locataires est passé à trois pour les ESH. Les administrateurs locataires sont membres de l'Assemblée Générale.

Le Décret n°2004-641 du 1er juillet 2004 supprime l’obligation de consultation des listes pour déterminer la date des élections. Il fixe à 6 semaines la date de validité des listes de tous les électeurs.

Le nouveau statut des Offices Publics de l’Habitat prévoit dans le cadre d’un Conseil d’Administration de 27 membres, 5 administrateurs locataires, dans un conseil de 23 membres, 4 administrateurs et dans un Conseil de 17 membres, 3 administrateurs locataires.

Rappel du résultat des élections 2006

Les élections des administrateurs locataires des Offices Publics d’HLM, des OPAC et des Entreprises Sociales pour l'Habitat ont eu lieu entre le 15 novembre et le 15 décembre 2006. Les résultats ci-dessous concernent 279 (100% Offices Publics d'Hlm et OPAC et 270 Entreprises Sociales pour l'Habitat (96% des ESH). Le taux de participation est de 25,10%. Dans un Offices (5 en 2003) et 30 sociétés (36 en 2003), l’absence de candidat n’a pas permis l’organisation de ces élections. 7 ESH, faute de patrimoine locatif, n’ont pas organisé d’élection.

1996

1999

2002

2006

Nombre d’inscrits

3 222 721

3.315.057

3.460.883

3.598.166

Votants

894.386

888.809

920.317

903.227

Pourcentage des inscrits

27,75 %

26,81 %

26,59 %

25,10%

Blancs ou nuls

51 613

53 249

47 901

38.327

Exprimés

842 773

835 560

872 416

835.600

Pourcentages des exprimés

26,15 %

25,20 %

25,20 %

23,22%

La participation est en baisse malgré les moyens particuliers mis en œuvre pour appeler les locataires à voter : les campagnes menées au sein des organismes et la campagne d’information réalisée en partenariat entre le Ministère de la Cohésion Sociale, de l’Emploi et du Logement, l’Union sociale pour l'habitat et les organisations nationales de locataires. Il faut préciser néanmoins, que le taux de participation est dans la grande majorité des cas très faible dans les organismes qui ont procédé à un vote exclusivement à l'urne et dans les organismes où une seule liste se présentait (plus de 15% des organismes).

Les résultats des différentes associations sont résumés dans le tableau ci-dessous. La rubrique associations diverses regroupe les associations non affiliées aux organisations nationales représentatives, et quelques regroupements d’associations nationales.

La CNL reste la première organisation nationale avec 42% des élus et la CLCV la seconde avec près de 20% des élus. La baisse des associations locales ou diverses se poursuit.

Parmi les associations diverses, Famille de France qui demande à figurer parmi les organisations nationales représentatives de locataires obtient 1% des suffrages et 13 élus. Nous voyons apparaître avec plusieurs élus, les associations de consommateurs des syndicats et notamment INDECOSA CGT, 24 élus (15 dans les offices et 9 dans les ESH) ASSECO-CFDT qui totalise 7 élus. Dans un département et une région, deux associations sont présentes :

§ l’Union Nationale des Locataires Indépendants (UNLI) totalise 27 sièges dont 22 dans le seul département des Hauts-de-Seine (19 sièges dans les offices et 3 dans une ESH) ;

§ La Fédération des Locataires Action Médiation (FLAM) qui totalise en Provence 6 sièges.

Organisations

VOIX

%

SIEGES

%

AFOC 2006

Rappel 2002

Rappel 1999

72.783

61 264

47 970

8,71

7,00

5,75

125

93

81

8,17

6,90

5,90

CGL 2006

Rappel 2002

Rappel 1999

54.797

47 854

50 587

6,55

5,50

6,05

92

71

68

6,01

5,25

4,90

CLCV 2006

Rappel 2002

Rappel 1999

174.273

180 090

166 350

20,85

20,65

19,90

300

253

240

19,62

18,70

17,40

CNL 2006

Rappel 2002

Rappel 1999

328.026

353 877

349 600

39,25

40,60

41,85

644

582

618

42,11

43,00

44,9

CSF 2006

Rappel 2002

Rappel 1999

90.552

96 777

77 270

11,00

11,10

9,25

122

104

91

7,97

7,70

6,60

Associations diverses

Rappel 2002

Rappel 1999

115.169

132 554

143 783

13,78

15,20

17,20

246

252

278

16,08

18,60

20,20

TOTAL exprimés

Rappel 2002

Rappel 1999

835.600

872 416

835 560

100%

1.529

1355

1376

100%

Le dépouillement automatique par code barre s’est largement développé (près d’un office sur quatre et 58% des sociétés. L’Union avait rédigé au sein de l’Instance de Concertation Nationale une recommandation pour ce mode de scrutin qui a été reprise dans les deux accords signés. Le nombre d’organismes qui ont dressé un constat de carence est plus réduit qu’en 2002. Le nombre de recours contentieux a été limité (6 recours).

B) Commission d’attribution

Dans un organisme HLM, la commission est compétente pour attribuer chaque logement ayant bénéficié d'une aide de l'Etat ou ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement. Elle est composée de six personnes ayant voix délibératives ainsi que du maire qui a voix prépondérante en cas de partage. Le huitième membre représente les associations d'insertion. Il n'a qu'une voix consultative. Au moins l’un des administrateurs locataires siège à la commission d’attribution des logements.

C) Conseil de Concertation locative

Dans le domaine du logement, la loi SRU du 13 décembre 2000 impose aux bailleurs l'élaboration d'un plan de concertation locative, couvrant l’ensemble de leur patrimoine avec :

· les représentants des associations affiliées aux organisations nationales siégeant à la CNC présentes dans le patrimoine du bailleur ;

· les administrateurs élus par les locataires ;

· les organisations de locataires ayant présenté des candidats et obtenu 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections des administrateurs locataires.

Ce plan définit :

· Les modalités pratiques de la concertation applicable aux immeubles ou aux ensembles immobiliers de leur patrimoine.

· Il précise notamment les règles destinées à formaliser les relations locatives locales.

· Il instaure un ou plusieurs conseils de concertation locative.

· Il prévoit des moyens matériels et financiers attribués aux représentants des locataires pour exercer leurs fonctions dans ce cadre.

Le plan est validé par le Conseil d'Administration ou le Conseil de Surveillance du bailleur. Il fait l’objet de bilans et de révisions périodiques avec les mêmes partenaires. Trois ans après publication de la loi, le gouvernement a présenté un bilan de la mise en œuvre des mesures relatives à la concertation après avis des secteurs concernés de la Commission Nationale de Concertation.

Bilans des Conseils de Concertation Locative

La loi SRU de 2000 a fait de la concertation locative une obligation pour les organismes. Un premier bilan réalisé en 2004-2005 avait montré que les Plans (PCL) et Conseils de Concertation Locative (CCL) s’étaient mis en place. Ils avaient permis d’organiser un cadre durable à la concertation entre organismes et représentants de locataires, mais étaient encore en phase d’installation, parfois fragiles dans les finalités poursuivies et résultats concrets.

En 2009, l’Union Sociale pour l’Habitat a souhaité réaliser un second bilan des Plans de Concertation Locative pour d’une part, répondre à l’obligation législative, mais surtout pour mesurer l’évolution concrète des conseils de concertation locative, dispositifs à l’épreuve depuis quelques années.

Ce nouveau bilan repose sur une enquête par questionnaire, passée à l’ensemble des bailleurs sociaux locatifs (soit 563 organismes). 337 organismes ont répondu à cette enquête, soit 60% des bailleurs sociaux concernés, ce qui représente 71% du parc locatif social (soit 2 828 263 logements). Parmi les répondants, 50% sont des Offices, 47% des ESH et 3% de coopératives. Le bilan 2009 permet d’analyser quelques évolutions par rapport au premier bilan.

Encore plus qu’en 2004, il apparaît que les Plans de Concertation Locative installent un cadre de concertation dans la durée. En effet, 92% des bailleurs ont mis en place un PCL pour au moins 3 ans. Pour 65% des bailleurs répondants, le PCL a fait l’objet d’un bilan. Ils n’étaient encore que 36% en 2004. Dans la moitié des cas, cela a donné lieu à des ajustements du Plan, notamment relatifs aux aspects techniques (moyens alloués et fonctionnement).

Seuls 4% des bailleurs participant à l’enquête ont exprimé des difficultés dans l’identification de leurs partenaires Ce chiffre est à relativiser, sachant que ceux qui ont rencontré le plus de difficultés dans la mise en place de leur dispositif de concertation et en particulier dans l’identification de partenaires, n’ont pas tous répondu à l'enquête. A ce titre, on peut signaler que 41 bailleurs en plus des 337 répondants nous ont indiqué ne pas avoir répondu au questionnaire par défaut de CCL actif.. Comme en 2004, la plupart des CCL sont organisés à l’échelle de l’ensemble du patrimoine (80%). Dans les autres cas, les CCL sont organisés à des échelles territoriales plus petites (agences notamment dans 11% des cas, quartier…) ou selon des logiques thématiques.

De manière générale, les moyens alloués à la concertation se sont consolidés voire renforcés, le plus fréquemment sous forme de mise à disposition de locaux, de remboursement des frais de déplacement, d’indemnisation des participants, de formation ou de financement des projets associatifs. Là où elle existe, (43% des organismes soit 145), l’allocation forfaitaire a souvent augmenté (en moyenne 1,4 €/logement en 2004 pour 1,8 €/logement en 2009).

Enfin, les travaux des CCL ont fait dans 57% des cas l’objet d’une communication (contre 53% en 2004), avec une plus forte implication des associations qu'auparavant, parfois au détriment d’une communication plus partagée.

Pour 61% des répondants (59% en 2004), les réflexions menées dans le cadre des CCL ont abouti à des projets ou des actions concrètes, sur un ensemble de thèmes diversifiés, intégrant les questions liées à l’actualité du secteur (Convention d’Utilité Sociale, SLS…), avec des thèmes de prédilection comme les charges et la qualité de service.

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Le traitement de ces thèmes dans les CCL débouche souvent sur des résultats allant de l’approfondissement de la réflexion (particulièrement sur la CUS, le SLS, les Projets de Rénovation Urbaine) à la mise en œuvre d’actions (particulièrement sur la tranquillité et la qualité de service).

Un bilan satisfaisant pour les organismes

Si la mise en place des Plans et Conseil de concertation a pu être au départ vécue comme une obligation, on peut se réjouir qu’après plusieurs années de fonctionnement, près de 300 bailleurs sociaux ayant répondu à l’enquête, en tirent aujourd’hui un bilan plutôt positif. Si ce bilan reste à croiser avec celui des partenaires représentants des locataires, il constitue déjà un résultat encourageant. Au-delà de l’obligation légale, il semble que les Conseils de Concertation Locative se soient bien intégrés dans le fonctionnement des organismes et constituent aujourd’hui un cadre concret de concertation.

Les conseils de concertation locative restent encore à consolider pour bon nombre d’organismes. Leurs actions sont à enrichir dans la durée ; ils constituent l’une des voies pour avancer avec les représentants de locataires, vers la coproduction de services.





Informations complémentaires

Date du document : 20.12.2010
Entité(s) : Direction des politiques urbaines et sociales - DIUS
L'Union sociale pour l'habitat
Afin d'accompagner les bailleurs dans la réussite de l'accueil des nouveaux locataires, l'Union sociale pour l'habitat publie une nouvelle édition du livret du locataire qui a vocation à être remis à l'entrée dans les lieux.
Rapports - Guides - Doc
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Les élections des représentants de locataires se tiendront du 15 novembre au 15 décembre 2018 partout en France. L'organisation de ces élections, dont nous avons la responsabilité, représente un rendez-vous démocratique important pour les locataires. En lien avec l'Instance de concertation nationale, qui réunit la fédération des OPH, la fédération des ESH et les cinq associations représentatives de locataires, l'Union sociale pour l'habitat se mobilise pour accompagner l'organisation de ces élections.
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Frédéric Paul
La brochure "Quelles ambitions pour les Conseils de Concertation locative ?" est une déclinaison opérationnelle du cadre de référence et est issue des retours d'expériences de terrain et a été réalisée avec les associations de locataires.
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