L'Union sociale pour l'habitat
Chargement en cours

Lettre-circulaire n° 98-52 UNFOHLM du 18 Septembre 1998

Lettre-circulaire n° 98-52 UNFOHLM du 18 Septembre 1998 relative au PLA Expérimental

Lettre circulaire GM/AB/sb n° 52-98


Destinataires :

Sociétés anonymes d'Hlm

Offices publics d'Hlm

Sociétés Coopératives d'Hlm

Associations régionales d'Hlm

Paris, le 18 septembre 1998

Objet : PLA EXPERIMENTAL

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

Pour faciliter le montage d'opération PLA, le Ministère du Logement a décidé de proposer à l'expérimentation une nouvelle règle de fixation des loyers des opérations mixtes montées en PLA et PLA-LM (circulaire 98-78 du 6 août 1998). L'objectif est d'améliorer la solvabilité des familles et de simplifier la gestion par la mise en place d'un loyer unique.

J'attire votre attention sur le PLA expérimental, qui par sa souplesse, devrait permettre aux organismes d'Hlm de monter plus facilement leurs opérations.

Cette formule, ouverte jusqu'au 31 juillet 1999, est une alternative aux opérations mixtes PLA/PLA-LM. L'équilibre économique de l'opération expérimentale est équivalent à celui d'une opération classique. Le déséquilibre financier structurel n'étant pas réglé, il faudra s'attacher à maintenir les financements obtenus des collectivités locales pour les PLA-LM.

En matière locative, le PLA expérimental présente deux avantages par rapport à une opération classique. Tout d'abord, l'ensemble des logements devient accessible aux ménages modestes. L'unicité du loyer plafond doit permettre d'éviter le marquage des logements. Par ailleurs, la réponse à la demande locative est mieux assurée : la baisse de loyer du PLA ordinaire est de l'ordre de 10 %.

L'évaluation du PLA expérimental permettra de mesurer la pertinence de cette formule et l'avancée vers un produit unique qui reste l'objectif de l'Union, réaffirmé dans la motion du Congrès.

La DMOP est à la disposition des organismes qui souhaitent obtenir des précisions sur le montage de ce type d'opérations.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, en l'assurance de mes sentiments les meilleurs.

Georges Mercadal

PJ : 1

1/ Le loyer plafond de l'opération mixte est unique quelque soient les revenus du locataire. Le loyer appliqué à chaque logement doit être inférieur au montant pris en compte dans le calcul du loyer plafond du barème APL, dans des conditions normales d'occupation (une personne par pièce).

2/ Le loyer plafond de l'opération est défini au prorata du financement. Pour une opération financée à 50 % en PLA ordinaire (prêt à 4,3 %) et à 50 % en PLA-LM (prêt à 3,8 %, subvention de 8 %), le loyer plafond de l'opération est fixé à 90 % du loyer maximum réglementaire (ou à 92 % pour 60 % de PLA et 40 % de PLA-LM).

1/ Tous les logements sont. La contrainte d'attribution des logements est globale. Si l'opération est financée à 50 % de PLA-LM, 50 % des logements devront être attribués à des locataires disposant de revenus inférieurs à 50 % des plafonds.

PLA EXPERIMENTAL : MISE EN OEUVRE

OUVERTE PAR LA CIRCULAIRE DU 6 AOUT 1998

L'objectif du " PLA expérimental " lancé en 1998 est de supprimer le plafond de loyer spécifique aux PLA LM, de rendre également accessible tous les logements d'une opération et de favoriser la consommation des crédits. L'expérimentation doit permettre aussi d'avancer sur la voie du produit unique, et d'observer in situ les résultats auxquels conduit la formule provisoire retenue cette année.

Les principes des opérations en PLA Expérimental

L'opération de PLA expérimental part d'une opération mixte combinant des financements PLA et PLA LM, avec une part de PLA LM située autour de 50 %, c'est-à-dire entre 35 % et 65 %.

Le loyer plafond conventionnel de l'opération est calculé comme celui d'une opération mixte classique et donc sur le plan économique, l'opération expérimentale est équivalente à l'opération classique.

A titre d'exemple -celui donné par la circulaire du 06/08/98 qui permet le PLA expérimental- si la part de logements financés en PLA LM est de 50 %, le loyer plafond conventionnel de l'opération se situe à mi-chemin entre 80 % et 100 % du loyer plafond PLA, c'est-à-dire à 90 % de ce dernier.

Si la part de PLA LM est de 40 %, le loyer plafond conventionnel de l'opération se situe à 92 % du loyer plafond PLA.

Une instruction complémentaire de la DGUHC viendra préciser cette souplesse autorisée autour de ce niveau de 90 % du plafond PLA.

Le loyer plafond conventionnel de l'opération est ensuite réparti entre les différents logements de l'opération afin de fixer les loyers plafonds de chaque logement, comme on le fait classiquement en application du système de la surface utile : fixation d'un coefficient par logement, qui permet pour chacun de faire varier en plus ou moins le prix au m2 de Surface Utile par rapport au prix moyen de l'ensemble de l'opération.

La contrainte existant dans les opérations classiques, et consistant à limiter le loyer plafond de la part de l'opération financée en PLA LM à 80 % du loyer plafond PLA, est supprimée.

Il y a vérification que le loyer plafond de chaque logement, ainsi calculé, ne dépasse pas le loyer plafond de l'APL du ménage ayant un nombre de personnes égal au nombre de pièces. Cette contrainte, qui est substituée à la contrainte des 80 % qui s'applique aux PLA LM dans une opération classique, n'empêche pas dans la pratique et dans la plupart des cas d'atteindre effectivement le plafond conventionnel d'opération ni de moduler les loyers en fonction de la surface et de la qualité des différents logements d'une opération. On trouvera dans la note annexe l'explication de ce point.

Pour les opérations où cette contrainte s'avérerait pénalisante, les maîtres d'ouvrage pourront s'en tenir à une opération mixte classique.

La contrainte en terme d'attribution aux ménages ayant des ressources inférieures à 60 % du plafond est liée au financement donc à la proportion de PLA LM dans l'opération : 50 % des logements attribués à ces ménages s'il y a 50 % de financements PLA LM ; 35 % s'il y a 35 % de financements PLA LM dans l'opération.

Les effets positifs du PLA expérimental par rapport à une opération classique mixte PLA - PLA LM

Si on a indiqué qu'il y avait neutralité économique pour le bailleur, le PLA expérimental présente deux avantages :

. tous les logements sont accessibles aux ménages modestes, et donc équivalents sur ce plan. Il n'y a donc plus de raison de " marquer " les logements qui doivent être attribués aux ménages de ressources modestes.

Si à court terme les textes actuels sur les conventions-types obligent encore à procéder à ce " marquage ", la DGUHC est d'accord pour faire évoluer ces textes dans le sens de la simple fixation d'un pourcentage de logements à attribuer à ces ménages, et ceci en 1999, donc avant la livraison des logements concernés par les opérations de PLA expérimental. Il y aura là un avantage de souplesse de gestion pour le bailleur.

. l'opération de PLA expérimental permet de mieux répondre à la demande locative, dans la mesure où l'unicité du type de loyer solvabilise l'ensemble des demandeurs de logement social.

D'une part pour le locataire PLA LM, le calage du loyer plafond sur le loyer maximum APL permet de maintenir l'ordre de grandeur du taux d'effort, tout en permettant à l'organisme de fixer ses loyers au niveau le plus élevé possible compatible avec la solvabilité du locataire à faibles revenus. Compte tenu de l'effet complet de l'APL, le taux d'effort évolue en effet très peu.

A titre d'exemple, en zone 2, une famille de 3 personnes avec des revenus de 38.000 Frs/an (environ 40 % du plafond PLA) verra son reste à charge sur le loyer pour un Type 3 évoluer de 345 Frs à 388 Frs en passant du PLA LM au PLA expérimental. Si cette famille n'avait pu obtenir qu'un PLA à loyer normal, son reste à charge baisserait de 559 Frs à 388 Frs en passant au PLA expérimental.

Dautre part pour le locataire aux ressources comprises entre celles du PLA LM et celles du PLA, qui a aujourd'hui accès à la partie PLA des opérations mixtes, le calage du loyer de l'opération à un niveau voisin de 90 % du loyer plafond PLA permet une baisse des loyers.

Dans les secteurs où le marché privé s'est beaucoup rapproché du PLA -zones 2 et 3 en particulier- cette baisse permettra de rendre plus attractif le PLA. Dans les secteurs où la demande solvable s'est considérablement réduite, cette baisse de loyer pourrait recréer une demande.

Globalement donc ce point se traduit par un avantage pour les locataires éligibles au PLA et non éligibles au PLA LM, par une quasi stabilité pour les locataires éligibles au PLA LM, enfin par un avantage pour le bailleur qui voit son opération mieux positionnée sur le marché.

La mise en oeuvre du PLA expérimental en 1998-99 et les suites possibles

La réalisation du PLA expérimental est optionnelle. Autrement dit, les maîtres d'ouvrage, pour la réalisation de leurs opérations mixtes PLA-PLA LM, sont libres de choisir cette formule ou au contraire le montage classique avec le plafond du PLA LM fixés à 80 % du plafond PLA et le reste de l'opération à 100 %.

Les maîtres d'ouvrage auront, en particulier à vérifier, avant de choisir la formule expérimentale, que la contrainte de respect des loyers plafonds de l'APL n'empêche pas l'atteinte du loyer plafond conventionnel de l'opération, ni une modulation des loyers des différents logements en fonction de la qualité et des surfaces.

Le niveau du volume d'opérations lancées selon cette formule expérimentale, la nature de ces opérations et les difficultés rencontrées constitueront des indicateurs pour la suite de la réflexion sur le produit unique et son éventuelle généralisation.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 18.09.1998
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 98-52 UNFOHLM

A lire aussi

Christophe BOUCAUX
Ce document détaille le Règlement de l’Appel à projet destiné à soutenir financièrement les organismes de logement social s’engageant dans l’expérimentation E+C- et fixe Les critères de sélection des opérations éligibles et les obligations des maîtres d’ouvrage sélectionnés.
Rapports - Guides - Doc
publié le
Christine DALLE
L'Union sociale pour l'habitat édite chaque semaine une synthèse de la presse nationale et locale. Prises de positions du Mouvement, actualités législatives, annonces gouvernementales, actualités associatives, échos des régions... tout est dans votre rendez-vous hebdomadaire.
Synthèse de presse
publié le
Sylvie Bourdin
Article à retrouver dans la rubrique Innovations et territoires de la Gazette des communes n°40/2436 du 15 octobre 2018.
Brèves et Articles
publié le
Sylvie Bourdin
Alors que l'USH tient son 79ème congrès à Marseille, Julien Denormandie a présenté le 10 octobre, à la préfecture de Marseille, la "stratégie nationale d'intervention sur les copropriétés" sous la forme d’un plan de 2,74 milliards d’euros sur 10 ans intitulé "Initiative Copropriétés », visant la résorption de 684 propriétés en difficulté. Le secrétaire d’Etat à la Cohésion des Territoires a installé le comité de pilotage dans la foulée.
Brèves et Articles
publié le