L'Union sociale pour l'habitat
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Dossier Les copropriétés

Qu'ils soient copropriétaires, constructeurs ou syndics, les organismes Hlm sont de plus en plus souvent impliqués dans les copropriétés. Ce dossier propose des guides, outils et textes de références pour accompagner les organismes.

 L'acquisition, par l'organisme Hlm, de logements locatifs sociaux en VEFA à des promoteurs a des conséquences en terme de gestion de ce patrimoine locatif : pour le bailleur, ce mode de production débouche sur la gestion d'un parc locatif Hlm en copropriété. Il devra "composer" avec un syndic élu par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le développement des mises en vente de patrimoine locatif social génère également des copropriétés

La poursuite de ces deux axes stratégiques (acquisition en VEFA et vente Hlm) favorise le développement d'un parc locatif Hlm géré en copropriété

Dans ces deux cas de figure, l'organisme Hlm change de statut : il devient copropriétaire-bailleur. Les actions qu'il prenait jusqu'à présent seul pour la gestion de son parc immobilier, relèvent à présent de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires rassemblés dans le syndicat des copropriétaires.

Certains organismes Hlm ont développé le métier de syndic : jusqu'à présent, ils ne pouvaient être syndic de copropriété que pour les immeubles construits ou acquis par :
eux-mêmes
par un autre organisme Hlm ou par une SEM
par une collectivité locale ou par un organisme sans but lucratif
par une SCI d'acquisition sous leur égide ou celle d'un autre organisme Hlm
la société Fonciere (et les SCI dont les parts sont détenues à 99% par cette association)
Avec la loi ALUR du 24 mars 2014, les organismes Hlm pourront désormais intervenir comme syndic de copropriété (ou administrateur) de tous immeubles d'habitations et réaliser des prestations de services pour le syndicat de copropriétaires.
Cette extension de compétences offerte aux organismes Hlm doit être précisée  par décret.

Voir dans la partie en savoir plus , le lancement par Sylvia Pinel d'un plan triennal pour les copropriétés fragiles et en difficultés (2015-2018)

Copropriétés /Syndic- Quel rôle, quelles obligations ?

Le Ministère du Logement a mis en ligne sur son site un dossier pour définir et  comprendre le rôle des copropriétaires, des syndic ...et fait état des obligations et des dernières évolutions.

 6 volets sont pour le moment disponibles :

 - Définition de la copropriété

 - Modèle type de contrat de syndic

 - Compte séparé obligatoire dans les copropriétés

 - La copropriété à l'ère de la damatérialisation

 - Des transactions immobilières plus simples

 - Le conseil syndical dans l'organisation de la copropriété

Lire aussi l'article d'Opération immobilière intitulé Copropriété : nouvelle obligation d’information à la charge du syndic qui décrypte le décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l’information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l’assemblée générale (JO du 17/12/2015, p. 23284) et qui entrera en vigueur à compter du 1er avril 2016.

Enjeux pour le Mouvement Hlm

Journée professionnelle "Hlm et copropriété : quelles actions ? quels projets ?" - 15 novembre 2017
Cette journée professionnelle organisée par l'USH vise à permettre aux organismes Hlm de mieux comprendre les nouveaux enjeux, en matière de métiers, de qualité de service et de gestion des copropriétés mixtes.
Les supports d'intervention sont accessibles sur la page de la journée.

 

Diaporama présentant les enjeux pour un organisme Hlm de développer  l'activité de syndic Hlm :

Les guides et les outils

Deux cahiers Repères publiés  au mois d'octobre 2017 :

S'adapter aux enjeux du patrimoine Hlm en copropriété et prévenir les difficultés des copropriétés mixtes - Repères n°42

 
 

Ce guide présente les grands enjeux auxquels les organismes Hlm sont confrontés dans leur intervention en copropriétés mixtes et formule notamment des réponses sous forme de retours d'expériences.

   

Contribuer au traitement des copropriétés fragiles et en difficultés - Repères n°43

Ce guide présente les grands enjeux auxquels les organismes Hlm sont confrontés dans leur participation au repérage des copropriétés fragiles, et dans leur intervention foncière dans les copropriétés en difficultés.

 

"Gérer les copropriétés : choisir un syndic" ( Les Outils  n°7) .Publié en décembre 2013. Ce guide est le fruit de la  réflexion d'un groupe de travail composé de bailleurs Hlm qui ont une large pratique de cette activité de syndic.

 Il complète la production   de Cahiers déjà existante :

 les Cahiers n° 117 : "Gérer les copropriétés : savoir-faire et valeur ajoutée des organismes Hlm"

 Les Cahiers n° 144 : " Les organismes Hlm et la copropriété : aspects juridiques"

 Les Cahiers n°145 "Vente Hlm, une nouvelle dimension stratégique des organismes Hlm"

 ainsi que :

 Les Outils n°5 " Préparer la mise en copropriété du patrimoine : quelles étapes clés et quels points de vigilance"

 Les Outils n°6  "Optimiser la vente Hlm"

 

Boîte à outils de la rénovation énergétique en copropriété

A retouver sur le site de Prebat (plateforme de recherche et d'expérimentation sur l'énergie dans le bâtiment.

 

Le projet "Compact" lancé dans le cadre de Amélioration énergétique des copropriétés et mené par l’Association des Responsables de Copropriété (Arc) est arrivé à son terme (en date du 18 septembre 2015), avec une boîte à outils complète. Les objectifs étaient de :

  • permettre aux accompagnateurs potentiels de bénéficier des outils adaptés à leur mission afin que l’activité d’accompagnement puisse se développer.
  • ouvrir l’accès des outils réalisés aux conseillers syndicaux et syndics afin de les rendre le plus autonome possible dans la conduite de leur projet de rénovation énergétique.
  • permettre aux professionnels répondant aux divers appels d’offres de connaitre les outils et méthodes proposés afin que ceux-ci s’adaptent aux demandes des copropriétés.

Bilan initial de copropriété (BIC) et mobilisation des copropriétaires
Audit Global Partagé
Préparation des travaux

Données juridiques

La direction juridique et fiscale de l'Union sociale pour l'habitat propose une sélection de question réponse rédigée à l'attention des organismes d'Hlm sur la Copropriété en général ou le Syndic en particulier

Les Dossiers  de la DJEF sur la copropriété  (Assemblées Générales de copropriétaires,  Charges de copropriété,  Syndic...) mais également sur la compétences de syndic de copropriété des organismes Hlm ou sur les  Conditions d'exercice en loi Hoguet 

Pour aller plus loin

La revue "Habitat et société" n°69 de Mars 2013, présente un dossier "Cap sur les copropriétés", en faisant un tour
d'horizon des enjeux pour la profession Hlm que d'être présent sur ce secteur d'activité.

Que ces copropriétés soient issues de l'activité de production neuve des promoteurs Hlm ou dela vente du parc Hlm aux locataires,
de  plus en plus d'organismes Hlm sont impliqués dans lagestion de ces ensembles immobiliers en étant syndic. A la demande des collectivités, les bailleurs sociaux peuvent également intervenir auprès des copropriétés en difficultés, forts de leurs expertises de gestionnaires et de leur savoir-faire bien ancrées dans les territoires. 

 

 

UFC que choisir et l’ARC ont publié un guide pratique sur les contrats de syndic afin de permettre aux copropriétaires de bien
négocier leur contrat de syndic lors de leur AG 2015.

Au sommaire :

- Des informations et conseils face aux nouvelles obligations légales de la Loi ALUR ;
- Le «contrat type» élaboré par les deux associations après discussion et validation d’un certain nombre de syndics ;
- Des principes directeurs pour les négociations avec les différents syndics.

A télécharger sur le site de l'UFC-QueChoisir

 

Rénover et réhabiliter les copropriétés (1950-1984)

Cette ouvrage, publié en septembre 2015, dresse une cartographie du parc de copropriétés en France, liste les travaux nécessaires à sa requalification d’ici 10 ans et définit les stratégies d'intervention à mettre en place pour le rénover et l’entretenir.







 

Articles Actualités habitat

> Actualités habitat n°948 du 15 juin 2012

Points de vue

> Fiche témoignage métier : gestionnaire de copropriétés

> De nombreuses copropriétés en danger- 11 octobre 2013

Le Président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), Dominique Braye saisit l’opportunité de l’examen au Parlement du projet de loi sur le logement et l’urbanisme (Alur) pour tirer la sonnette d’alarme concernant les difficultés rencontrées dans la gestion de nombreuses copropriétés.

En savoir plus

Sylvia Pinel lance un Plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté (2015-2018) - le 15 octobre 2015

Avec plus de 100 000 copropriétés considérées comme fragiles en 2011 (soit plus de 1 million de logements) sur les 616 000 recensées en France, la situation des copropriétés dégradées appelle un plan global d’intervention et de prévention.

Face à l’ampleur de l’enjeu, le gouvernement met en place, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), un Plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté, avec 12 nouvelles actions en plus des dispositifs existants. Lire le communiqué sur le site du ministère du Logement

 

Copropriétés : quoi de neuf avec la loi Alur ? - 15 mai 2014

Règles de vote, ventes d'un lot de copropriété, syndics, copropriétés en difficultés : la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014 a modifié certaines règles dans les copropriétés. Pour en savoir plus, consultez les fiches pratiques récemment mises à jour sur Service-public.fr.
La prise de décision en copropriété est facilitée dans certains cas Prises de décisions passant de la majorité absolue à la majorité simple : modalités de réalisation et d'exécution des travaux légalement imposés, pose dans les (...)

Liens vers des acteurs institutionnels

L'ARC

L'ANAH 

L'ANIL

Le forum de l'habitat privé 

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Informations complémentaires

Date du document : 29.11.2013
Entité(s) : Direction de la Maîtrise d'Ouvrage et des Politiques patrimoniales - DMOP
Nom(s) contact : Christophe Boucaux
Email(s) contact : dmop@union-habitat.org
Nathalie PIQUEMAL
Hervé DES LYONS
Pascale LOISEAUX
Gaëlle Lecouëdic
Denise SALVETTI
Alima Mial
Amélie Bouret-Nouhin
L'essentiel des changements concernant les organismes Hlm, intervenus pendant l'année 2015, en droit et en fiscalité.

publié le
Denis LANDART
Chrystel GUEFFIER-PERTIN
Le renforcement de l’activité de la vente de logements sociaux à leurs locataires et son corollaire, la création de syndicats de copropriétaires, obligent les organismes HLM à s'interroger sur le choix et les prestations du syndic de copropriété.
Rapports - Guides - Doc
publié le
ML.Fontana UNION-DPTO

Parmi les questions que suscite la vente Hlm, le passage de la gestion locative à la gestion en copropriété constitue à l'évidence l'une des interrogations majeures. En effet, l’évolution d'une posture de bailleur vers une posture de copropriétaire, voire vers celle d'une triple responsabilité de...

Rapports - Guides - Doc
publié le
D.Landart UNION-DLAP-PAR

Mémoire de l'ESSEC

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- Mémoire MMI ESSEC- Nov 2011.pdf URL => Mémoire MMI ESSEC- Nov 2011.pdf

Rapports - Guides - Doc
publié le