L'Union sociale pour l'habitat
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Etude sur les solutions de démembrement de la propriété pour le logement social

Depuis plusieurs années et malgré la crise économique que traverse notre pays, les organismes Hlm sont des acteurs engagés dans la production de logements locatifs et en accession, afin de répondre aux attentes diversifiées des ménages.

A travers l’agenda 2015-2018, signé avec l’Etat, le mouvement Hlm s’est engagé à amplifier ses objectifs de production notamment dans les territoires les plus tendus, là où conjointement les besoins de logements abordables sont les plus forts et où l’accès au foncier attractif rend les montages d’opérations couteux pour les organismes Hlm.

Une des pistes d’action réside dans la dissociation foncier/bâti, à travers le démembrement de propriété, afin de réduire la charge d’investissement des organismes Hlm et donc leurs mises de fonds propres dans les opérations.

Dans ce contexte, l’Union sociale pour l’habitat, en partenariat avec la Caisse des Dépôts a souhaité mieux faire connaitre les solutions de démembrement de propriété qui s’offrent aux organismes Hlm, que sont les montages via les baux de longue durée (bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation, bail réel immobilier) et les montages en usufruit locatif social.

Pour préserver les équilibres d’opérations en limitant le recours aux fonds propres des organismes Hlm, la maitrise des couts de production (charges foncières et couts de construction) est nécessaire.

Concernant le premier levier, la charge foncière, le démembrement de propriété apparait comme une des solutions possibles pour agir favorablement sur l’équilibre de l’opération :

    ·        à travers le bail de longue durée, l’organisme Hlm en n’étant pas propriétaire du foncier mais seulement le preneur à bail, acquiert le droit d’utiliser le sol pour construire et gérer un bien pour un temps donné.

    ·        à travers l’usufruit locatif social, le bailleur social, en sa qualité d’usufruitier, acquiert le droit d’usage des logements pour une durée conventionnelle.

Dans les deux cas, l’organisme Hlm ne finance que la construction du bien ou l’acquisition de l’usufruit des logements, sans mobiliser (ou très peu) de fonds propres.

L’objectif de cette étude est d’analyser et de mieux faire connaitre ces solutions de démembrement de propriété, aux moyens d’exemples initiés par des organismes Hlm.

Informations complémentaires

Date du document : 25.03.2015
Entité(s) : Direction de la Maîtrise d'Ouvrage et des Politiques patrimoniales - DMOP
Nom(s) contact : Denis Landart
Email(s) contact : dmop@union-habitat.org
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