L'Union sociale pour l'habitat
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Mobiliser le foncier en faveur de l'habitat social

Le foncier est-il rare et cher ? Oui, mais seulement pour l'habitat social, estiment les coopératives d'Hlm. Leur fédération propose une série de mesures pour mobiliser le foncier au profit de ce secteur, notamment une loi de régulation foncière et des mesures fiscales.

Regroupées dans un ouvrage intitulé : "Produire du foncier en faveur de l'habitat social" (disponible au secrétariat de la Fédération et sur www.hlm.coop), ce document dresse un constat sans appel : le foncier intervient pour 20 à 30 % dans le coût d'une opération. La crise du logement est généralisée et il faut sortir du zoning pour atteindre une mixité sociale et fonctionnelle. Les causes de faiblesse de production du secteur social sont nombreuses : effet d'inertie lors du changement des documents d'urbanisme suite à la loi SRU ; engouement pour l'investissement immobilier ; rejet de l'habitat social dans nombre de communes ; manque de lisibilité des outils réglementaires de l'action foncière ; surcharge foncière déconnectée des prix réels.

Pour une loi de régulation foncière
En premier lieu, « il faut un débat public pour une loi de régulation foncière, a soutenu Marie-Noëlle Lienemann, avec des outils nouveaux permettant de prévenir les crises immobilières et de produire du foncier pour le logement social ». La Fédération propose ainsi une batterie de mesures touchant à la fois aux moyens de l'Etat, à ceux des collectivités locales, à la structuration du monde Hlm et la fiscalité.

Redéfinir les moyens de l'Etat
Une délégation à l'action foncière auprès du Premier ministre fédèrerait tous les ministères concernés ; elle établirait une cartographie des terrains publics disponibles et disposerait de financements dédiés pour compenser la cession aux organismes de logement social. A la clé, serait instauré un droit de préemption prioritaire aux collectivités locales. « Il faut de l'argent public en direction du soutien à l'action des collectivités locales plutôt qu'à l'augmentation des subventions pour surcharge foncière ».

Mobiliser les élus locaux
La Fédération propose d'instaurer un zonage explicite fixant une proportion variable de logements sociaux dans les plans locaux d'urbanisme et dans les communes ayant un seuil significatif de logements sociaux non atteints, de rendre obligatoire dans toute opération immobilière l'affectation de 20 % de logements à un usage social (comme c'est le cas à Paris) et de prévoir dans des opérations de bureaux, l'obligation de participer à la construction de logements sociaux dans un périmètre voisin. Il faudrait également rendre obligatoire la publication de la liste des terrains publics lors des PLU.

A côté de l'incitation à la création d'établissements publics fonciers locaux (EPFL), le rapport propose également la création de tels établissements, au niveau départemental, et la revalorisation de la procédure de ZAD (zone d'aménagement différé).

Orienter la fiscalité
En ce qui concerne les terrains constructibles délaissés : alléger le régime d'imposition des plus-values et celui des droits de succession en cas de cession ou legs à des organismes Hlm ; ouvrir aux particuliers propriétaires d'immeubles bâtis, la possibilité de donation en contrepartie d'un avantage fiscal ; faire évoluer le régime des exonérations des taxes locales en faveur des opérations entrant dans l'intérêt général.
Généraliser les outils de maîtrise foncière : rendre obligatoire un fonds régional d'action foncière ; inscrire dans la loi l'obligation pour les établissements publics fonciers de consacrer 40 % de leurs moyens à des opérations concourrant à la diversité de l'habitat.

Doter le Mouvement d'outils dédiés
Un pôle de prospection foncière pourrait être créé dans chaque association régionale, alimenté par les organismes, le 1 % et des aides des EPFL avec, en parallèle, une Fondation foncière pour recevoir les legs d'emprises foncières ou immobilières. Dans le cadre de la renégociation de la convention entre le 1 % et l'Etat, la Fédération demande la possibilité pour le 1 % de bonifier le foncier affecté à l'accession sociale à la propriété. Enfin, pour mieux mobiliser les organismes Hlm, la loi devrait reconnaître leur rôle lors de la révision des SCOT ou des PLU.





Informations complémentaires

Date du document : 06.12.2004
Entité(s) : Direction de la Maîtrise d'Ouvrage et des Politiques patrimoniales - DMOP
François-Charles BERNARD
Mis à jour des derniers textes législatifs et réglementaires et des dernières jurisprudences, cet ouvrage aborde de manière complète, synthétique et pratique les contentieux de l'urbanisme dans toutes leurs dimensions (légalité, responsabilité, contentieux constitutionnel, civil, pénal…)
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