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Vaulx-en-Velin : maîtrise des coûts de gestion dans le cadre d'une résidentialisation

Dans le cadre du projet urbain de Vaulx-en-Velin, cinq quartiers ont déjà fait successivement l’objet de travaux de résidentialisation. Sur les dernières tranches de travaux du quartier Grolières, il avait été demandé aux maîtres d’œuvre d’évaluer les coûts d’entretien induits par les projets.

Dans le cadre du projet urbain de Vaulx-en-Velin (devenu GPV puis ANRU), cinq quartiers ont déjà fait successivement l’objet de travaux de résidentialisation : Noirettes, Grappinière, Thibaude, Cervelières-Sauveteurs et Grolières. Sur les dernières tranches de résidentialisation de ce dernier quartier, il avait été demandé aux maîtres d’œuvre d’évaluer les coûts d’entretien induits par les projets qu’ils proposaient. Le dispositif mis en place sur Ecoin-sous-la-Combe, présenté ici, a pu bénéficier de l’expérience acquise dans le cadre de ces résidentialisations antérieures.

Avant les travaux de résidentialisation, 95 % du foncier du quartier d’Ecoin-sous-la-Combe appartenait aux bailleurs et l’entretien des espaces extérieurs était assuré par l’Association Syndicale des Propriétaires (ASP). A l’issue des travaux de résidentialisation, placés sous la maîtrise d’ouvrage de la Communauté urbaine, il est prévu que la répartition du foncier entre collectivité et bailleurs soit clarifiée, et que les bailleurs reprennent en gestion les espaces résidentiels, l’ASP disparaissant progressivement.

Un objectif en matière de coûts de gestion a été fixé dès le début de l’opération : il s’agit que la résidentialisation n’ait pas d’impacts sur les charges des locataires, donc que les bailleurs paient l’entretien d’une surface moindre tout en conservant des coûts de gestion constants. Cet objectif pourra difficilement être respecté. Il a d’abord été remis en cause sur une base pragmatique, le constat du coût effectif de l’entretien lié aux nouveaux investissements. D’autre part, il a vite semblé peu soutenable de proposer un logement résidentialisé et un logement non résidentialisé au même prix.

Suite à la présentation de l’avant-projet de résidentialisation par le maître d’œuvre Latitude Nord, les partenaires de la maîtrise d’ouvrage (ville et bailleurs) ont souhaité expertiser la question des coûts de gestion qu’induisait le projet. Une démarche systématique d’évaluation des coûts de gestion des investissements réalisés a alors été mise en place. Trois démarches ont été menées en parallèle, qui ont abouti aux mêmes conclusions :

§ Les bailleurs, via l’ASP, ont confié au cabinet Lapalu, paysagiste urbaniste, (déjà chargé d’élaborer les contrats d’entretien pour plusieurs des bailleurs), une expertise des coûts de gestion induits par le projet sur les espaces résidentiels.

§ Les services de la Ville de Vaulx-en-Velin (services techniques et Chargée d’opération) ont, pour leur part, évalué les coûts de gestion sur les espaces publics et résidentiels, ainsi que sur le parc prévu dans le projet.

§ Les services du développement urbain du Grand Lyon, maître d’ouvrage, ont également évalué, parcelle par parcelle, les coûts futurs.

Pour chacun des éléments du projet, les tâches d’entretien et de nettoyage à accomplir une fois les aménagements réalisés ont été estimées, ainsi que le coût correspondant. Les partenaires ont ensuite cherché à limiter systématiquement ces coûts, en intervenant notamment sur le choix des essences, leur implantation, etc. Ainsi pour ne citer que quelques exemples :

§ Planter des jeunes arbres de façon serrée, pour un effet dense à la livraison, oblige à en arracher une partie au bout de quelques années. Un espace minimum entre chaque plantation a donc été imposé. Il a également été parfois préféré d’implanter des sujets déjà formés, ce qui évite cet inconvénient, et permet également d’économiser le coût des tailles de croissance des premières années.

§ Le maître d’œuvre prévoyait d’implanter 789 arbres dans le parc dont une centaine de grands sujets. Le coût de l’achat, de la plantation, de l’entretien, a été évalué, et suite au constat d’un surcoût, seuls les grands sujets ont été gardés, l’ensemble des sous-bois ayant lui été supprimé, soit quelques 689 petits feuillus. Par ailleurs, le choix des essences a été modifié afin de privilégier des essences à pousse plus lente que celles qui étaient initialement prévues, afin de limiter le coût des tailles. Les troènes de Californie ont ainsi été remplacés par des troènes Ibota, et les lauriers cerise par des lauriers Otto Luyken.

§ Pour les haies, des essences dont l’aspect ne pâtit pas d’une absence de taille (haies vives) ont été préférées aux essences proposées, qui nécessitaient des tailles très fréquentes.

§ Les choix d’essences ont été adaptés à l’usage futur des espaces concernés. Par exemple, des espèces d’arbres peu fragiles ont été implantées dans les espaces destinés à être très fréquentés.

Ce travail d’expertise a par ailleurs permis aux différents partenaires de comparer leurs méthodes de travail en matière de gestion. Ainsi l’OPAC du Rhône, qui passe des contrats d’entretien à l’échelle de l’agglomération, parvient-il à négocier des montants inférieurs à ceux de l’OPAC du Grand Lyon, qui a passé un contrat spécifique pour les espaces gérés à Vaulx-en-Velin.


§ Avant travaux, le coût de gestion des espaces publics du quartier (plaine des ébats et aire de jeux entretenus par la Ville) s’élevait à 21 890 €/an pour une surface de 17 000 m² (soit 1,3 €/m².an).

§ Après travaux, les espaces publics gérés par la ville couvriront une superficie de 28 500 m², dont 16 700 m² de parc et 11 700 m² hors parc (places, promenade piétonne, aires de jeux, mail planté). Les coûts d’objectifs validés par le Comité de pilotage du GPV en novembre 2002 étaient un coût de gestion total de 92 300 €/an (2,30 €/an.m² pour le parc, 4,6 €/an.m² pour les autres espaces).

§ L’évaluation du coût de gestion du projet proposé par le maître d’œuvre était de 173 000 € TTC/an pendant les cinq premières années, puis 188 000 € TTC/an (soit 4,07 €/m².an puis 5,23 €/m².an pour le parc, et 8,95 €/m².an, puis 8,60 pour les autres espaces).

§ Après les modifications proposées, on estime que le coût de gestion total devrait s’élever à 146 000 €/an les cinq premières années, puis 129 500 €/an (3,34 puis 2,60 €/m².an pour le parc, 7,68 puis 7,34 €/m².an pour les autres espaces).

Sans que les coûts d’objectif aient pu être respectés (puisque que le coût global de gestion au-delà de 5 ans est estimé de 40% supérieur aux objectifs), la démarche a néanmoins permis de réduire le coût de gestion estimatif des espaces de plus de 30 % par rapport aux estimations projet.

Pour les espaces résidentiels, on estimait l’augmentation de leur coût d’entretien, en fonction du projet initial, à un peu plus de 4 €/an.lgt. Ce montant a pu, là aussi, être réduit.


Informations complémentaires

Date du document : 26.04.2007
Entité(s) : Direction des politiques urbaines et sociales - DIUS
Nom(s) contact : Béatrix Mora
Email(s) contact : christelle.duval@union-habitat.org
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"Le PLF pour 2019 porte l’ambition du gouvernement en faveur des habitants des quartiers", en annonçant que les crédits de la mission "Cohésion des territoires" consacrés à la politique de la ville seront augmentés de 85 millions d’euros "pour que l’État puisse pleinement jouer son rôle de facilitateur des projets locaux avec les élus et acteurs de terrain".
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