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Actualités

Thème de la publication
Gestion locative
Numéro

Actualités Habitat n°1191

Paru dans

JUIN 2023

Actualités Habitat n°1191

Date de publication :

06 juillet 2023

Auteur(s) :

FRANÇOIS-XAVIER BERTHION

Conformité des détecteurs de fumée : le brasier des obligations réglementaires

La loi Alur de 2014(1) a réformé le cadre juridique des détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (Daaf) dans les lieux d’habitation(2). La dixième bougie d’anniversaire de cette loi approchant, les questions autour de la responsabilité de chacun (propriétaire, bailleur, locataire, occupant) crépitent, à l’heure du renouvellement du matériel et/ou des contrats conclus avec les prestataires.

La sécurité incendie est un enjeu majeur, voire brûlant, pour les organismes Hlm tant au niveau des locaux d’habitation, des locaux professionnels que de leurs établissements recevant du public. Afin de prévenir les risques d’incendie et d’assurer la protection des locataires, un cadre juridique strict régit l’installation, l’entretien et le renouvellement des Daaf (détecteurs autonomes avertisseurs de fumée) dans la mesure où les occupants doivent pouvoir être alertés automatiquement par un dispositif de détection de fumée dès le début d’un incendie(3) dans chaque logement, qu’il se situe en habitation collective ou individuelle.


Ainsi, lors de ses contrôles, l’Ancols est attentive au respect de la réglementation incendie par les organismes Hlm, dont celle plus précise encadrant la présence de Daaf dans les logements. L’agence invite régulièrement les bailleurs sociaux à procéder au recensement exhaustif de ces équipements de sécurité. Elle vérifie également à cette occasion la politique de chaque organisme en matière de rappel des règles et des risques aux locataires ou les procédures mises en place pour se conformer au cadre.

 

L’installation initiale du détecteur incombe au propriétaire

La partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation (CCH) répartit les rôles en matière de responsabilité liée à la prévention des incendies. Ainsi, le propriétaire a l’obligation d’installer un détecteur de fumée normalisé dans ses logements(4). Il s’assure en conséquence du bon fonctionnement du détecteur lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée en cas de location. Une exception existe pour les logements-foyers et les logements familiaux lorsque ces catégories de logements sont gérées par des organismes agréés exerçant les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale (lire l’encadré).


Ce cadre juridique n’est applicable que dans les parties privatives des locaux d’habitation. En effet, l’installation de Daaf dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation est strictement interdite.

 

L’entretien et le renouvellement du Daaf à la charge du locataire

La réglementation précitée indique que la responsabilité de l’entretien et du renouvellement du détecteur de fumée normalisé incombe à l’occupant du logement. Dans le cadre d’une location, c’est donc le locataire qui doit veiller au bon entretien et, le cas échéant, au renouvellement du matériel, tout au long du bail.


Dès lors, au moment de l’état des lieux de sortie, si le Daaf s’avère défectueux en raison d’une détérioration, d’un défaut d’entretien ou même par vétusté, la charge financière du remplacement pèse sur le locataire. En pratique, ce sont parfois les bailleurs qui procèdent au remplacement, avant la remise en location, et en répercutent le coût auprès du locataire sortant.


Lorsque la pile intrinsèquement attachée au détecteur initialement installée par le propriétaire ne fonctionne plus, le locataire n’est pas exonéré de son obligation de renouveler le matériel, peu importe que la période de garantie de l’équipement soit en cours ou expirée.

 

L’exigence d’un Daaf dit “normalisé”

Les textes du CCH font référence à la notion de Daaf dit “normalisé” aussi bien au stade de l’installation initiale du détecteur par le propriétaire que de son entretien et de son remplacement par l’occupant du logement. C’est l’arrêté du 5 février 2013(5) qui définit les caractéristiques permettant d’identifier un détecteur normalisé. Parmi les critères obligatoires, le détecteur de fumée normalisé doit notamment comporter un indicateur de mise sous tension, être alimenté par piles, batteries incorporées (d’une durée de vie minimale d’un an) ou sur secteur, émettre un signal d’alarme d’un niveau sonore minimal et un certain nombre d’informations marquées de manière indélébile. En tout état de cause, propriétaires et occupants devront s’assurer du marquage CE, attestant de la bonne évaluation de conformité du Daaf.


Depuis 2012, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a engagé un plan de surveillance renforcé des Daaf mis à disposition sur le marché français afin de contrôler leur fiabilité et leur sécurité.

 

La réalisation de l’entretien du Daaf par le bailleur est-elle possible ?

Compte tenu du risque accru pour la sécurité des occupants et des voisins, bon nombre d’organismes Hlm se demandent comment s’assurer du bon fonctionnement des détecteurs en milieu occupé, sans pouvoir vérifier le bon entretien voire le renouvellement conforme de l’équipement relevant de la responsabilité des locataires. Or ces tâches peuvent être réalisées (puis refacturées) par les bailleurs ou les prestataires de leur choix, à condition d’avoir obtenu l’accord individuel (formalisé par écrit) du locataire qui s’engage par cette occasion à donner l’accès à son logement à cette fin.


Par ailleurs, les organismes Hlm peuvent également choisir de conclure un accord collectif local(6) pour permettre l’entretien et le renouvellement des Daaf en lieu et place de leurs locataires, avec refacturation des dépenses, éventuellement dans le cadre d’un contrat multiservices.


La jurisprudence(7) a en effet admis la voie de l’accord collectif pour conclure à l’opposabilité d’un contrat multiservices à un locataire qui manifestait son opposition individuelle. Dans le cas d’un accord collectif local régulièrement conclu, le locataire ne peut ni solliciter un remboursement ni contester la mise en application de ce type de contrat ayant été approuvé collectivement malgré son opposition explicite.


Un bilan du Daaf attendu

La loi du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation prévoyait qu’un rapport sur l’application et sur l’évaluation des dispositions régissant le Daaf soit transmis au Parlement à l’issue d’un délai de cinq ans, en rendant compte des actions d’information du public sur la prévention des incendies domestiques et sur la conduite à tenir en cas d’incendie. Or, treize ans plus tard, ledit rapport n'a toujours pas été publié, alors que des échanges semblent pourtant avoir été initiés à ce sujet entre la DHUP (Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages) et le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment). Par la voie d’une question écrite(8) posée au ministre chargé de la Ville et du logement, le député Pierre Morel-À-L’Huissier a récemment demandé à ce que ce rapport soit publié dans « les plus brefs délais ». La sonnette d’alarme est tirée !

 

(1) Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).
(2) Instauré par la loi n°2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation.
(3) Art. L. 142-1 du CCH.
(4) Art. R. 142-3 du CCH.
(5) Arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du CCH.
(6) Dans les conditions de l’art. 42 de la loi du 23 décembre 1986.
(7) CA Douai, 21 juin 2007, n°06/01089.
(8) Question n°5879 publiée au JOAN du 21/02/2023, page 1692.


Thèmes : Gestion Locative - Daaf - Sécurité incendie

Contact : François-Xavier Berthion, conseiller juridique pôle Gestion locative, Direction juridique et fiscale -
Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mél. : ush-djef@union-habitat.org

Les organismes Hlm peuvent choisir de conclure un accord collectif local pour permettre l’entretien et le renouvellement des détecteurs de fumée en lieu et place de leurs locataires, avec refacturation des dépenses, éventuellement dans le cadre d’un contrat multiservices.

Le propriétaire d’un logement meublé, d’un logement-foyer, d’une RHVS* ou d’un logement de fonction est-il responsable de l’entretien et du renouvellement du Daaf ?

Oui, par dérogation au cadre juridique d’une location classique, ces responsabilités du propriétaire s’ajoutent à celle de l’installation initiale du Daaf, en application de l’article R. 142-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).


En effet, cet article précise bien que la responsabilité d’installation, d’entretien et de renouvellement incombe au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autre que ceux mentionnés à l’article L. 365-4 du CCH, les RHVS, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou d’un emploi, et les locations meublées.


Ces responsabilités d’installation, d’entretien et de renouvellement incombent toutefois aux organismes agréés mentionnés à l’article L. 365-4 du CCH exerçant les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

 

*Résidence hôtelière à vocation sociale.

 

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PARU DANS ACTUALITÉS HABITAT N°1191 DU 30 juin 2023

Actualités Habitat n°1191

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