L'Union sociale pour l'habitat
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Question réponse juridique - coronavirus - loyers des commerces et des locaux professionnels

Coronavirus – la gestion des loyers des commerces et des locaux professionnels

 

L'article 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid -19  parue au JO du 24 mars 2020 dispose que  :

 

« I. – (…) le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et, le cas échéant, à les étendre et à les adapter aux collectivités mentionnées à l’article 72-3 de la Constitution :

 

               1° Afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, et notamment de prévenir et limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l’emploi, en prenant toute mesure :

(…)

 

g) Permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de nonpaiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 20081354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie »

 

Le texte vise expressément les locaux professionnels et commerciaux (et non les logements). Sont visés les locataires entrant dans la catégorie des TPE (celles qui occupent moins de 10 personnes et qui ont un chiffre d'affaires annuel ou un total de bilan n'excédant pas 2 millions d'euros), étant précisé que la mesure ne devrait bénéficier qu’à ceux dont l’activité serait réellement affectée par la crise sanitaire (les critères seront certainement précisés dans l’ordonnance à paraître).

 

Par ailleurs, il est primordial de noter qu’il sera possible « de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers » et non de ne pas les payer.

 

Nous recommuniquerons dès la publication de l’ordonnance fin de préciser les modalités et le champ d’application.

 

Dans l’attente de la publication prochaine de l’ordonnance, chaque bailleur peut prendre des décisions internes qu’il souhaite par rapports aux loyers des locaux professionnels et commerciaux. Le propos est ici de rappeler le contexte juridique.

 

Par ailleurs, les titulaires de baux professionnels ou commerciaux sont susceptibles de mettre en avant l’application de la force majeure à leur situation afin de leur permettre de s’exonérer temporairement de leur obligation contractuelle en matière de paiement de leur loyer en vertu de l’article 1218 du code civil :

 

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

 

Dans ce cadre, si un locataire commerçant ou titulaire d’un bail professionnel vous notifie son intention de cesser le paiement de son loyer, il est préconisé de lui répondre que le cas de force majeure n’autoriserait que la suspension temporaire du paiement du loyer et que vous restez dans l’attente de la publication de l’ordonnance. Si un impayé et un contentieux survenaient, seul le juge pourrait trancher sur le bien-fondé de cette démarche.

 

 

Informations complémentaires

Date du document : 23.03.2020
Entité(s) : Direction juridique et fiscale – DJEF
Nom(s) contact : Pascal Gareau
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org