« La construction résidentielle dans l’UE est en retard sur la demande depuis près de deux décennies », estime le Conseil européen, qui a abordé le 23 octobre la question de la crise européenne du logement. Les chefs d’États et de gouvernements intervenant à cette réunion ont invité la Commission européenne à « présenter rapidement un plan ambitieux et global pour un logement abordable, qui devrait avoir pour objectif de soutenir et de compléter les efforts déployés par les États membres, en tenant dûment compte du principe de subsidiarité et des compétences nationales ».
Dans un document réalisé par l’équipe d’analyse et de recherche du Conseil européen publié au mois d’octobre, intitulé Un même toit, de multiples réalités : la crise complexe du logement en Europe, le Conseil européen alerte : « Les revenus disponibles ne parviennent pas à suivre », alors que les prix de l’immobilier ont flambé de 60,5 % et celle des loyers de 28,8 %, entre 2015 et 2025. L’an dernier, un ménage européen sur dix n’a pas pu payer son loyer ou son prêt immobilier à temps. Et près de 10 % des résidents urbains (70 % de la population du continent) ont consacré plus de 40 % de leur revenu disponible au logement, contre 6,3 % en milieu rural, déplore le Conseil européen. « Ces changements ont des conséquences majeures affectant non seulement les marchés du logement, mais aussi la stabilité sociale, la dynamique politique et la résilience économique à travers le continent », regrette-t-il.
Alors, que faire ? Rien de bien original, le Conseil estime que « l’accroissement de l’offre est le meilleur moyen de rendre le logement plus accessible ». Ce qui l’est davantage est le chiffre avancé par la Banque européenne d’investissement (BEI), qui estime à un million le nombre de nouveaux logements nécessaires en Europe. Un véritable défi, alors que les coûts de construction ont bondi de 56 % entre 2010 et 2024, l’un des principaux facteurs de pénurie de l’offre, selon le Conseil.

Effervescence

Le premier Plan européen pour le logement abordable devrait finalement être présenté à la mi-décembre par le commissaire au Logement, Dan Jørgensen. 13 000 réponses ont été reçues par son équipe lors de la consultation publique qui s’est achevée le 21 octobre.
Housing Europe a dévoilé devant le Parlement européen, le 15 octobre, les principaux résultats de son 5^e rapport sur La situation du logement en Europe 2025. Ses représentants ont appelé à une plus grande cohérence, un financement à long terme et un sens renouvelé de l’intérêt public. « À travers l’Europe, les besoins en logements abordables dépassent l’offre de très loin. Les listes d’attente de logement social s’allongent et de nombreux objectifs de construction ne sont pas atteints. Ces tendances reflètent (…) le résultat de choix politiques de long terme, ou plutôt leur absence », a indiqué Laurent Ghékière, président de l’Observatoire du logement d’Housing Europe et directeur de la mission des Affaires européennes à l’USH.
Le rapport relève que de nombreux pays manquent de suivi et de planification nationale cohérente. « Quand elles existent, souligne Housing Europe, elles pointent des besoins globaux massifs non satisfaits ». Selon une étude d’HTC de 2023⁽¹⁾, la France aurait besoin de 518 000 logements, dont 198 000 logements sociaux. Housing Europe complète ce chiffre : 400 000 logements seraient nécessaires en Allemagne (dont 140 000 sociaux), près d’un million aux Pays-Bas d’ici 2031 et plus de 500 000 en Suède d’ici 2033. Dans tous ces pays, la production est souvent proche de la moitié des besoins estimés. À ces chiffres s’ajoutent les logements “inadéquats” dans lesquels les conditions de vie sont dégradées : par exemple, en Tchéquie, 161 000 personnes vivent dans des logements délabrés (dont 45 000 sans toit) et près d’1,3 million de personnes sont en précarité énergétique. C’est aussi le cas de 130 000 familles portugaises.
Autre constat, des « objectifs ambitieux annuels de construction » sont fixés par certains gouvernements, tels ceux de France et d’Allemagne, « mais ils ne sont jamais atteints, les livraisons étant retardées par la conjoncture économique et la hausse des coûts de construction ». À travers l’Europe, cette forte hausse des coûts de construction, celle des taux d’intérêt et un « financement limité » aboutissent, selon Housing Europe, « à un déclin de la construction, qui atteint son plus bas niveau en dix ans en 2025 » en France, en Finlande, en Suède, au Danemark, en Allemagne, en Italie et en Irlande. Certains pays sont plus résilients, tels le Luxembourg, la Hongrie, la Belgique, le Portugal, la Tchéquie et la Slovénie, le budget public ayant été multiplié par quatre dans ce dernier pays cette année, « avec un horizon à long terme pour l’offre de logements publics ».

Le financement, pierre angulaire

En matière de rénovation, Housing Europe qualifie la France et l’Autriche de “bons élèves”, avec des réhabilitations axées sur le climat, alors que le retard se creuse en Allemagne, Irlande, Italie et Suède.
Partout, le financement apparaît comme la pierre angulaire de la reprise et la première des priorités. Un accès facilité aux prêts de la Banque européenne d’investissement est souhaité par plusieurs pays, ainsi que des « instruments sur-mesure et un financement européen prévisible à long terme au-delà de 2026 ». Sans ces moyens, les producteurs de logements alertent sur leur impossibilité à atteindre les ambitions climatiques.
D’autres préoccupations sont relayées par Housing Europe : pour la France, « la réduction du financement du logement social par une introduction d’une réduction des loyers », à savoir la RLS, qu’Housing Europe qualifie de « changement négatif » ; la bureaucratie excessive et la lenteur des procédures d’autorisations (Belgique, Pays-Bas) ; la faiblesse des stratégies nationales (Grèce, Tchéquie, Hongrie) ; l’indisponibilité du foncier (Autriche, Allemagne) et le sous-financement des objectifs climatiques et de rénovation (France, Belgique, Allemagne). « Si nous ne répondons pas aux besoins de logement des familles à faibles revenus et revenus moyens, nous assisterons à une inégalité croissante et à davantage de personnes laissées pour compte, ainsi qu’une perte de confiance dans les gouvernements et les institutions », alerte Marco Corradi, président d’Housing Europe.

Des prix plus élevés, une richesse accrue… pour les plus aisés

C’est aussi ce que constate Eurofund, dans son rapport Inégalité des richesses : explorer les disparités socio-économiques dans l’UE, publié le 15 septembre. « Le patrimoine immobilier joue un rôle essentiel dans la répartition des richesses au sein des sociétés, en particulier dans les économies où l’accession à la propriété est répandue », comme la Tchéquie et la Slovaquie, souligne l’agence de l’Union européenne. Selon Eurofund, la hausse des prix de l’immobilier profite aux propriétaires et réduit les possibilités d’accession à la propriété. Comme les ménages les plus aisés sont « plus susceptibles d’être propriétaires », la crise généralisée du logement « risque d’enraciner davantage les inégalités, de réduire la mobilité sociale et d’accroître les fractures intergénérationnelles ». Cette crise est plus lourde pour les locataires, constate le rapport, « confrontés à un fardeau financier plus élevé que les détenteurs de prêts ». Les locataires consacrent en moyenne 19,7 % de leur revenu disponible au logement, « une part qui grimpe à 38,2 % pour les personnes en précarité ».
L’agence attribue la pénurie de logements à « une disponibilité limitée de logements abordables, la baisse des investissements publics et l’évolution démographique, notamment en zones urbaines ». Elle formule plusieurs propositions parmi lesquelles mettre en place une déclaration de patrimoine obligatoire à l’échelle européenne, intégrée aux déclarations fiscales des citoyens de l’Union. Pour Eurofund, « les politiques devraient donner la priorité au logement locatif abordable, à l’amélioration des systèmes de logement social et à un soutien ciblé pour les charges lourdes, car la hausse des coûts du logement affecte de manière disproportionnée les jeunes et les locataires, en particulier dans les groupes vulnérables comme les mères célibataires ». Soit la moitié des demandeurs de logement social en France (48 %), selon Housing Europe. Dans de nombreux pays comme la France, le vieillissement démographique et la baisse de la natalité accentuent l’inadaptation des logements sociaux, qui sont majoritairement familiaux.

Un choix politique et social

Et ce n’est pas le seul péril. « Nous sommes à la croisée des chemins, face à un choix important », souligne Marco Corradi. Pour le président d’Housing Europe, « soit nous décidons d’investir massivement dans le logement social et coopératif, en estimant qu’ils sont essentiels au système social européen ; soit nous mélangeons le logement construit pour les besoins des personnes avec le logement construit uniquement pour le profit, en aboutissant à un logement inabordable. C’est un choix politique et social ».
Ce risque est également pointé par la Fondation pour le logement des défavorisés et la Fédération européenne des associations travaillant avec les sans-abri (Feantsa), dans leur 10e Regard sur le mal-logement en Europe, rendu public le 9 octobre. Les deux partenaires s’inquiètent de la formulation “logement abordable” qui peut se révéler ambiguë. Ils rappellent que les Nations Unies promeuvent déjà la notion de “logement convenable” et définissent l’ “abordabilité” comme « la capacité à se loger sans compromettre la satisfaction de ses autres besoins fondamentaux ». Or, le concept de “logement abordable”, tel qu’il est de plus en plus employé au niveau européen, constitue « un glissement problématique des politiques du logement dans de nombreux pays : un complément ou une alternative au logement social qui cible principalement les ménages aux revenus intermédiaires exclus du marché immobilier privé (…) au détriment des ménages plus modestes et précaires ». Un modèle plus ouvert au marché avec moins de régulation et une implication plus forte du secteur privé lucratif. En France, le logement intermédiaire s’accompagne « d’une recomposition concrète du parc social français et révèle un glissement vers des logements aux loyers plus élevés », observent la Fondation pour le logement et la Feantsa. Ainsi, le nombre de PLS financés, « inaccessibles aux ménages modestes », a été multiplié par 2,8 contre 1,5 pour les PLUS et les PLAI, indique le Regard.
La Fondation et la Fédération constatent que le parc locatif privé apparaît comme très largement inaccessible pour la plupart des ménages-types dans la quasi-totalité des villes analysées. « La plupart des villes témoignent même d’une situation particulièrement critique, où aucun des profils n’est en mesure d’accéder à un logement adapté dans le secteur privé sans y consacrer une part excessive de leurs revenus ». Une situation qui révèle « un recul généralisé de l’accessibilité au logement en Europe pour les catégories modestes ».
Dans un tel contexte, les deux organisations appellent la Commission européenne « à saisir cette opportunité historique pour faire du droit à un logement digne et de la lutte contre le sans-abrisme des priorités absolues, au nom du principe de dignité ».

(1) Quels besoins en logements sociaux à l’horizon 2040 ?, HTC, 2023.

Trente propositions « qui ne faussent pas le marché »

Borja Giménez Larraz, rapporteur pour la commission spéciale du Parlement européen sur la crise du logement, a présenté le 25 septembre son premier projet de rapport. Face à la crise du logement, « échouer menacerait nos valeurs, nos sociétés démocratiques et la compétitivité de notre continent », plaide le député européen en préambule. S’il estime que l’UE ne doit pas se substituer aux États membres, elle peut cependant « jouer un rôle de catalyseur en supprimant les obstacles, en mobilisant les investissements et en créant les conditions propices » pour faciliter l’offre de logement.
Parmi ses 30 propositions, Borja Giménez Larraz plaide pour la création de « mécanismes de soutien financier qui ne faussent pas le marché et qui respectent des conditions de concurrence équitables ». Il considère qu’il faut recourir à l’investissement privé, « y compris dans la construction de logements sociaux », suggère de rendre l’allocation et l’usage des fonds européens plus transparents, et imagine des « mesures politiques sur-mesure, notamment des incitations fiscales », pour permettre aux travailleurs essentiels de se loger. Pour soutenir le logement des jeunes, il propose des « programmes de logement ciblés et des mécanismes d’aide au crédit immobilier, comme des garanties pour les jeunes primo-accédants ». Selon lui, les charges administratives doivent être allégées, les procédures d’autorisation et les formalités réduites et « un audit du cadre réglementaire de la construction » réalisé pour identifier les obstacles juridiques.