“À politiques publiques constantes, il ne sera pas soutenable pour le secteur Hlm de mener des politiques d’investissement permettant de répondre à la fois aux besoins élevés de production de logements sociaux et à la nécessité de forte transformation écologique du parc”, reconnaît la Banque des Territoires dans l’édition 2023 de son étude Perspectives publiée le 21 septembre, à deux semaines du congrès Hlm. Un changement de ton pour une institution qui s’était toujours montrée très optimiste sur la capacité financière des bailleurs sociaux (lire AH 1174).

Pour sa part, et “compte tenu des grands enjeux environnementaux et des ambitions de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC)”, elle a choisi son scénario : “Le secteur serait globalement en mesure de participer à l’augmentation de la rénovation de logements sociaux à court terme, mais en revoyant à la baisse son programme de constructions neuves à long terme, à un niveau de 66 000 logements par an”. Précisément, son scénario à 40 ans anticipe une trajectoire “ambitieuse” de réhabilitations jusqu’en 2030, avec une montée en puissance depuis 2022 (100 000 logements réhabilités) jusqu’en 2026 et 2027 (125 000); puis une redescente progressive jusqu’à retomber à 80 000 par an en moyenne entre 2030 et 2061. Une trajectoire possible “au détriment de la construction de logements sociaux”. Le nombre de logements construits à 40 ans ne dépasserait plus jamais la barre des 100 000, ni même celle des 80 000. De 80 800 en 2022, il passerait à 79 000 en 2023, 71 000 en 2025, 2026, 2027 et 2028, 68 000 en 2029 puis 66 000 jusqu’en 2060.

Et malgré cela, “à horizon 2050, l’équilibre financier du secteur se montrerait fragile (...), les bailleurs sociaux devront donc puiser dans leurs fonds propres”, prévient la Banque des Territoires. Il faudra selon elle attendre les années 2050 pour entrevoir une éclaircie, “sous l’hypothèse d’un moindre effort à fournir en termes de réhabilitation du parc existant, mais aussi grâce à l’arrivée à échéance d’un volume important de dette”.

Sans oublier que ce scénario est écrit “à politiques publiques constantes”.

Pour en savoir plus : Perspectives - L'étude sur le logement social - Edition 2023