L'Union sociale pour l'habitat
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L'histoire du logement social

L'histoire du logement social est indissociable de l'évolution économique, politique et humaine du pays. Cet héritage de notre patrimoine républicain s'impose comme un élément majeur du pacte social d'aujourd'hui

L'histoire du logement social en France est étroitement liée à celle de la révolution industrielle. Entre 1875 et 1914, la population urbaine passe de 12 à 18 millions, alors que la population totale reste pratiquement stable. En milieu urbain, le surpeuplement devient la règle. En 1906, 62% des personnes habitant des villes de plus de 5 000 habitants vivent à deux ou plus par pièce. De nombreuses enquêtes font alors état des conditions misérables d'habitat des ouvriers, avec des risques importants de propagation des épidémies, notamment la tuberculose, qui fait à elle seule près de 100 000 morts par an.

Pour ceux qui vont donner naissance au logement social, il s'agit aussi de protéger la famille - pivot de la société - et donc de favoriser la natalité. Car, depuis 1890, toutes les analyses montrent une chute de la fécondité, avec une mortalité infantile qui touche 1 enfant de moins de un an sur 5. A la veille de la première guerre mondiale, la "dépopulation" est vécue comme un véritable drame national.

Cette volonté d'améliorer la situation du logement n'est cependant pas dénuée d'arrière-pensées politiques. Pour lutter contre le socialisme naissant, la meilleure solution "est de combattre pacifiquement l'émeute en rendant l'ouvrier propriétaire" disait Napoléon III.

"Celui qui possède ne veut pas abattre l'ordre existant", affirmait de son côté Jules Siegfried, le père des Habitations à Bon Marché.

Visitez le Musée virtuel du logement social : les Hlm en expos

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    1894
    1910

    Les Habitations à Bon marché (HBM), premier jalon

    A la suite du Congrès international de l'habitation ouvrière organisé dans le cadre de l'exposition universelle de 1889, le député maire du Havre, Jules Siegfried, fonde la Société française des Habitations à Bon Marché. C'est à la fois un centre d'information et un groupe de pression.

    En 1892, Jules Siegfried dépose un projet de loi qui prévoit notamment la possibilité pour la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et les Caisses d'épargne de prêter des fonds aux organismes d'HBM. La loi Siegfried du 30 novembre 1894, purement incitative, sera le socle législatif sur lequel va se développer une politique du logement social en France.

    Le premier bilan est cependant très modeste: 3000 logements à bon marché sont construits de 1895 à 1903, par 109 sociétés.

    En avril 1903, une loi déposée par le député radical laïc Paul Strauss vient compléter la loi Siegried.  Le "municipalisme" est annoncé : les communes et les départements peuvent désormais venir en aide aux HBM par apports de terrains, de prêts, et par la souscription d'obligations et d'actions.

    La loi Ribot du 10 avril 1908 facilite l'accession à la petite propriété. Elle crée un nouvel opérateur HBM : les sociétés régionales de Crédit immobilier. En empruntant à la Caisse nationale de Retraites, elles prêtent à un taux de 2% à des personnes peu fortunées les 4/5ème des fonds nécessaires pour acquérir ou construire une maison salubre ou pour acquérir un champ ou jardin qu'elles s'engagent à cultiver personnellement. La première société de crédit immobilier est créée a Arras en décembre 1908.

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    1910
    1914

    Naissance du droit au logement

    L'Union syndicale des locataires ouvriers et employés naît en 1910, et va faire grand bruit sous la houlette de Georges Cochon, un communicant hors pair. Le logement locatif social devient alors en quelque sorte une nouvelle conquête sociale. Pour la première fois, on parle de droit au logement.

    La gauche française commence à s’intéresser à la question du logement. Si elle soulignait jusque-là les conditions déplorables de logement de la classe ouvrière et militait sur la question des loyers, les solutions ne pouvaient passer, selon elle, que par la révolution. Construire des habitations ouvrières, c'était s'intégrer au modèle capitaliste.

    Sous la pression populaire, la loi du 23 décembre 1912 déposée par le député radical de Lyon, Laurent Bonnevay, est votée à l’unanimité. Elle institue les Offices publics communaux et départementaux d’HBM. Le premier office est créé à La Rochelle en 1913.

    A la veille de la première guerre mondiale, le cadre législatif est en place. Les expériences se sont multipliées et l’ensemble de la production de logement HBM atteint près de 40.000 logements.

    Au retour des soldats mobilisés à la fin de la guerre, les hausses brutales des loyers face à l’ampleur de la demande sont à l’origine d’un vif mécontentement et du renforcement des associations de locataires, en particulier de l’Union Confédérale des Locataires (aujourd’hui, la Confédération nationale du logement) qui compte, dès 1919, 35 fédérations et près de 100 000 adhérents. Il est vrai qu’en 1926 la situation est préoccupante : un Parisien sur 4 vit dans une demi-pièce et 320 000 personnes vivent en garnis, soit 100 000 de plus qu’en 1912. Dans les villes de plus de 50 000 habitants, un tiers des ménages vit dans des espaces surpeuplés ou insuffisants. Les investisseurs privés se désengagent. Les prix s’envolent. Celui des matériaux et de la main-d’œuvre est trois ou quatre fois plus élevé qu’avant-guerre. L’augmentation des taux d’intérêt pèse sur les emprunts.

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    1920
    1939

    Quand le logement social devient une politique publique

    Le député Louis Loucheur, l’un des ténors de la gauche républicaine, travaille sur la question du logement dès 1920, en présentant en 1921 et 1923 deux projets de lois encourageant la construction. Sa loi, qui sera finalement votée le 13 juillet 1928, est un programme qui prévoit la construction de 260 000 logements à bon marché sur 5 ans, en locatif comme en accession, dont 60 000 logements à loyer moyen. Elle consacre l’intervention de l’État en matière de logement et crée le logement locatif intermédiaire.

    Les organismes d’HBM deviennent les acteurs incontournables de la production des logements aidés, en locatif comme en accession.

    L’État, pendant les années folles, prend progressivement en main l’organisation de l’espace. C’est la naissance de l’urbanisme. C’est aussi le temps, pour le logement social, des premières réalisations d’envergure : de la cité jardin aux grands ensembles. Les premiers gratte-ciel naissent à Drancy et Villeurbanne dans les années 30. L’utilisation de nouveaux matériaux et de nouvelles techniques se développent.

    Mais en 1932, la crise mondiale rattrape la France. Les gouvernements successifs se désengagent du secteur du logement. Le fléchissement de l’économie française est de l’ordre de 14%. Pour l’industrie du bâtiment, ce sera 40%. La construction s’effondre… Au total, le bilan est toutefois loin d’être négatif. En 1939, la France aura réalisé 300 000 HBM dont la moitié en accession à la petite propriété. On peut considérer que 900 000 personnes, soit 2% des Français, ont alors bénéficié des dispositions relatives aux HBM.

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    1945
    1954

    Un pays en reconstruction

    La Seconde guerre mondiale laisse une partie de la France en ruines. La situation est catastrophique : 45% des logements sont surpeuplés et 10% de la population vit dans des locaux totalement insalubres. Le confort est plus que rudimentaire : 90% de la population n’a ni baignoire ni douche, 80% pas de WC intérieurs et 48% pas d’eau courante. A cela s’ajoute le déficit chronique de logements, dramatique à Paris et dans toutes les grandes villes. Le redressement économique du pays accentue le phénomène d’exode rural. De plus, la France vit une poussée démographique exceptionnelle, le Baby boom, passant en 20 ans de 40 à 50 millions d’habitants. Enfin, la décolonisation entraîne le rapatriement des français établis en Indochine, Maroc, Tunisie et Algérie.

    En 1945, l’État construit 100 000 habitations provisoires destinées aux réfugiés et crée un droit de réquisition au bénéfice des sans-abri. Mais la construction de nouveaux logements tarde, et la crise du logement touche non seulement les familles populaires mais aussi les classes moyennes. 

    Eugène Claudius-Petit, Ministre de la Reconstruction de 1948 à 53, définit trois priorités : la remise à niveau des loyers et l’amélioration du patrimoine ancien, la reprise de l’initiative privée dans le secteur du bâtiment et l’industrialisation des techniques de construction. La loi du 1er septembre 1948 crée l’allocation logement et réorganise le marché du logement avec pour objectif la rentabilisation des capitaux immobiliers investis. Elle institue le droit au maintien dans les lieux pour les locataires des immeubles anciens et du parc locatif social. Le Fonds National pour l’Amélioration de l’Habitat, ancêtre de l’ANAH, est créé. La loi du 21 juillet 1950 accélère la construction de logements, notamment en accession à la propriété, grâces aux primes et prêts à long terme du Crédit Foncier.

    Par la même loi, les HBM deviennent les Habitations à loyer modéré (Hlm).

    En 1953, le plan Courant prévoit la construction de 240.000 logements par an pendant 5 ans. Le décret loi du 6 août 1953 élargit le droit des pouvoirs publics en matière d’expropriation. Il impose à toutes les entreprises de plus de 10 salariés le versement de 1% de la masse salariale pour la participation des entreprises à l’effort de construction.

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    1954
    1965

    De "l’insurrection de la bonté" aux ZUP

    L’appel de l’Abbé Pierre, le 1er février 1954, va profondément bouleverser la France et provoquer un immense mouvement d’entraide : "l’insurrection de la bonté". Le gouvernement lance un grand concours pour la réalisation de Logements économiques de première nécessité (LEPN). Des cités d’urgence sont édifiées partout en France : plus de 12 000 logements dans 220 villes. Autres nouveautés de l’année 1954 : la création de l’Epargne Construction et la naissance de la première réglementation sur les attributions de logements sociaux.

    A la fin des années 1950, la période de la "reconstruction" s’achève, celle de la "construction" commence. 

    L’état d’esprit a changé, la France se tourne vers un futur "radieux". Des programmes quinquennaux sont mis en œuvre pour les Hlm. L’État lance une série de concours pour construire plus vite et moins cher. L’industrialisation de la construction permet un accroissement considérable de la production, une baisse des coûts et une réduction des délais d’exécution. Cela débouchera sur des programmes démesurés. Les ZUP (les Zones à urbaniser en priorité, créées par décret du 31 décembre 1958) sortent de terre. En moins de 15 ans, 220 ZUP offrant 2,2 millions de logements seront réalisées.

    Mais c’est aussi durant cette période que va se développer une conception ségrégative du logement : d’une part un parc social ordinaire qui accueille en grande majorité les petites classes moyennes, de l’autre un parc de transition à normes réduites pour ceux que l’on appelle les "asociaux ou les inadaptés". Le concept de la cité de transit est né et va se développer dans les années 1960 avec l’arrivée massive de travailleurs immigrés.

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    1965
    1975

    Les 10 Glorieuses de la production de masse

    Les années 1965-75 sont marquées par un profond bouleversement sociologique : la France atteint 50 millions d’habitants. Le pouvoir d’achat des ménages augmente. Le recours au crédit pour accéder à la propriété explose. Le nombre moyen de mises en chantier est passé de 100 à 1000 par opérations. En 1973, la construction culmine à 556 000 logements. Le bilan est spectaculaire : de 12 millions de logements en 1946, on passe à 21 millions en 1975. 98% des logements bénéficient de l'eau courante, et 74% de WC intérieurs. Le surpeuplement accentué passe de 12,8 à 4,8%. En 1975, 72,9% de la population vit dans une unité urbaine. Cette période des “30 Glorieuses” est surtout marquée par l’omnipotence de l’État. C’est la première puissance financière, le premier employeur et le premier producteur.

    L’État est partout. Il va normaliser, impulser, régenter et conduire les politiques du logement.

    Pourtant, les mécanismes mis en place restent insuffisants pour résoudre le problème des mal-logés, notamment les populations étrangères, encore largement installées dans des bidonvilles. En 1964, trois régions (Île-de-France, PACA, et Nord) accueillent 90 % des 75 000 personnes résidant en bidonvilles. La loi du 14 décembre 1964, dite loi Debré, autorise les communes à exproprier les terrains sur lesquels sont installés les bidonvilles, afin de les aménager pour construire des logements. Alors qu'on dénombrait encore près de 400 bidonvilles en 1970, ils ont quasiment disparu 5 ans plus tard. "La digue des Français", dernier grand bidonville de plus de 2000 habitants, à Nice, est rasé en 1976.

    Si on produit alors en masse des logements collectifs modernes, 75% des Français aspirent cependant à une maison individuelle. Celle-ci va se développer de façon spectaculaire. La production de maisons individuelle représente 30% de l’ensemble de la production de logement en 1965 et 57% en 1977.

    En 1968 Olivier Guichard, ministre du Logement, organise le premier grand débat à l’Assemblée Nationale sur la question urbaine : "Le débat qui s’ouvre est un débat, non pas technique, mais politique". Il parle de "droit à la ville" et propose le développement de la responsabilité municipale et la lutte contre toute ségrégation sociale.

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    1975
    1995

    Le logement au cœur de la politique de la ville

    Lors du premier choc pétrolier de 1974, il reste encore en France 16 millions de mal-logés, et 39 % des résidences principales sont encore inconfortables. Une politique ambitieuse d’amélioration du patrimoine existant et de résorption de l’habitat insalubre est décidée. C’est le temps de la reconquête des centres anciens, qui va avoir pour effet de "déterrer la pauvreté" dans ces logements insalubres et d’augmenter la pression sur le parc locatif social.

    Malheureusement, le parc Hlm vieillit mal. L’urbanisme des tours et des barres a montré ses limites. En 1975 se met en place le groupe permanent de coordination "Habitat et Vie Sociale" (HVS) qui a pour objet "d’enrayer le processus de dégradation physique et de marginalisation de la population dans les grands ensembles". C’est le début de la politique de la Ville. Le 29 mars 1976, la création de ZUP est définitivement interdite.

    Sous l’impulsion de son nouveau délégué général, Robert Lyon, le Mouvement Hlm va jeter les bases d’une réforme en profondeur du système avec la publication du "Livre blanc Hlm". En 1977, le gouvernement engage une réforme en profondeur du financement du logement sous la conduite du Premier ministre Raymond Barre,qui vise à mieux solvabiliser les ménages et à favoriser l’accession à la propriété. La réforme crée l’aide personnalisée au logement (APL) et le prêt locatif aidé (PLA), des aides qui doivent permettre de moduler l’effort des ménages. Même logique pour l’accession à la propriété sociale avec la création du prêt aidé à l’accession à la propriété (PAP).

    A partir des années 1980, se développe une tonalité sociale des politiques du logement. Jusqu’alors traité à la marge des politiques du logement, le logement des personnes défavorisées est devenu l’axe central de l’intervention des pouvoirs publics dans le domaine du logement social.

    En juin 1982, près d’un an après l’arrivée de la gauche au pouvoir, la Loi Quilliot définit les droits et devoirs des locataires et des bailleurs. Dans son article 1er, elle énonce, pour la première fois, le "droit fondamental à l’habitat". Mais c’est surtout la loi du 31 mai 1990, porté par Louis Besson, ministre du Logement, qui tente de mettre en oeuvre le droit au logement. Elle crée les plans départementaux pour le logement des personnes démunies et les Fonds de Solidarité Logement, et donne un rôle de premier plan aux bailleurs sociaux. Un an plus tard, la loi d’orientation pour la Ville du 13 juillet 1991 fait obligation aux communes situées dans des agglomérations de plus de 200 000 habitants de disposer de 20% de logements sociaux sur leur territoire.

    En 1995, Pierre-André Perissol, ministre du Logement, définit trois axes d’intervention : la réponse à l’urgence, l’accession à la propriété et la relance de l’investissement privé.

    "Les Hlm sont au coeur de la chaîne du logement, car ils doivent à la fois insérer les plus défavorisés et permettre aux classes moyennes de se préparer à l’accession à la propriété". 

    L’accession à la propriété est encouragée par la création du prêt à taux zéro. Puis, sous le gouvernement Jospin, le volet logement de la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions du 31 juillet 1998 réforme le système des attributions de logements sociaux, définit des mesures pour accroître l’offre de logements et prévenir les exclusions.

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    2000

    Face à la crise, renouvellement urbain et droit au logement

    Aujourd’hui, avec l’envolée des prix de l’immobilier, l’offre de logements "bon marché" s’est considérablement rétrécie. Certains quartiers d’habitat social et de copropriétés dégradés sont devenus, notamment à cause d’effets induits par le jeu du marché et la réduction de l’habitat insalubre, des lieux de ségrégation sociale et de concentration des dysfonctionnements : insécurité, échec scolaire, chômage, tensions interculturelles.

    La loi Borloo de 2003, d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine définit les modalités d'intervention de l’État dans les Zones urbaines sensibles (ZUS) et crée l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Il faut rebâtir certains quartiers Hlm afin de mieux les intégrer à la ville. Les opérations de démolition-reconstruction s’engagent alors que se redessine une profonde crise du logement abordable.

    La loi sur le droit au logement opposable (DALO) de 2007 vient conforter le rôle du logement social dans l’accueil des personnes défavorisées. Jusqu’alors traité à la marge des politiques du logement, le logement des personnes défavorisées est devenu l’axe central de l’intervention des pouvoirs publics dans le secteur Hlm alors que la France connaît une crise aigüe du logement abordable, y compris pour les classes moyennes.