Dans la continuité du premier volet consacré à l’activité d’accession sociale à la propriété des organismes Hlm (lire AH 1186) et plus particulièrement à la vente de logements neufs, en cours de construction (Vefa) ou achevés, les développements ci-dessous mettront l’accent sur quelques-unes des spécificités de cette activité.

Le contrat de vente pourra notamment prévoir des clauses anti-spéculatives afin d’éviter les effets d’aubaine, et offrir des garanties liées au service d’intérêt économique général (SIEG) mis en œuvre par les organismes Hlm.

Seront également rappelées certaines obligations s’imposant aux organismes, telles que la contractualisation préalable avec la société de garantie de l’accession (SGA).

L’organisme Hlm est-il tenu de solliciter la société de garantie de l’accession (SGA) ?

Les organismes Hlm doivent effectivement souscrire une convention auprès de la société de garantie de l’accession (SGA) pour leur activité d’accession sociale à la propriété, notamment la vente de logements neufs, conformément aux dispositions des articles L.453-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

L’organisme Hlm, directement ou indirectement, ne peut procéder aux acquisitions immobilières, contracter un emprunt ou réaliser les travaux afférents à une opération relevant de la garantie de la SGA, s’il ne bénéficie pas de cette garantie.

Les risques financiers des opérations de promotion immobilière, de vente d’immeuble à usage d’habitation, encourus par l’organisme Hlm sont ainsi garantis, que ces opérations soient effectuées directement par lui, ou par le biais de sociétés civiles constituées sous son égide conformément à ses compétences.

La SGA s’engage à verser à l’organisme Hlm, à partir d'un certain seuil, une fraction de la perte sur fonds propres constatée au titre des opérations garanties. Cette fraction, qui ne peut être ni inférieure à 50%, ni supérieure à 80%, est fixée par la convention qui précise les modalités de la garantie, conformément à la réglementation (notamment le seuil de versement, les conditions d’engagement de la garantie…).

Pour les contrats de Vefa, dans le secteur protégé (vente portant sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte professionnel et habitation), la garantie de la SGA vaut garantie d’achèvement et de remboursement des versements : une attestation de la SGA de moins de six mois devra ainsi être annexée au contrat de vente du logement signé par l’organisme Hlm avec les accédants, conformément à l’article R.262-24-1 du CCH. En revanche, dans l’hypothèse d’une vente réalisée par une société civile immobilière d’accession à la propriété à laquelle l’organisme Hlm est associé, une garantie extrinsèque devra être souscrite par la SCI, en application des articles L.261-10-1 et L.261-11 du CCH, la société n’ayant pas le statut d’organisme Hlm.

Les organismes doivent-ils consulter, au préalable, le service des Domaines pour la fixation des prix de vente des logements en accession sociale à la propriété ?

Non, les prix de vente des logements neufs en accession sociale à la propriété sont fixés par l’organisme Hlm dans la limite des plafonds de prix réglementaires (lire AH 1186).

En effet, les organismes Hlm ont l’obligation de requérir l’avis des Domaines préalablement à leurs acquisitions immobilières, sauf pour certaines opérations, parmi lesquelles celles entreprises en vue de l’accession à la propriété (article L.451-5 du CCH).

Le prix de vente maximum moyen pour les opérations d’accession à la propriété est fixé en euros par mètre carré de surface utile, selon les zones définies à l’article D.304-1 (zonage A/B/C) majoré du montant de la taxe sur la valeur ajoutée applicable⁽¹⁾.

Pour les opérations d’accession sociale à la propriété situées dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou en zone Anru, les plafonds de prix de vente des logements cédés, avec application du taux réduit de TVA (lire AH 1186) sont fixés logement par logement (comme pour les logements faisant l’objet d’un contrat de location-accession agréée PSLA).

Peut-il y avoir des clauses anti-spéculatives ?

Dans le cadre de la vente de logements neufs, en accession sociale à la propriété, l’organisme Hlm peut prévoir des clauses anti-spéculatives dont les modalités seront définies par le contrat.

De telles clauses sont admises et reconnues valables selon des principes résultant de la jurisprudence, en l’absence de texte législatif ou réglementaire.

Un intérêt sérieux et légitime, ainsi que le caractère temporaire de ces clauses, sont les conditions à remplir, celles-ci étant appréciées, le cas échéant, par les juges.

La justification de motifs légitimes et sérieux résulte habituellement d’un exposé des motifs figurant dans l’acte de vente et précisant également la durée et les modalités de mise en œuvre de telles clauses.

Le contrat fait la loi des parties : la clause doit s’appliquer selon les termes du contrat, qui devra être clair, et éviter les difficultés d’interprétation.

Les clauses anti-spéculatives sont diverses, elles peuvent prendre des formes variées et se combiner les unes avec les autres. Il peut s’agir notamment de :
− clauses restrictives au regard du droit de propriété (interdiction temporaire de revente, droit de priorité ou pacte de préférence du vendeur) ;
− clauses tendant à limiter l’affectation du bien immobilier (occupation à titre de résidence principale, interdiction de mise en location...) ;
− clauses tendant au reversement, en partie ou en totalité, de l’aide publique dont a bénéficié l’accédant, etc...

Dans le domaine de la vente immobilière, sauf exception, ces clauses relèvent du principe de la liberté contractuelle, notamment quant à leur rédaction, dans les limites fixées par la jurisprudence. La Cour de cassation a ainsi admis la validité des clauses d’inaliénabilité depuis 1858 (Cass. 20 avril 1858, Bull. n°68 p. 14) notamment pour les actes à titre onéreux (1^ère Civ. 31 octobre 2007, n°05-14238).

Certes, un arrêt de la Cour de cassation (3^e Civ. 23 septembre 2009, n°08-18187) a reconnu la validité d’une stipulation contractuelle prévoyant un pacte de préférence au profit de la commune venderesse, lui accordant pendant vingt ans la faculté de racheter en priorité le terrain, en cas de revente à un tiers (lire AH 904). Toutefois, il peut être recommandé de prévoir une durée comprise entre cinq et dix ans pour limiter les risques de contentieux concernant la licéité de la clause.

En l’absence de mentions anti-spéculatives, l’accédant pourra disposer librement du logement sous réserve de restriction liée au financement de l’acquisition (prêts conventionnés tels que le PTZ…) indépendamment des conséquences fiscales (notamment en cas d’application du taux réduit de TVA lors de l’acquisition).

Toutefois, la loi a institué dans certains cas un dispositif anti-spéculatif devant être repris dans l’acte de vente du logement.

Ainsi, les dispositions de l’article L.3211-7 (alinéas 3 à 5 du III) du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) prévoient un tel dispositif pour les logements en accession sociale à la propriété construits sur des terrains de l’État cédés avec une décote, selon des modalités indiquées au même article.

Ces dispositions légales concernent les opérations d’accession sociale à la propriété réalisées par les organismes Hlm, notamment la vente de logements neufs, conformément à leur compétence.

Ainsi, un organisme Hlm qui réalise des opérations d’accession sociale à la propriété portant sur des logements dont le terrain d’assiette a été acquis avec décote dans le cadre du dispositif prévu à l’article L.3211-7 du CGPPP doit mentionner, dans les actes de vente, à peine de nullité, des clauses anti-spéculatives, en cas de revente ou en cas de mise en location du logement, dans les 10 ans qui suivent l’acquisition consécutive à la première mise en vente du bien.

Quelles sont les garanties que doit fournir l’organisme Hlm-vendeur à l’accédant ? Est-il tenu de proposer une assurance-revente ?

L’article L.411-2 (10^e alinéa) du CCH définit les opérations, notamment d’accession sociale à la propriété réalisées par les organismes Hlm, entrant dans le cadre du service d’intérêt économique général (SIEG).

Des garanties de rachat et de relogement, pouvant être mises en œuvre dans les 15 ans suivant le transfert de propriété, à la suite de la survenance d’un des faits générateurs prévus par la réglementation (décès, divorce ou séparation, invalidité, chômage ou mobilité professionnelle…) doivent être apportées par l’organisme Hlm vendeur, pour ces opérations d’accession à la propriété entrant dans le SIEG.

Seule la garantie de rachat et la garantie de relogement sont obligatoires, contrairement à l’assurance-revente qui constitue un produit d’assurance, facultatif, permettant de garantir le risque de décote du logement en cas de revente.

Que peut faire l’organisme Hlm du logement racheté ?

Après le rachat du logement par l’organisme Hlm, ce dernier peut notamment le revendre immédiatement.  

En effet, il résulte du Code de la construction et de l’habitation (articles L.421-1,16°, L.422-2, 7^e alinéa, et L.422-3, 13°) que les organismes Hlm, ont pour objet “de racheter, dans le cadre de la garantie de rachat incluse dans les garanties prévues à l’article L.411-2, des logements en vue de leur revente, à titre de résidence principale, à des personnes physiques de ressources modestes, en respectant des prix de vente maximaux fixés par l’autorité administrative”.

La loi permet donc expressément aux organismes Hlm de revendre le logement racheté, sans application des règles de la “vente Hlm”, cette “revente” étant assimilée à une opération d’accession sociale à la propriété portant sur un logement achevé.

La revente devra être consentie à une personne physique, sous plafonds de ressources de l’accession sociale, dans la limite des plafonds de prix réglementaires.

En revanche, si le logement racheté était intégré dans le patrimoine locatif de l’organisme Hlm, ce logement ainsi donné en location (bail Hlm) pourrait ultérieurement être vendu, conformément aux articles L.443-7 et suivants du CCH (“vente Hlm”): autorisation d’aliéner, une détention d’au moins 10 ans (ou 20 ans en application de l’article L.3211-7 du CGPPP en cas de logement construit sur un terrain de l’État cédé avec décote) par l’organisme Hlm sera, en principe, nécessaire avant d’envisager son aliénation, sauf dérogation préfectorale en application de l’article L.443-8 du CCH, ainsi que le respect des conditions d’éligibilité des logements (entretien suffisant, normes d’habitabilité et de performance énergétique minimales).

La revente, à un autre organisme Hlm (ou à une société d’économie mixte agréée de construction et de gestion de logements sociaux) d’un logement racheté, pour le donner en location, serait également envisageable, sans attendre dix ans, la condition d’ancienneté n’étant pas applicable en cas de vente aux personnes visées au I de l’article L.443-11 du CCH (vente consentie à un autre organisme Hlm, à une SEM de construction et de gestion de logements sociaux, à un organisme titulaire de l’agrément maîtrise d’ouvrage, ou à un organisme de foncier solidaire).

Les opérations d’accession sociale à la propriété s’effectuent donc dans un cadre spécifique aux organismes Hlm, protecteurs des accédants, et conformément à leur mission d’intérêt général.

(1) Article 4 de l’arrêté du 3 mai 2002 relatif à la vente de logements dans les opérations d’accession des organismes d’habitation à loyer modéré et article 3 de l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.

Thèmes : Conditions de construction et de vente des organismes Hlm - Compétences en accession à la propriété

Contact : Gaëlle Lecouëdic, conseillère juridique, Direction juridique et fiscale de l’USH ; Tél. : 01 40 75 78 60 -
Mél. : ush.djef@union-habitat.org