« Le modèle théorique moyen du PLAI est financièrement plus favorable que celui du PLUS mais reste très sensible au niveau des subventions initiales  », conclut l’Ancols dans son Étude relative au modèle économique des bailleurs sociaux pour les opérations nouvelles de logements PLAI en zones tendues, publiée le 7 novembre. Une analyse réalisée entre janvier et septembre 2024 dans le cadre de son programme annuel d’études, dans le but affiché d’« appréhender les conditions qui permettraient éventuellement d’accroître la proportion des programmes PLAI dans la construction neuve ». Les coûts de construction étant quasiment égaux pour les trois filières de financement (PLAI, PLUS et PLS), le PLAI tire son épingle du jeu grâce aux subventions de l’État et des collectivités locales (plus de 10 % du financement) et un recours moindre à l’emprunt. En théorie, « l’augmentation de cinq points du taux de subvention permet une augmentation de 14 % du nombre de logements PLAI produits », calcule l’Ancols. Ce qui laisse rêveur. Car les subventions sont « très variables selon les collectivités locales », sait aussi l’Ancols. Et selon les périodes : en un an, la part des subventions PLAI est passée de 14,2 % à 11,6 % en 2023 ; elle était à 12,4 % en 2018.

À supposer que les subventions restent stables, l’étude propose une modélisation financière sur 70 ans de cinq programmes théoriques, dans laquelle le PLAI est mieux placé que le PLUS. Il faudrait en effet 31 ans pour équilibrer charges et loyers d’un programme 100 % PLS ; 43 et 40 ans pour les programmes mixtes⁽¹⁾, 47 ans pour le 100 % PLAI et 55 ans pour le 100 % PLUS. La trésorerie cumulée deviendrait positive à la 50e année pour le PLS, 65e et 66e année pour les modèles mixtes, 68e pour le 100 % PLAI et au-delà de la 70e pour le 100 % PLUS.
L’Agence relève que « les questions financières ne constituent pas les seuls freins à une augmentation de la part de PLAI dans les constructions neuves ». Les 200 bailleurs sociaux interrogés citent, à moyens financiers publics constants, d’autres leviers possibles : la péréquation en faveur du PLAI du coût du foncier porté par les établissements publics fonciers (EPF) ou les collectivités ; la différenciation des normes de construction (normes de parking par exemple) ; le rééquilibrage à coût constant de l’impact de la RLS entre PLAI et PLS. L’Ancols aimerait pour sa part ouvrir une réflexion sur « la structuration en filières de financement », et éventuellement son “évolution”.

(1) 33 % de chaque produit PLAI-PLUS-PLS et 30 % de chaque produit + 10 % de LLI.