« Si la nécessité pour un organisme Hlm de s’adapter au changement climatique ne fait pas débat, le chemin pour le mettre en œuvre reste à tracer », souligne Alban Charrier. Le directeur adjoint de la Maîtrise d’ouvrage et des politiques patrimoniales (DMOP) de l’USH s’exprimait en ouverture de la journée professionnelle du 20 mai dédiée aux défis de l’adaptation du parc au changement climatique. En complément de la décarbonation, les bailleurs devront en effet considérer dans leur stratégie la multiplication et l’amplification de phénomènes climatiques extrêmes : inondations, vagues de chaleurs, tempêtes, retrait et gonflement des argiles…
La question de l’adaptation au changement climatique s’est intégrée progressivement dans la réglementation française, dans le troisième Plan national d’adaptation au changement climatique (PNACC 3), comme dans la trajectoire de réchauffement de référence pour l’adaptation au changement climatique (Tracc). La RE 2020, par l’indicateur du degré heure, « a marqué un vrai changement », se félicite Clément Dimanche, chef de projet réglementation énergétique des bâtiments à la DHUP. Le ministère de la Transition écologique planche désormais sur un indicateur du confort d’été pour le patrimoine existant, qui pourrait être intégré dans le DPE d’ici fin 2026.

Périmètre limité de la taxonomie

Cette préoccupation innerve aussi toute la législation européenne. Le règlement “Taxonomie” oblige à classifier les activités économiques selon leur impact sur l’environnement. Les ESH, les SEM et les coopératives directement soumises à la Corporate sustainability reporting directive (CSRD) en raison de leur volume de chiffre d’affaires, de leur bilan ou de leur effectif de salariés, ou contribuant à la production du rapport de durabilité au niveau du groupe capitalistique, seront amenées à mesurer la vulnérabilité climatique de leurs activités. Toutefois, les lois Omnibus ont reporté cette obligation de rendre compte des états de durabilité à 2028 et l’ont limitée aux structures de droit privé employant plus de 1 000 salariés. Au final, « 60 % des ESH seraient concernées en prenant en compte les groupes capitalistiques, contre 90 % avant cette réforme », selon Éléonore Évain-Dorado, cheffe de mission RSE & valorisation de la performance sociale à l’USH.
Dans son plan stratégique “Habiter 2030”, le groupe Habitat en Région a établi un premier chiffrage de l’alignement du groupe à la taxonomie. De cet exercice “à blanc”, visant à s’acculturer à la méthode et à identifier les modalités de recueil des données, il ressort qu’environ 34 % du chiffre d’affaires lié à l’activité locative (activité taxonomique 7.7) de ses dix sociétés est alignée. En revanche, les activités de réhabilitation (activité 7.2) ne sont pour l’instant pas du tout alignées car « les prestataires ne répondent pas aux exigences de circularité, qui ne sont pas intégrées dans nos cahiers des charges », explique Marc Plenet, directeur administratif et financier du groupe. L’exercice a permis au groupe de se préparer pour fixer d’ici la fin de l’année 2025 des objectifs d’alignement et pour consolider la méthode.
Si tous les organismes ne sont pas directement concernés par la réglementation taxonomique, les financeurs peuvent exiger cette information pour qualifier les prêts qu’ils octroient. La Banque des Territoires prévoit d’intégrer cette analyse dans l’instruction des demandes de prêts. Elle sera insérée à la plateforme OLS à partir de septembre 2025. Les organismes Hlm devront ainsi déclarer si les opérations qu’ils projettent de faire financer se trouvent alignées ou non sur les exigences de la taxonomie. Sachant que le non-alignement n’aura aucune incidence sur l’éligibilité au prêt ou sur le taux proposé.

Crédits d’ingénierie de la Banque des Territoires

Parallèlement, la Banque des Territoires a annoncé lors de cette journée une enveloppe de crédits d’ingénierie de 3 M€, en co-financement avec les organismes Hlm, sociétés de coordination (SAC) ou associations régionales, à hauteur de 50 % du montant, pour subventionner tout ou partie des diagnostics, audits de vulnérabilité au changement climatique ou préconisations de travaux. Différents outils cartographiques de mesure d’exposition ou de vulnérabilité sont déjà disponibles pour aider les bailleurs dans cette démarche, comme Bat-Adapt de l’Observatoire de l’immobilier durable, la méthode ABCD du Cerema ou PrioRéno Logement social de la Banque des Territoires. À noter que cette dernière plateforme intègre désormais des indicateurs d’exposition du patrimoine aux aléas climatiques et de futurs développements sont prévus pour aller plus loin dans l’analyse de vulnérabilité.

Coût de l’inaction

Plusieurs bailleurs sociaux et groupements présents lors de cette journée ont présenté les diagnostics déjà réalisés. L’URH des Hauts-de-France est ainsi la première association régionale à se lancer dans une stratégie d’adaptation au changement climatique financée par les crédits de la Banque des Territoires. Son analyse des aléas climatiques révèle par exemple que 62 % des logements sociaux de la région, soit 369 600 sur 596 000, seront très fortement impactés par les inondations par ruissellement à horizon 2050. L’association va encore produire une autre étude prévoyant deux phases. La première, livrée cet été, portera sur l’exposition du parc et sa vulnérabilité. La seconde estimera le coût de l’inaction et formulera des préconisations à l’automne. Elle sera présentée lors du Congrès national du bâtiment durable les 4 et 5 septembre à Lille.
Dans le cadre de son plan stratégique climat, le groupe CDC Habitat a de son côté déployé un diagnostic de performance résilience (DPR) sur la base d’une cartographie d’exposition et de vulnérabilité du patrimoine aux aléas climatiques. À l’instar du DPE, ce DPR permet de fournir une classification de l’ensemble immobilier allant de l’étiquette A (ensemble résilient) à G (ensemble vulnérable) avec des préconisations de travaux et une communication du risque aux locataires. Réalisé pour le moment sur 200 ensembles immobiliers, le DPR doit être étendu, à horizon 2027, aux 20 000 logements les plus à risques sur un total de plus de 500 000 gérés par CDC Habitat.

Occultations indispensables

Filiale du groupe, Maisons & Cités a réalisé son calcul d’exposition aux risques qui aboutira à un DPR à terme. Ce bailleur, situé dans les Hauts-de-France, est particulièrement sensible aux risques de vagues de froid et de précipitations pour la quasi-totalité de ses logements. Son parc, essentiellement composé de maisons individuelles en briques, se trouve aussi confronté au retrait et gonflement des argiles (RGA), avec un taux de 40 % d’exposition moyenne ou forte sur la région à cet aléa. Un diagnostic sur une trentaine de maisons, réalisé par une doctorante, a permis de faire le point sur les principaux constats et conseils travaux liés au RGA : consolidation des trottoirs périphériques aux habitations, entretien ou réparation des gouttières et regards, limitation du système racinaire des végétaux…
La RIVP réfléchit pour sa part depuis 2020 à des préconisations de travaux permettant d’améliorer le confort d’été de ses locataires, avec notamment un axe fort dédié aux occultations. La moitié de ses 65 000 logements franciliens en est actuellement dépourvue. L’enjeu porte aussi sur la sensibilisation des locataires aux bons gestes pour leur utilisation, puisque le gain de confort pour les locataires est de 74 % s’ils intègrent ce changement d’usage, contre 12 % sans. Pour autant, selon un programme de recherche du CSTB qui a pris pour terrain d’étude le patrimoine du bailleur, 10 % de son parc de logements, principalement ceux qui sont “mono orientés” et situés au dernier étage, dépassera quelques jours par an les seuils sanitaires fixés par l’OMS à horizon 2040, même après une réhabilitation complète. La RIVP est en train de réaliser une autre étude avec le CSTB pour mesurer le besoin de froid qui permettrait de faire revenir ces logements à un niveau acceptable d’habitabilité, en utilisant les solutions les plus vertueuses d’un point de vue écologique.
Confronté pour 50 % de son parc aux îlots de chaleur urbains, Vilogia a également intégré dans ses cahiers des charges les protections solaires et les toitures claires dans le cadre de sa stratégie “Transition écologique” développée depuis 2021. Le bailleur observe une forte résilience des logements passifs et EnergieSprong, dont la température intérieure ne dépasse pas les 25 °C lors des périodes caniculaires, excluant les besoins de climatisation active.
Dans ce contexte, l’assurabilité des bâtiments est de plus en plus complexe : « Les bailleurs devront remplir des questionnaires très précis pour mieux appréhender le risque », prévient Bertrand Lotte, directeur des règlements chez SMA-BTP. Dans un rapport prospectif, France Assureurs estimait que les aléas naturels pourraient provoquer des dégâts équivalent à 143 Md€ sur la période 2020-2050, soit une augmentation de 69 Md€ par rapport à la période équivalente passée.

En ligne : Guide Taxonomie européenne : implications techniques et opérationnelles pour la maîtrise d’ouvrage Hlm, USH, février 2025.

Les indicateurs climat de la Banque de France

La loi Industrie verte d’octobre 2023 a habilité la Banque de France à mesurer l’exposition des entreprises non financières aux risques climatiques et à collecter auprès de celles-ci les données nécessaires. Pour cela, elle déploie deux indicateurs : un indicateur climat de transition vers une économie bas-carbone et un indicateur climat d’adaptation au changement climatique. Le recueil de ces informations est obligatoire pour les structures assujetties à la CSRD. Il se fera sur la base du volontariat pour les autres organismes. Des agents de la Banque de France prendront contact avec les bailleurs sociaux concernés. La collecte d’information se fera via un questionnaire, et des analystes pourront aider à son remplissage.