Combien de Ligériens sont logés en Hlm ?
Dans les Pays de la Loire, 500000 habitants sont logés en Hlm, soit 13% de la population régionale. Au cours de la dernière décennie, notre parc Hlm a connu un développement important, notamment en Loire-Atlantique et en Vendée, où les logements construits depuis 2012 représentent respectivement 21,5% et 16,8% du patrimoine. Ces chiffres témoignent des efforts déployés par les organismes pour répondre à la forte demande stimulée par l’attractivité de nos territoires. La culture de l’accession à la propriété étant très ancrée dans l’Ouest, nous avons accompagné près de 15000 ménages en 10 ans dans ce parcours.

Le nombre de demandeurs a explosé en 4 ans. Quelles en sont les raisons et comment faire face à cet afflux ?
Cette évolution est exponentielle et inquiétante. Au 1^er juillet, nous comptons 123 310 demandeurs, soit + 8% en un an et demi et + 38% en quatre ans.

C’est le résultat de plusieurs facteurs. Tout d’abord, nos territoires continuent d’exercer une forte attractivité du fait de leur cadre de vie et de la dynamique de leur marché de l’emploi, entraînant une véritable “ruée vers l’Ouest” les métropoles et les zones côtières, mais aussi vers d’autres territoires, en particulier ceux de plein emploi, où le manque de logements constitue d’ailleurs un frein au recrutement. Le marché du logement est très tendu. Les livraisons, tant dans le secteur social que privé, se sont réduites, notamment dans la métropole de Nantes. Depuis plus d’un an, l’accès à la propriété est devenu particulièrement exigeant, du fait des coûts du foncier et de la construction en forte augmentation ou encore de la hausse des taux, et élimine beaucoup de candidats, notamment les jeunes primo-accédants. Corrélativement, le nombre d’attributions de logements sociaux a diminué de 17% dans la région, passant de 28 428 en 2018 à 23 687 en 2022. Les projections pour 2023 ne sont pas rassurantes, avec probablement moins de 23 000 attributions pour l’année. Le parcours résidentiel est bloqué, en panne.

Pour faire face à la demande exponentielle, une des solutions est de produire davantage, certes, mais il faut aussi “débloquer” les parcours sur l’ensemble du marché du logement, donner des perspectives.

Combien les organismes ont-ils produit de logements et combien en ont-ils réhabilité ces dernières années ? Quelles sont les prévisions pour les années à venir ?
Nous sommes passés de 6500 logements neufs par an en moyenne sur la période triennale 2016-2019 à 5600 sur 2020-2022. Bien que l’année 2023 s’annonce plutôt positive en termes d’agréments, nous nous inquiétons de notre capacité à transformer ces décisions de financement en logements effectifs. En effet, nous déposons la plupart de nos projets auprès des délégataires sur la base d’estimations, et nous constatons une forte augmentation des coûts de construction au cours des deux dernières années. Les prix sont en moyenne passés de 1500 €/m² de surface habitable à plus de 2000 €/m², ce qui a entraîné une augmentation significative des fonds propres investis. De plus, les contraintes liées à la RLS, à l’inflation et à l’augmentation du taux du Livret A ont affecté notre modèle économique en réduisant nos résultats, constitutifs de nos fonds propres. Cette situation renforce les contraintes internes, entravant une croissance plus soutenue et retardant parfois des décisions d’investissement. Le contexte particulier post-Covid et la multiplication des recours sur nos permis de construire sont des facteurs aggravants.

L’accession abordable, qui représentait en moyenne 1500 logements par an ces dernières années, est affectée par la hausse des coûts et des taux d’intérêt. Les annonces d’un resserrement du PTZ, qui va disparaître du périurbain, du monde rural, et pour les maisons individuelles, risquent d’aggraver la situation et d’accentuer la pression sur le parc locatif.

Côté réhabilitation, le parc Hlm régional est nettement en avance sur le parc privé : en 10 ans, 40% du patrimoine en E, F et G a été traité et il ne représente plus qu’un peu plus de 10% du parc (contre 20% en 2010). Nous mesurons, à l’aune de la hausse des prix de l’énergie, l’urgence à accélérer les rénovations dans l’intérêt économique des locataires et de leur confort. Le projet EnergieSprong Pays de la Loire, qui permettra à 1458 logements d’atteindre l’étiquette énergétique A ou B (lire AH 1175), illustre la volonté des Ligériens d’aller vite et loin dans ce domaine, avec le soutien de toutes ses parties prenantes.

Comment s’est déroulée la préparation du plan de relance de Nantes Métropole et du Mans Métropole ? Racontez-nous.
Il existe une collaboration étroite et active entre ces métropoles et l’inter-organismes local, depuis de nombreuses années sur divers sujets. Cette collaboration inclut notamment le travail avec elles dans le cadre de leurs délégations d’aides à la pierre, la mise en place de cadres pour l’achat en Vefa et la mise en œuvre de la réforme des attributions.

Il était primordial de partager le diagnostic des deux territoires, dont les problèmes sont simples à comprendre - la nécessité et l’urgence à produire davantage de logements - mais les conditions pour y parvenir de plus en plus complexes.

Les collectivités disposent de leviers pour favoriser l’accès au foncier, en accélérant le traitement des dossiers d’urbanisme, en régulant les relations avec les promoteurs et en envisageant différentes options quand s’opposent parfois performances, exigences et soutenabilité économique des projets. Nantes Métropole et Le Mans Métropole ont décidé de mobiliser ces leviers pour trouver des solutions adaptées à chaque opération. Elles se sont également engagées à renforcer leurs aides à la pierre afin de faciliter et de soutenir les opérations.

En dehors de ces métropoles, d’autres collectivités des Pays de la Loire ont-elles élaboré des plans équivalents et comment les accompagnez-vous ?
À l’échelle régionale, notre organisation collective, déclinée en réunions départementales, permet de structurer nos points de vue et d’être force de proposition dans les instances de pilotage des politiques publiques. Nous entretenons également une collaboration technique étroite avec les délégataires sur les modalités d’intervention en faveur du logement et la programmation, sachant que 100% de la Région est couverte par une délégation des aides à la pierre. Cette coopération permet notamment de travailler sur les marges locales et les loyers accessoires avec la plupart des délégataires cette année. Nous travaillons également à l’élaboration ou la révision de PLH sur la quasi-totalité des intercommunalités concernées.

Outre ces actions, nous menons des travaux de fond complémentaires, notamment avec le Département de la Loire-Atlantique, sur le modèle économique des organismes Hlm. Ces travaux ont permis de mieux comprendre nos contraintes ainsi que les leviers permettant de les lever. Ils ont conduit plusieurs EPCI du département à déclencher ou à renforcer leurs dispositifs d’aides à la pierre.

Quels sont les grands chantiers de l’AR ?
Au cœur du projet stratégique de l’AR se trouve l’accompagnement des politiques locales de l’habitat. L’AR joue également un rôle majeur en portant la voix des Hlm auprès des autres décideurs et des réseaux d’acteurs de la construction. Un objectif essentiel est d’interpeller les législateurs, en relais de l’USH, pour faire prendre en compte les spécificités de nos territoires dans l’élaboration des lois.

L’AR développe, pour les salariés des organismes, une action professionnelle qui intègre la dimension territoriale à travers des Clubs thématiques régionaux ou départementaux. De plus, la centrale d’achat de l’AR, Mash, porte des projets de mutualisation tels que le marché de réhabilitation énergétique du parc, EnergieSprong Pays de la Loire. L’AR s’implique également dans des projets opérationnels tels que la création et le développement de l’OFS (Organisme de foncier solidaire) Atlantique Accession Solidaire, qui associe les principales collectivités et les 14 organismes impliqués dans l’accession abordable en Loire-Atlantique. Enfin, en collaboration avec les collègues bretons, l’AR a initié une profonde refonte du projet stratégique du Creha Ouest, notre gestionnaire des fichiers partagés, pour développer des outils d’aide à la décision et être prêts à répondre aux besoins des différentes parties prenantes dans le cadre de la réforme de la demande et des attributions.

Quelle est la caractéristique du tissu Hlm de la région ?
Notre tissu est globalement équilibré entre les familles d’organismes et uni face à l’enjeu de répondre aux besoins des politiques locales de l’habitat. La loi Élan a sensiblement réduit le nombre d’ESH, mais n’a pas induit d’évolutions majeures dans le fonctionnement de l’inter-organismes, toujours dynamique.

Le gouvernement a annoncé une réforme du zonage ABC : celui des Pays de la Loire doit-il selon vous bouger, et dans quelle direction ?
Tout d’abord, nous regrettons de ne pas être associés à ce travail.

Nous plaidons pour une méthode plus structurelle, telle que celle réalisée en partenariat avec la Dreal, les collectivités délégataires et nous-mêmes sur les zonages du financement du logement social (zonages PDL 1, 2, 3), ou encore celle utilisée par la Bretagne sur le Pinel.

Enfin, il est essentiel d’entamer une réflexion sur le zonage des loyers, aujourd’hui en décalage avec les réalités du marché. Malheureusement, cette question ne semble pas sur la table.

Quel est le programme de l’espace régional des organismes Hlm des Pays de la Loire au congrès Hlm de Nantes ?
L’espace régional “Arena”, accueillera les stands de l’AR et des collectivités partenaires du congrès. Le programme aura pour objectif de répondre aux grandes questions qu’élus et décideurs régionaux se posent dans la mise en œuvre de leurs politiques locales : ZAN, inflation des coûts, réforme des attributions, accession abordable, pouvoir d’achat des locataires et tranquillité.

L’accent sera mis sur les solutions développées par les organismes Hlm ligériens et leurs partenaires, dans une logique d’action collective, symbolisée par notre signature : “Jouons collectifs !”.

Propos recueillis par V.L.

«  Le parcours résidentiel est en panne.  »