« En 2024, nous avons investi 9 Md€ dans la production de 68 000 logements abordables. En hausse de 24 % par rapport à l’année précédente, ils représentent deux tiers de la production Hlm et un quart de la production de logements », se félicite Valérie Fournier, en ouverture de l’assemblée générale annuelle de la Fédération des ESH, le 26 juin. En ajoutant les 4,3 Md€ dédiés à la rénovation de leur patrimoine, les entreprises sociales pour l’habitat ont investi au total 13,3 Md€. « Vous nous permettrez, madame la ministre, de souligner que ces chiffres, nous les avons faits alors même que ce modèle économique et fonctionnel est dégradé par la RLS », a pointé la présidente de la Fédération auprès de Valérie Létard, qui a convenu : « C’est considérable, en particulier dans ce contexte de crise de l’immobilier et d’extrême tension des moyens dont vous disposez ».
Car ce dynamisme masque ce que Valérie Fournier identifie comme un « sacrifice de notre modèle économique » : un résultat d’exploitation négatif de 300 M€, un excédent d’exploitation de - 500 M€ et une dette qui progresse à 110 Md€.

Trois commissions et des enquêtes d’opinion

Forte de ce constat, la Fédération a mis en place trois commissions thématiques, conçues comme des « laboratoires d’idées », pour réfléchir à l’avenir du logement social : “Vivre le parc social aujourd’hui et demain”, “Être locataire du parc social aujourd’hui et demain”, “Construire le parc social d’aujourd’hui et demain”.
Avec la même ambition, un an avant les élections municipales, elle a confié une série d’enquêtes d’opinion à Toluna-Harris Interactive, « trois regards croisés, trois paroles essentielles, celle des maires, celle des ESH et celle de nos locataires », indique Valérie Fournier, pour mieux comprendre leurs attentes et leur perception du logement social.
Sans surprise, les maires interrogés remontent une situation du logement tendue dans leur commune - leur priorité pour 96 % - loin devant l’emploi, l’éducation ou la sécurité. 80 % jugent qu’il est difficile de s’y loger ; un tiers trouvent la situation « très difficile ». Ils font pourtant preuve d’optimisme : 53 % estiment que la situation devrait s’améliorer dans les cinq prochaines années, contre 17 % qui la voient « se dégrader » et 30 % qui pensent qu’elle va stagner.
Pour les élus locaux, le manque de foncier est le frein principal à la production de logements. S’y ajoute une faible acceptabilité locale : seuls 12 % évaluent que leurs administrés sont pleinement favorables à la construction de logements sociaux, mais 60 % pensent qu’ils y sont partiellement ouverts.
En matière de public, les édiles considèrent que le logement social doit avant tout s’adresser aux familles monoparentales (73 %), aux personnes en situation professionnelle précaire (60 %), aux jeunes (43 %) et aux personnes en situation de handicap (41 %). Ils soutiennent le développement de l’accession sociale à la propriété (87 %) et du logement intermédiaire (84 %), deux solutions selon eux vectrices de mixité sociale et d’aide aux jeunes actifs. 79 % sont également favorables à la vente Hlm pour financer la construction de nouveaux logements.
Plus surprenant, 51 % des maires considèrent qu’il faut davantage de logements sociaux dans leur commune, et 49 % imaginent que la construction de nouveaux logements sociaux n’aurait pas d’effet sur son attractivité. Ce qui n’a pas manqué de faire réagir Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH, qui suggère avec candeur de rencontrer ces maires…

Des locataires globalement satisfaits

Côté locataires Hlm, 81 % des personnes interrogées expriment une satisfaction globale envers leur logement. Elles le jugent adapté à leur mode de vie (81 %), aux besoins quotidiens de leur foyer (80 %) et à leur état de santé (77 %). Ils sont pourtant deux sur trois à émettre le souhait de déménager dans les années à venir s’ils le peuvent, en particulier les foyers avec enfants (76 %), pour aller vers l’accession sociale. 65 % aimeraient rester dans le parc social, seuls 35 % le quitteraient s’ils le pouvaient.
Une demande croissante s’exprime pour des logements de petite surface (T1 et T2), mais aussi pour les grandes surfaces (T4 et T5) pour les familles nombreuses. Or l’offre actuelle reste centrée sur les T3. « Cela suppose non seulement une élimination dans les typologies de logement, mais également de réinventer le modèle économique qui soutient le financement, la production et la gestion du logement social », commente la présidente de la Fédération.
Les locataires sont 52 % à penser que les habitants de leur commune ont une bonne image des logements sociaux mais se montrent plus partagés sur l’image qu’en ont les Français (bonne, pour seulement 37 %). Ce qui ne les empêche pas de juger nécessaire de construire plus de logements sociaux, en particulier dans les communes qui en contiennent peu (66 %) et en France de manière générale (63 %). Mais seulement 48 % dans leur commune.
« Cette enquête met en lumière un véritable paradoxe français, réagit Valérie Fournier. Le logement social apparaît comme une solution à la fois nécessaire, plébiscitée par les élus comme par les citoyens, et largement reconnue pour son utilité sociale et territoriale. Pourtant, sa mise en œuvre concrète se heurte à de nombreux obstacles ».
Pour renforcer la coopération et répondre aux défis du logement, la présidente de la Fédération des ESH a annoncé vouloir concrétiser « un nouveau pacte avec les maires et avec vous, s’adressant à la ministre en charge du Logement, sur les enseignements de nos trois commissions. Un pacte diplomatique fait de solutions d’expérimentation et de coopération renouvelée ». En réponse, Valérie Létard a rappelé qu’« il y a un combat à mener », qu’elle allait continuer « les discussions avec Bercy et Matignon » pour « convaincre qu’on a beau avoir besoin de réduire la dépense publique, il y a des endroits où on peut aussi avoir des investissements productifs qui génèrent de la recette, de la richesse (...) et qu’on peut malgré tout trouver des solutions ».

Les lauréats des 3^e trophées des Sobriétés

Au cours de l’Assemblée générale de la Fédération des ESH, les 3^e trophées des Sobriétés ont été décernés, en présence de Sébastien Boucher, directeur des marchés professionnels de l’immobilier Caisse d’Épargne à la BPCE, partenaire de ces récompenses.
• Atlantique Habitations a reçu le trophée Construction neuve/construction hors-site pour un projet expérimental d’hébergement pour réfugiés en habitat modulaire 3D déplaçable. La résidence sociale Petit Port, à Nantes, comprend 80 logements pour réfugiés et 20 logements pour jeunes.
• Clésence est lauréat du trophée Opérations de rénovation/rénovation avec préfabrication, pour la réhabilitation de bâtiments intégrant des balcons préfabriqués autoportants à Compiègne, dont la rénovation énergétique a permis une réduction de 45 % de la consommation énergétique et un passage du DPE D à B.
• Aiguillon Construction est récompensé du trophée Accompagnement à la sobriété des locataires pour réussir la transition écologique. Dans la résidence Émile Bernard, à Rennes, les occupants ont participé depuis un an et demi à des actions destinées à les sensibiliser et à les accompagner vers une gestion plus responsable de leurs ressources.
• Erilia a suscité le coup de cœur du jury pour son projet de résidence Les Moulins, à Pertuis (Vaucluse), associant solaire, hydrogène et ballons individuels pour limiter la dépendance aux énergies fossiles, réduire les charges, améliorer le confort d’été et renforcer l’engagement environnemental.

Parc Hlm : une ségrégation sociale moindre

Le niveau de ségrégation sociale est plus faible dans le parc social (13,4 %) que dans le parc privé (14,9 %), révèle une étude réalisée par l’Institut des politiques publiques (IPP) pour la Fédération des ESH. La ségrégation est plus faible pour les ménages les plus précaires (7 % dans le parc social contre 10 % dans le parc privé). Elle a par ailleurs diminué de manière constante dans le parc social, entre 2016 et 2022, témoignant des effets des politiques de mixité sociale engagées ces dernières années.
La répartition du parc Hlm sur le territoire reste cependant inégalitaire, indique l’étude, qui a analysé finement 608 intercommunalités de plus de 25 000 habitants, regroupant 19 474 communes et 28,2 millions de ménages (dont 4,5 millions dans le parc social). Elle indique que 8 % de la ségrégation totale s’explique par des différences entre régions, 18 % par des inégalités entre intercommunalités au sein des régions, et plus de 25 % par des inégalités entre communes au sein des intercommunalités. Plus de 40 % de la ségrégation sociale des ménages du parc Hlm s’expliquent par de la ségrégation entre régions ou EPCI, alors que cette part est seulement de 34 % dans le parc privé. Le rapport complet est disponible sur le site de la Fédération des ESH.