Constat unanime dans les États membres de l’Union européenne (UE) : le contexte actuel n’est pas propice à un niveau suffisant de construction de logements abordables. C’est ce que révèle le rapport 2023 de l’Observatoire européen du logement, présidé par l’USH et réalisé par Housing Europe.

Du côté de l’offre de logements, les contraintes sont liées au coût élevé de l’emprunt (les frais d’emprunt ont doublé voire triplé en un an) et au coût des matériaux. Du côté de la demande, les listes d’attente pour obtenir un logement social n’ont jamais été aussi longues, en partie parce que le marché libre n’est plus en mesure de proposer des logements abordables.

Pour combler cet écart, l’UE doit, selon Housing Europe, renforcer sa contribution financière à la résolution de la crise du logement en misant sur l’engagement de la Banque européenne d’investissement (BEI), sur le bon niveau d’utilisation des fonds structurels (politique de cohésion Feder-FSE+ 2021-2027), sur des garanties européennes d’investissement en logements sociaux et enfin, dans un avenir proche, sur l’utilisation des recettes générées par le système d’échange de quotas d’émission de l’Union. La prochaine mandature 2024-2029 aura pour enjeux de préserver la cohésion sociale conformément au socle européen des droits sociaux, tout en réduisant l’empreinte carbone du secteur du logement social avec l’impulsion de l’Union européenne et de ses instruments financiers.

Un rapport pour contribuer aux élections 2024

Avec ce rapport, l’objectif de Housing Europe est de dresser un état des lieux du secteur du logement social et abordable en Europe et de contribuer ainsi à la prochaine campagne des élections européennes 2024 par des propositions concrètes fondées sur les besoins réels. Les informations recueillies auprès des membres du réseau, 22 organisations basées dans 17 pays, s’appuient également sur des données et publications disponibles au niveau européen et international.

Les deux années qui se sont écoulées depuis la précédente édition de ce rapport ont été marquées par des crises et des changements inattendus. L’invasion de l’Ukraine, notamment, a fait naître une situation extraordinaire dans toute
l’Europe. Aux conséquences de la gestion de l’impact de la pandémie sont venues s’ajouter la crise des réfugiés et celle de l’énergie, qui ont exacerbé les problèmes déjà anciens d’accessibilité financière des logements et de l’énergie qu’ils consomment.

Sous l’effet conjugué de ces facteurs, un grand nombre de projets sont reportés ou retardés, s’ils ne sont pas tout simplement abandonnés. Ces retards risquent d’aggraver les pénuries de logements sociaux et abordables qui se feront sentir dans deux ou trois ans, à un moment où les citoyens européens lutteront déjà pour faire face à l’inflation croissante qui entraîne une véritable crise du coût de la vie. Les augmentations de prix actuelles frappent plus durement les ménages à faibles revenus, tels ceux vivant en logements sociaux, qui consacrent la majeure partie de leur budget à des achats essentiels comme l’énergie et l’alimentation.

Compte tenu de l’incertitude géopolitique et économique, la capacité du secteur à fournir un nombre suffisant de logements abordables et de bonne qualité, à la fois par la construction et la rénovation, Housing Europe appelle à un effort concerté avec les instances locales, nationales et européennes pour accroître l’investissement et mettre en œuvre des approches différentes selon le point de départ.

L’édition 2023 de ce rapport s’est aussi intéressée à la manière dont le logement social contribue à la transition énergétique équitable et aide les occupants et les communautés à faire face à la crise du coût de la vie. Dans toute l’Europe, de plus en plus de fournisseurs de logements soutiennent et créent des communautés énergétiques, un dispositif réputé pour son potentiel de réduction des coûts énergétiques pour les occupants, sous réserve que les obstacles réglementaires qui persistent puissent être surmontés.

Concernant les diagnostics de performance énergétique (DPE), l’absence d’une approche commune et cohérente limite l’intérêt de l’analyse. Les DPE sont basés sur des normes différentes selon les États membres et ne sont donc pas directement comparables d’un pays à l’autre. En outre, la part réelle des logements dotés d’un DPE est encore faible. En examinant les données existantes, il apparaît toutefois que le secteur du logement social s’en sort souvent mieux, en termes de performance énergétique, que le secteur privé, même si la situation peut varier considérablement d’un pays à l’autre. Aux Pays-Bas, plus de 50% des logements sociaux néerlandais sont classés A ou B et le pourcentage de logements énergivores classés E, F et G (11,8%) diminue d’année en année. À l’inverse, en Wallonie (Belgique), le parc social s’est considérablement amélioré ces dix dernières années, mais atteint toujours 37,7% de logements classés F et G, ce qui reste mieux que l’ensemble du parc résidentiel (42%).

Le gaz naturel en tête des énergies utilisées

Par ailleurs, outre la rénovation de l’enveloppe des bâtiments, Housing Europe rappelle que la décarbonation du secteur résidentiel implique aussi de recourir à un mix de sources d’énergies plus durables pour chauffer l’eau et les logements l’hiver et les rafraîchir l’été, cuisiner, s’éclairer, faire marcher les appareils électriques, etc.

Les ménages représentent 27% de la consommation d’énergie finale de l’UE et 21% des émissions totales de gaz à effet de serre. La majeure partie de la consommation d’énergie finale des ménages est couverte par le gaz naturel (31,7%) et l’électricité (24,8%). Les énergies renouvelables représentent 20,3%, suivies du pétrole et des produits pétroliers (12,3%) et de la chaleur dérivée (8,2%). Une petite proportion (2,7%) est encore couverte par les produits du charbon et d’autres comburants solides.

Le degré de dépendance des organismes de logement social vis-à-vis du gaz varie de moins de 1% en Finlande à 55% en France. Dans de nombreux pays, la proportion de logements raccordés au chauffage urbain est très élevée : 90% en Suède, 88% au Danemark, 87% en Estonie, 80% en Finlande, 51% en Autriche et environ 50% en Allemagne et en République Tchèque. En France, le chauffage urbain couvre 900000 logements sociaux, soit approximativement 19,5% du parc Hlm - contre 3% seulement du parc total de logements du pays.

Dans le même temps, Housing Europe observe dans le secteur un phénomène croissant de production d’énergie à partir de sources renouvelables : par exemple au Danemark, quelque 7 % des logements ont accès à l’énergie produite par des panneaux solaires ou des éoliennes appartenant à des sociétés de logement à but non lucratif. Aux Pays-Bas et en Espagne, 16 % et 20 % respectivement de l’ensemble des logements sociaux sont équipés de panneaux solaires.

Si l’on se réfère à la moyenne de l’Union européenne, les émissions de gaz à effet de serre par habitant pour le chauffage et la climatisation ont considérablement baissé au cours de la dernière décennie, avec une réduction de 19% entre 2010 et 2021. Ce phénomène est lui aussi variable selon les pays (voir schéma) : les ménages luxembourgeois sont ceux qui polluent le plus, suivis par les ménages belges, irlandais et néerlandais, tandis que la Suède, la Norvège et l’Islande ont réussi à réduire leurs émissions à moins de 100 kg par habitant.

Des défis qui rendent l’équilibre difficile à trouver

Les fournisseurs de logements sociaux, coopératifs et publics, se trouvent confrontés à un triple défi dans le développement de nouveaux projets de construction et de rénovation, qui sont souvent à l’origine de compromis : l’accessibilité financière, pour produire des logements adaptés aux moyens financiers des personnes qui en ont besoin ; la durabilité, pour être en mesure de construire des logements dans les limites des ressources naturelles disponibles (ressources naturelles et énergétiques, entre autres) ; la disponibilité, pour être capables de répondre à la demande croissante de logements abordables.

Le coût de la construction est un facteur-clé qui rend l’équilibre entre ces trois priorités difficile à trouver à l’heure actuelle. Selon Eurostat, alors que le coût de la construction des immeubles résidentiels neufs n’avait augmenté que de 13% entre 2011 et 2020, il s’est accru de 20% au cours des deux dernières années. Parallèlement à l’augmentation du prix de la plupart des matériaux, la pénurie de main d’œuvre qualifiée et les défaillances dans la chaîne d’approvisionnement constituent également des obstacles majeurs aux nouveaux projets de construction et de rénovation.