Actualités

Thème de la publication
Territoires
Numéro

Actualités Habitat n°1188

Paru dans

MAI 2023

Actualités Habitat n°1188

Date de publication :

19 mai 2023

Auteur(s) :

EVE JOUANNAIS

Quelles stratégies patrimoniales dans les territoires en mutation ?

Le défi que représentent les enjeux climatiques et sociaux sera relevé collectivement, ou ne le sera pas. C’est notamment ce qui ressort de la journée interacteurs du 5 avril, organisée à Clermont-Ferrand par l’Aura Hlm et l’USH, avec l’appui de la Banque des Territoires, dans le cadre du cycle dédié aux enjeux des territoires détendus et cœurs de ville.

À l’instar des autres régions, Auvergne-Rhône-Alpes comprend des zones tendues et d’autres détendues, désignées comme “en mutation” selon un vocabulaire convoquant une image positive et dynamique. La question du devenir du patrimoine social dans ces “territoires en mutation” est bien souvent confrontée à une double difficulté. D’une part, le vieillissement du bâti implique une réhabilitation parfois lourde, voire une rénovation complète ou une démolition-reconstruction, afin de le mettre en conformité avec la réglementation thermique et les exigences environnementales. D’autre part, l’évolution des usages et des demandes des habitants doit être prise en compte, y compris en termes de localisation, afin d’attirer de nouveaux résidents et d’enrayer l’érosion démographique.

Un être humain dans un logement

À l’aune de la sobriété foncière, la question des stratégies patrimoniales dans les territoires en mutation ouvre sur celle de la ville de demain - écologiquement et socialement plus vertueuse. En effet, ces territoires confrontés à un desserrement démographique représentent un potentiel de transformation et de remise en cause des modèles existants, qui pourrait faciliter l’intégration de ces exigences environnementales et sociales. Encore faudra-t-il trouver les moyens financiers, techniques, humains de la mener. L’estimation du montant des investissements nécessaires donne le vertige.

Comme le fait remarquer Raphaële d’Armancourt, directrice adjointe en charge du pôle Politiques territoriales et urbaines à l’USH : “L’injonction au recyclage du bâti pour lutter contre l’étalement urbain implique une évolution radicale des modes de faire de tous les acteurs de la chaîne de valeur. Cela doit inciter les bailleurs sociaux à identifier, analyser et hiérarchiser le potentiel de transformation de l’ensemble de leur patrimoine”. Or, ajoute-t-elle aussitôt, “ils sont particulièrement à même de mener des opérations complexes grâce notamment à leurs compétences en ingénierie mais aussi à leur approche humaine et sociale de cette question”. Invitant les organismes à aller vers les collectivités pour proposer leur expertise lors de l’intégration, dans les documents d’urbanisme, de l’objectif Zéro artificialisation nette (ZAN) à 2050, Raphaële d’Armancourt souligne aussi l’importance d’une adhésion des habitants aux transformations à mener. Ce qu’une conception urbaine et architecturale adaptée, contextualisée, peut favoriser. Car quels que soient les territoires, les besoins en logement ne diminuent pas quand l’étalement urbain n’est plus autorisé.

Au fil des interventions, se partage le constat d’une offre de logement insuffisante dans ces territoires en mutation, en qualité comme en quantité. Avec les exigences renforcées de performances énergétiques, la réhabilitation des bâtiments devient un casse-tête plus ou moins facile à résoudre suivant le site - s’il est classé par exemple - et la démolition-reconstruction peut parfois apparaître comme la solution la plus pertinente. Elle peut même se révéler au final moins coûteuse sur le long terme, plus performante, mieux adaptée aux besoins et plus intégrée sur plan urbain. Oui, la démolition serait toujours une solution pour restructurer des ensembles bâtis où l’imbroglio des difficultés paraît insoluble.

À ce titre, la déconstruction de la “muraille de Chine”, présentée par Odile Vignal, vice-présidente en charge de l’Habitat, du logement et du renouvellement urbain à Clermont Auvergne Métropole, est exemplaire. Cette barre de 354 logements sociaux gérés par Assemblia(1), de 320 mètres de longueur et 30 mètres de hauteur, construite au début des années 1960 dans le quartier Saint-Jacques à Clermont-Ferrand, a cumulé aux fils des ans un large panel de problèmes et dégradations. La liste est longue : surfaces insuffisantes, cuisines minuscules, absence d’espace extérieur, isolations phonique et thermique obsolètes, présence d’amiante… ont entraîné des tensions de voisinage, une paupérisation des lieux, pour devenir un véritable repoussoir pour de potentiels locataires. Le choix de sa déconstruction, plutôt que sa réhabilitation, avait suscité des réserves, mais il s’inscrit dans le cadre d’un programme de renouvellement urbain qui prévoit une transformation du quartier avec un parc, des constructions neuves et des réhabilitations.

Enjeux écologiques

Il s’inscrit également dans la réflexion menée par la métropole sur les enjeux écologiques du site, comme la gestion de l’eau, la renaturation avec des végétaux adaptés aux changements climatiques... “Le travail de réhabilitation-rénovation mené depuis 2015, avec des changements de typologies, a permis d’attirer de jeunes travailleurs, des étudiants, des colocataires”, se félicite aujourd’hui Cédric Prodhomme, responsable du service Aménagement, patrimoine et requalification urbaine chez Assemblia, qui intervient sur le quartier Saint-Jacques. D’autant plus que “l’arrivée de ces nouveaux habitants s’accompagne de l’installation de services comme un pôle de santé, une maison de la justice ou encore l’association Inserfac. Le taux de vacance a diminué de plus de la moitié”.

Dans le Grand Est, la mise en place depuis 2016, pour 10 ans, d’une approche inter-bailleurs permet d’appréhender les zones détendues suivant une logique territoriale. Pour Gabriel Humbert, responsable du pôle Aménagement, renouvellement urbain et valorisation foncière chez Vivest, filiale du groupe Action Logement, cela permet d’embarquer les communes, en dehors des programmes de renouvellement urbain, dans des projets d’ensemble et d’éviter l’image négative que peut présenter la démolition. Une évaluation à mi-parcours comprenant un audit du territoire et un bilan des actions patrimoniales engagées par les bailleurs a permis de réorienter la stratégie et de rectifier certains objectifs avec parfois plus… de démolitions. Dans certaines collectivités comme celle de Saint-Étienne Métropole, démolir est l’occasion de réduire l’offre sur une commune, de l’augmenter sur une autre et de tenter ainsi de rétablir des équilibres, y compris dans la répartition des logements sociaux et libres.

L’espoir de la seconde vie

L’un des freins mis en avant à la réhabilitation légère est que bien souvent elle ne permet pas d’atteindre un niveau de performance énergétique suffisant pour être pérenne. Quant à la réhabilitation lourde, elle est difficile à mener en site occupé, les financements existants étant insuffisants pour un niveau d’efficacité qui n’égale pas le neuf.

Le dispositif “Seconde vie des bâtiments”, expérimenté dans un premier temps sur des opérations de moins de 100 logements étiquetés F ou G en termes de performance énergétique pour atteindre une étiquette A ou B (lire AH 1186), est aussi confronté à la question du relogement. Destiné à redonner un cycle de vie à un bâtiment, il participe à la politique de rénovation du parc social dans le cadre de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC) pour un coût global prévisionnel entre 280 et 340 Md€. “Ce dispositif n’est pas facile à financer”, convient Jérémy Ferrari, responsable du département Transition et résilience, stratégies et politiques patrimoniales à l’USH : TVA à 5,5% pour l’ensemble des travaux, exonération de la taxe foncière sur les propriétés (TFPB), évolution des loyers... sont à l’étude. En outre, il lui paraîtrait dommage de le limiter aux étiquettes F et G. Pour rappel, le dépôt des candidatures sera clos le 23 mai.

Pour des financements en mutation

Quelle que soit la solution prônée ou adoptée, la question du financement revient. Des aides existent mais elles ne semblent pas couvrir les besoins, et les programmes nationaux comme Action cœur de ville (ACV) et Petites villes de demain (PVD) ne suffisent pas à redynamiser des centres-villes et centres-bourgs confrontés à la vacance. Pour Hélène Chessel, directrice générale d’Évoléa, Coop’Hlm de l’Allier, “ACV a été mené dans un esprit d’expérimentation mais il est aujourd’hui nécessaire de changer d’échelle et d’arriver à des solutions reproductibles : il faut lever les freins que représentent le foncier trop cher, les exigences des Architectes des bâtiments de France, l’inflation des coûts...”. Pour elle, “la solution se trouve dans les partenariats entre les collectivités, les aménageurs, les secteurs privés, les financeurs et les bailleurs sociaux”.

Plus critique, l’architecte-urbaniste et géographe, doctorant-chercheur, Alix de La Gaignonnière, dénonce une politique de métropolisation qui laisse de côté des pans entiers du territoire national. Il plaide pour des politiques territorialisés, volontaristes voire contraignantes, permettant un rééquilibrage qualitatif et quantitatif entre des petits centres historiques démunis et leur périphérie toujours attractive qu’ils peinent à concurrencer.

Les acteurs présents à la journée interacteurs du 5 avril sont unanimes : les bailleurs sociaux sont les premiers à pouvoir intervenir dans les territoires détendus et sur des opérations complexes dont l’équilibre financier reste souvent à trouver. Il n’est pas rare qu’ils engagent des fonds propres pour boucler un budget de réhabilitation sans promesse de rentabilité, sauf peut-être à long terme ou selon des critères autres que financiers. Le mot de la fin est revenu à Marie-Laure Vuittenez, directrice générale d’Habitat & Métropole, à Saint-Étienne : “Il faut ensemble lever les freins, arriver à des opérations reproductibles et continuer à intervenir dans la dentelle. Il y a du boulot !”

(1) Sem issue de la fusion de l’OPH Logidôme et de la SEAu.

 

Pour en savoir plus : Quels leviers pour réaliser des opérations de requalification ambitieuses dans les quartiers en renouvellement urbain ? - Repères n°110 

Mots clés

PARU DANS ACTUALITÉS HABITAT N°1188 DU 15 mai 2023

Actualités Habitat n°1188

Retrouvez cet article et beaucoup d’autres en vous abonnant au Magazine Actualités Habitat.

F