Actualités

Thème de la publication
Rénovation Réhabilitation
Numéro

Actualités Habitat n°1203

Paru dans

JANVIER 2024

Actualités Habitat n°1203

Date de publication :

31 janvier 2024

Auteur(s) :

VICTOR RAINALDI , JÉRÉMY FERRARI

Seconde vie : quand les enjeux de la réhabilitation rejoignent les enjeux écologiques

En renouvelant le cycle de vie d’un bâtiment, le dispositif Seconde vie des logements locatifs sociaux génère de bien moindres émissions de carbone et mobilise moins de ressources naturelles que la démolition/ reconstruction, s’inscrivant dans la Stratégie nationale bas-carbone. La webconférence organisée par le Réseau des acteurs de l’habitat le 7  décembre a passé ce dispositif à la loupe.

“Aujourd’hui, nous sommes percutés par l’urgence climatique qui devient la variable d’ajustement de nos actions”, alerte Nicolas Prudhomme, directeur de la Maîtrise d’ouvrage et des politiques patrimoniales (DMOP) à l’USH. Les efforts financiers à accomplir sont énormes. Selon le travail effectué avec la Banque des Territoires sur le dispositif Seconde vie des logements locatifs sociaux, d’ici à 2050, le coût pour amener l’intégralité du parc social en étiquette A ou B est estimé à près de 300Md€. Ce dispositif s’applique au patrimoine existant ancien dans le cadre d’une réhabilitation lourde à forte performance environnementale. Il se distingue de la rénovation énergétique par des exigences de durabilité (garantissant au moins 40 ans de vie renouvelés du bâti traité), l’atteinte d’une rénovation énergétique ambitieuse (étiquette A ou B après travaux) ainsi que par l’amélioration significative de la qualité de vie et d’usage pour les locataires. Ces travaux peuvent aller jusqu’à la restructuration du bâtiment, en recalibrant par exemple la typologie des logements pour mieux répondre aux demandes des locataires. Les résidences éligibles doivent être conventionnées depuis au moins 40 ans. Le dispositif intègre des financements spécifiques et concerne les logements classés E, F et G qui représentent près d’1,3 million de logements sur les 5 millions que compte le parc social.

“Les coûts de réhabilitation des logements E, F ou G sont similaires ; tous exigent des travaux importants.”

Favoriser les réhabilitations

“L’enjeu de ces rénovations est considérable”, est convaincue Claire Bruhat. La directrice de l’habitat de la Métropole européenne de Lille (MEL) a détaillé la situation du parc de logement social de son territoire où 20% (environ 140 000 logements) sont classés E, F ou G. En application de la loi Climat et résilience de 2021 et de la Stratégie nationale bas-carbone, ces logements seront considérés comme indécents respectivement en 2034, 2028 et 2025. “L’ambition de la Métropole est de rénover 3 000 logements par an au niveau Bâtiment basse consommation (BBC), avec un coût moyen de 90 000 euros par unité”, annonce-t-elle. Ce coût élevé n’est pas propre à la MEL et il questionne forcément les bailleurs sociaux sur l’intérêt de telles rénovations par rapport à la construction neuve. D’ailleurs, une étude copilotée par l’USH et la Banque des Territoires, intitulée Donner une seconde vie aux bâtiments, de la performance environnementale à la qualité pour les habitants, démontre que les capacités de financement des organismes leur imposent un arbitrage en faveur de la construction neuve, au détriment de la réhabilitation lourde, celle-ci se traduisant dans les faits par des opérations structurellement déséquilibrées. “Leurs coûts ne pouvaient être compensés ni par la hausse des loyers, ni par l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), et sont actuellement encore poussés à la hausse par l’inflation qui affecte le prix des travaux”, constate Lise Ananou, responsable du pôle conception et adaptation de l’offre logement social à la Banque des Territoires. Ces écueils à la rénovation sont pris en compte par le nouveau dispositif Seconde vie. Par exemple, sur trois projets en cours du bailleur Vilogia, qui expérimente Seconde vie, l’injection de fonds propres a pu être ramenée de 34% à 17%, rendant viables financièrement ces opérations de réhabilitation lourde. “Les retours d’expérience sur la rénovation du parc ancien dégradé montrent que l’accompagnement de l’État ne peut se cantonner à la seule rénovation énergétique mais doit s’étendre à d’autres volets tels que l’amélioration du cadre de vie ou encore le traitement du confort d’été. C’est sur la base de ce diagnostic que l’expérimentation Seconde vie a été lancée en 2023 et qu’elle sera pérennisée dans la loi de Finances 2024”, annonçait alors, le 7 décembre, Charles Tamazount, adjoint au sous-directeur des politiques de l’habitat (DGALN-DHUP) au ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires. Ce qui a été confirmé à la promulgation de la loi (lire AH 1202).

 

Étiquette E éligible

Le cahier des charges de Seconde vie prévoit d’éradiquer les passoires thermiques E, F et G. La question de l’intégration des logements de classe E, un temps oubliés par le gouvernement, mais finalement bien intégrés, a été largement discutée lors de la webconférence. Les acteurs de l’habitat présents, par ailleurs élogieux sur le dispositif, ont fait valoir plusieurs arguments. D’abord le classement E, un peu artificiel, est parfois dû au raccordement de ces logements à un réseau de chaleur urbain. Ensuite, comme le reconnaît Emmanuel Joinneau, directeur opérationnel du groupe Vilogia, “les coûts de réhabilitation des logements E, F ou G sont similaires et tous exigent des travaux importants”. Autre argument militant en faveur de l’éligibilité des logements de classe E, certains organismes Hlm se trouvent avec beaucoup de ces logements à traiter et très peu de F et G. C’est notamment le cas des bailleurs dont une grande partie du parc se situe en secteur Anru, qui ont bénéficié de rénovation énergétique dans les années 1980 et 1990. Les aides classiques à la rénovation énergétique des logements classés E ne suffisent pas à une intervention globale pourtant nécessaire pour leur redonner une attractivité.

 

Attention aux exigences trop élevées

Seconde vie se présente comme une alternative écologiquement et financièrement attractive par rapport à la démolition/reconstruction. L’étude Seconde vie précitée, copilotée par l’USH et la Banque des Territoires, démontre que prolonger la vie d’un bâtiment pour une durée de 40 ans est beaucoup moins émetteur en carbone que de le démolir et reconstruire. Mais attention à ne pas fixer des exigences trop élevées, avertissent des intervenants de la webconférence. Transformer des étiquettes E, F et G en étiquettes A et B relève parfois de la mission impossible. Les bâtiments construits depuis plus de 40 ans, souvent dépourvus d’isolation au niveau des fondations, avec des murs minces et des matériaux peu adaptés, rendent très compliquée et très chère l’isolation thermique. “Dans ces cas, il vaut mieux se contenter d’un objectif d’étiquette C, sinon l’alternative c’est la démolition/reconstruction bien plus coûteuse en carbone”, précise Emmanuel Joinneau.

 

Une opportunité de mixité sociale ?

L’objectif de Seconde vie de rénover 10 000 logements par an aura plusieurs types d’impacts pour les bailleurs sociaux. Emmanuel Joinneau a plaidé pour un reconventionnement des logements ainsi rénovés afin d’y introduire de la mixité sociale. Ces immeubles aux logements souvent très obsolètes sont occupés quasi exclusivement par des ménages en difficulté. Leur rénovation ouvre une fenêtre pour les reconventionner et en diversifier le peuplement. Mais le sujet fait débat. Un nouveau conventionnement implique de nouveaux plafonds et une évolution des loyers. Cette diversification ne pourrait donc s’opérer qu’en cas de départ du locataire en place. Et comment gérer la situation lorsque la rénovation Seconde vie modifie la typologie des logements et leur superficie ? Le locataire retrouvera un autre logement que celui qu’il a quitté avant les travaux. Il pourrait ne plus lui convenir. En tout état de cause, les locataires modestes qui habitent ces logements ne pourraient supporter une hausse des loyers. C’est donc “sur un chemin de crête très étroit que devront cheminer les bailleurs”, commente Nicolas Prudhomme. Bailleurs qui seront par ailleurs amenés à muscler leurs capacités de maîtrise d’ouvrage pour porter ces opérations de rénovation qui leur incombent.


Le dispositif désormais pérennisé est assorti d’aides permettant aux bailleurs sociaux de financer sa mise en œuvre. La loi de Finances 2024 prévoit une exonération de TFPB de 25 ans pour les opérations agréées entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2026 (puis 15 ans au-delà). À noter que, pour éviter de faire porter ce coût aux collectivités locales, cette exonération sera compensée par l’État. De plus, les travaux seront assujettis à une TVA à taux réduit (5,5% sur l’ensemble des travaux).


Par ailleurs, “les prêts accordés ne sont pas soumis à une enveloppe”, précise Lise Ananou. Tous les projets agréés pourront donc être financés par la Banque des Territoires. L’éco-PLS de 33 000 € par logement auquel peuvent s’ajouter les éventuels bonus sont remboursables sur 30 ans. D’autres prêts équivalents au neuf (PLAI, PLUS et PLS), liés au type de conventionnement, sont eux remboursables sur 40 ans.


Enfin, des réflexions sont en cours entre le Mouvement Hlm et l’administration centrale afin de définir les modalités d’augmentation des loyers et redevances maximaux des conventions pour tenir compte de l’amélioration de la performance énergétique et environnementale des logements à l’issue de travaux réalisés.


Les modalités complètes permettant de bénéficier du dispositif seront édictées début 2024.

 

Contact : Bruno Marot, responsable des partenariats institutionnels et de la recherche, USH : bruno.marot@union-habitat.org

 

Pour en savoir plus : Webconférence : “Réhabiliter le parc Hlm : le dispositif seconde vie à la loupe”

Mots clés
Thèmes
Abonnement
k

PARU DANS ACTUALITÉS HABITAT N°1203 DU 31 janvier 2024

Actualités Habitat n°1203

Retrouvez cet article et beaucoup d’autres en vous abonnant au Magazine Actualités Habitat.

F