Dans un environnement mouvant, qui met à mal les capacités d’investissement et modifie les conditions d’exercice des organismes, les offices de l’habitat ont, tout au long des quatre tables rondes qui ont ponctué ces deux jours de débats, voulu démontrer, témoignages à l’appui, les risques systémiques de ces évolutions, leurs impacts sur les comptes des organismes et sur la vie quotidienne des locataires.

Des organismes sous tension financière

Le choc financier, créé par la réduction de loyer de solidarité (RLS), vient "fracasser" les efforts accomplis par les offices qui vont, dès 2018, pour deux-tiers d’entre eux, devoir réduire la voilure, au détriment des territoires, notamment les plus fragiles, comme le montrent les chiffres de la première enquête sur les conséquences de cette disposition introduite par la loi de Finances. 61% vont diminuer leur budget d’entretien courant en moyenne de 6% et la moitié, leurs investissements en neuf et en réhabilitation, d’un tiers. Les stratégies des organismes varient en fonction des situations financières, des territoires sur lesquels ils opèrent, comme l’illustrent les témoignages des organismes : Advivo a choisi d’annuler cinq projets en VEFA, de revoir ses crédits de maintenance à la baisse en conservant un an de plus des chaudières individuelles. L’Opac 38 réduit son budget travaux à la relocation et essaie de retrouver des marges de manœuvre pour pouvoir maintenir un bon niveau de réhabilitation. Actis privilégie la proximité et les conditions de travail des agents et les finances saines "pour ne pas attiser les rôdeurs". Rochefort Habitat Océan a préféré, pour ne pas être en cessation de paiement en 2021, renoncer aux opérations de démolition-reconstruction, abandonner les travaux programmés du siège, et remplacer un poste sur trois en cas de départ à la retraite mais maintient le niveau d’entretien. Ardèche Habitat divise par deux ses investissements dans le neuf et par trois pour les réhabilitations, son autofinancement passant avec la RLS en dessous du seuil de vigilance fixé par la Fédération. Seine-Saint-Denis Habitat va vendre des fonciers, des commerces, des logements, étaler ses emprunts.
Forte de ce constat et de cette amputation de ressources qui pèse sur la construction neuve, les réhabilitations, la rénovation énergétique et les opérations de renouvellement urbain, et ira en s’aggravant si la RLS perdure comme cela est programmé, "la Fédération des OPH entend continuer à mener le combat sur la RLS et aboutir à sa non reconduction dans la prochaine loi de Finances", a réaffirmé Alain Cacheux ; "Il n’y a pas de combat perdu d’avance, et les élus vont continuer à se mobiliser, comme ils l’ont fait à travers la déclaration commune de l’ADCF". D’autant que ce début de baisse d’activité commence à inquiéter les entrepreneurs qui voient leurs carnets de commandes s’amenuiser et vont demander des infléchissements. À cela s’ajoute la fragilisation financière des collectivités qui ont vu leurs dotations financières se réduire et se désengagent, parfois, du logement ou n’apportent plus leur garantie.

Le rôle primordial des collectivités

À ce choc financier se greffe un choc institutionnel, né de l’obligation de regroupement des organismes de logement social inscrit dans le projet de loi ÉLAN (adopté depuis par l’Assemblée nationale et en cours de discussion au Sénat). Dominique Estrosi-Sassone, secrétaire générale de la Fédération, également sénatrice des Alpes-Maritimes, dénonce "l’hypercentralisation dans un magma technocratique" de ce projet de loi. Stéphane Peu, député de Seine-Saint-Denis, la rejoint, évoquant "la négation du rôle des maires dans ce texte, le recul du rôle des corps intermédiaires dans les prises de décision liées à la politique de logement". Le tout s’inscrivant dans la "recentralisation jacobine", pour Stéphane Troussel, président de Seine-Saint-Denis Habitat. Cela ne signifie pas pour autant que les Offices soient opposés au regroupement. N’avaient-ils pas proposé la création de sociétés de coordination qui reposaient sur des regroupements horizontaux ? Si l’idée a été reprise par les pouvoirs publics avec la création de sociétés de coordination (SAC) dans le cadre du projet de loi ÉLAN (lesquelles permettent de dépasser le modèle des GIE tout en préservant un lien fort avec les territoires), ils l’ont "verticalisée", explique le président Cacheux. Raison pour laquelle la Fédération a demandé, par voie d’amendements, qu’il n’y ait pas de PSP de groupe et qu’un organisme de logement social ne puisse pas adhérer à plusieurs groupes, quelle que soit la nature du groupe, et que la solidarité financière, à l’intérieur des SAC, tienne compte du rôle de la CGLLS. "Mais en aucun cas, ces regroupements ne doivent se substituer à la solidarité nationale", martèle le président de la Fédération. "En fait, comme le dit Stéphane Peu, nous ne croyons pas aux mariages forcés". "Nous devons pouvoir définir le contenu d’une relation avec son contenant, écarter une vision économique du logement social et mettre en avant notre valeur sociale", poursuit Marcel Rogemont, président de Néotoa. Dans ces nouvelles configurations, les élus sont incontournables, ils doivent notamment être intégrés dans les SAC, ont réaffirmé de nombreux intervenants.
François Adam, directeur de la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), qui représentait le ministère, affirme "que les collectivités ne seront pas écartées de la restructuration du tissu, au contraire. Elles seront à la manœuvre pour réfléchir et organiser les regroupements. Elles pourront être représentées dans les SAC à travers les représentants des OPH membres des SAC et via une représentation directe des collectivités. Des évolutions sont encore possibles, le texte n’étant pas encore voté. Et de préciser qu’une mission était confiée à Marie-Dominique de Veyrinas et Pierre Quercy, "pour aller à la rencontre des bailleurs sociaux impliqués dans la restructuration sur les territoires, afin de faire remonter les sujets transversaux à prendre en compte dans les décrets d’application et détecter les particularités des territoires pour jouer les facilitateurs avec les services déconcentrés de l’État".
Sur le terrain, un certain nombre d’organismes n’ont pas attendu le projet de loi ÉLAN pour étudier des scénarios, engager des regroupements, des fusions, des filialisations, créer des structures de coopération, notamment les SAC (il y en aurait une dizaine en cours de préfiguration), en lien avec les réalités territoriales et économiques, à des niveaux plus ou moins avancés et intégrés. Les exemples présentés en sont la preuve: Calvados Habitat et Logipays ; Habitat Sud Deux- Sèvres et Habitat Nord, Advivo et l’Opac du Rhône, l’OPH de la Communauté d’agglomération de La Rochelle, Rochefort Habitat Océan et une SEM. D’autres offices manifestent plus de réticence. Face à ces évolutions, la Fédération apporte son expertise financière, à travers notamment le dispositif d’autocontrôle, et développe de nouveaux outils pour accompagner les offices à s’adapter à la nouvelle donne.

Préserver les fondamentaux

Derrière ces réformes qui bousculent le modèle français du logement social, les offices redoutent une remise en cause des fondamentaux sur lesquels repose le logement social et une financiarisation. Le cheval de Troie étant la vente en bloc des Hlm, pour pouvoir vendre 40 000 logements, compenser la baisse des ressources et le désengagement de l’État, et, en sus, être taxés sur les plus-values. "Une logique purement financière", que récusent les OPH et qui "érige la vente en autoportage pour rénover et construire, écartant la solidarité nationale", comme le dit Stéphane Peu. Non pas que les offices rejettent, par principe, la vente aux locataires (les trois-quarts des offices la pratiquent), mais les OPH restent attachés au financement du logement social par l’épargne populaire, à partir de prêts longs et bonifiés par les investisseurs, d’aides à la pierre pour des loyers bas (par une fiscalité adaptée et des subventions) et un modèle de solidarité nationale au travers des APL, comme le réaffirme la résolution. Ils récusent un modèle fondé sur la valorisation du patrimoine, qui lui retire son caractère de biens de la Nation, et ne peut que contribuer à creuser les inégalités dans l’accès au logement et dans les territoires. C’est ce qu’ont fait un certain nombre de pays européens, avec les conséquences que l’on peut aujourd’hui mesurer, augmentation des taux d’effort, (augmentation des prix, baisse de la production de logements et destruction de la cohésion sociale), au point que, certains pays, et pas des moins libéraux, envisagent de faire machine arrière et financent de nouveau le logement social, comme en témoigne Cédric Van Styvendael, président de Housing Europe. "Soyons vigilants à ne pas détricoter notre modèle", recommande-t-il. "L’intention du gouvernement est de faciliter la vente, qui reste de la responsabilité du bailleur", rétorque le DGHUP, qui réaffirme que l’intention du gouvernement n’est pas de détricoter le logement social ni de le financiariser ; les opérateurs aux manettes n’étant pas des acteurs privés (CDC et AL). Mais ces arguments ne semblent pas convaincre le président de la Fédération qui considère que la CDC sort de son rôle traditionnel de banquier du logement social, qui justifie le système dérogatoire du Livret A, en se positionnant en pointe pour la préfiguration des SAC. Il craint que la situation financière des OPH ne les contraignent à se tourner vers des structures financières. "Il faut continuer à mener le débat pour que les OPH gardent la maîtrise de leur avenir, et les élus une place dans la gouvernance", conclut Alain Cacheux. 

Les engagements des OPH

Face à la réduction de leur capacité d’investissement suite à la mise en œuvre de la RLS et aux injonctions des pouvoirs publics de se regrouper, les OPH se veulent offensifs et déterminés à explorer des voies nouvelles, et le réaffirment dans la résolution votée lors de l’AG (extraits).

"Avec la Fédération, ils s’engagent à travailler dans les prochains mois sur des sujets vitaux pour leur avenir et leur efficacité sociale :

• sur la recherche d’optimisation de leurs moyens financiers et de leur efficacité sociale, en étudiant toutes les voies de diversification possibles (aménagement, logements intermédiaires, accession sociale, intervention dans les centres anciens, optimisation foncière…) ou qui vont l’être via la loi ÉLAN ( nouveaux services, prestations pour le compte de tiers…) ;
• à lancer rapidement des projets de renouvellement urbain à hauteur des moyens disponibles ;
• à poursuivre le développement d’initiatives citoyennes (qui seront valorisées par la Fédération), notamment dans les QPV ;
• à mener une réflexion sur les loyers et les charges afin d’améliorer le pouvoir d’achat des habitants sans obérer les capacités d’entretien du parc et d’investissement, soit le contraire d’un loyer en fonction des revenus.

Et tout ceci ,dans un contexte politique et économique qu’ils veulent plus constructif."