Dans un environnement contraint et mouvant, marqué par les conséquences de la loi de Finances 2018 et sa RLS, la loi ÉLAN qui entraîne une recomposition du secteur du logement social, mais aussi le projet de regroupement des prestations sociales en une allocation unique, "les directeurs d’OPH ont choisi de s’interroger sur la valeur ajoutée des OPH et sur le rôle des directeurs généraux", a indiqué Christophe Bouscaud, nouveau président de l’association des directeurs généraux des OPH, en ouverture du congrès. Un thème développé dans le rapport introductif, présenté par Jean-Luc Triollet, qui revient sur la question essentielle de l’avenir du logement social et celle du modèle public spécifique des OPH et de leur devenir tout particulièrement sur les territoires qui les ont vu naître.

Affirmer la valeur ajoutée pour les territoires

S’appuyant sur le poids macro-économique des 237 OPH (1Md€ d’investissement en 2017 soit plus de 120 000 emplois générés dans le BTP, 1,1Md€ de TFPB versé aux collectivités locales et environ 400M€ de TVA à l’État), le rapport souligne combien "nous sommes loin de l’idée reçue selon laquelle les OPH seraient exclusivement des sources de coûts alors que leur contribution à l’économie des territoires est essentielle". Aussi, pour répondre au nouveau challenge de transformation imposé par les pouvoirs publics, les offices se disent prêts à s’engager dans de nouvelles démarches, de nouvelles activités, à réinterroger leur modèle économique et financier, pour démontrer qu’au-delà de leur poids économique, ils sont une source importante de valeur ajoutée économique et sociale pour les territoires et des acteurs des politiques publiques de l’aménagement, du logement et du cadre de vie. "C’est à travers le développement d’un ancrage local que nous favoriserons notre connexion et notre "actionnariat" avec les collectivités locales. Mais il appartient aux collectivités de savoir quel rôle elles souhaitent tenir : une simple tutelle, un rôle d’actionnaire avec les limites financières que cela implique ou une simple relation de donneur d’ordre à fournisseur ?" insiste, M. Triollet.

Le directeur général architecte des regroupements

Pour l’heure, les recompositions sont en marche. Sur les 237 offices existants, seuls 60 gèrent plus de 12 000 logements et si l’on considère les offices proches du chiffre qui l’atteindront d’ici 2021 et ceux qui bénéficieront du fait de demeurer seuls, hors groupe, sur le territoire, il devrait y avoir un peu plus de 80 offices non concernés par l’échéance du 1^er janvier 2021, relève le rapport introductif. Dans ce contexte, le rôle du directeur général va évoluer. "Nous sommes et devrons être des promoteurs d’un modèle d’avenir pour les territoires, les bras armés des politiques de l’habitat des collectivités pour contrebalancer les groupes immobiliers verticaux en cours d’organisation. À nous de conduire un nouveau projet d’entreprise dans le cadre d’un dialogue social approfondi et d’une démarche de responsabilité sociétale et d’être la cheville ouvrière du projet de territoire", poursuit M. Triollet.

Pierre Quercy, chargé par le ministère d’une mission pour faciliter les rapprochements a précisé que sur les 340 bailleurs sociaux concernés par la mesure (165 OPH), 232 avaient un projet de regroupement (dont 122 OPH), notamment des sociétés anonymes de coordination mais aussi des fusions ou la constitution de groupes plus intégrés, et qu’à ce jour aucun projet n’était finalisé. Il a aussi pointé trois points de vigilance pour ces projets qui doivent répondre aux besoins des territoires, développer des projets efficaces et assurer la viabilité financière.

La mobilisation des offices sur les regroupements et les coopérations est incontestable, comme l’a confirmé le consultant Fabrice Reynaud d’EY (anciennement Ernst&Young), sur la base d’un baromètre réalisé par le cabinet éponyme. Ce mouvement ne se limite pas aux seuls organismes contraints de se regrouper pour respecter la loi, il touche aussi des bailleurs au-dessus du seuil légal, qui anticipent le mouvement de transformation globale et cherchent des alliances. Aussi invite-t-il les OPH "à bouger les lignes au plus vite pour pouvoir choisir leurs partenaires ; à jouer la complémentarité comme l’ont fait des collectivités ou d’autres entreprises dans d’autres secteurs, tout en s’assurant de l’appui des élus locaux et des équipes ; à bien calibrer la future gouvernance de l’organisme ou du groupe ; à ne pas négliger de s’inscrire dans le projet de territoires et à assurer la continuité du service". Et ce tout en reconnaissant que les offices doivent intégrer dans la projection de leur évolution, les échéances électorales, qui peuvent constituer un handicap. À ses yeux, l’organisme du futur doit respecter la règle des quatre C : client (il faut répondre à ses attentes), collaborateurs (il faut les chouchouter), collectivités (il faut redéfinir les relations), coopérateurs-financeurs (il faut ouvrir le tour de table). Ce qu’il résume en une formule, "ll faut passer d’OPH à OPIST (office au cœur de l’innovation sociale et territoriale)".

À titre d’illustrations, outre les différentes vidéo projetées, Pauline Dumontier a présenté le GIE Canopée⁽¹⁾, GIE regroupant quatre offices (OPAC d’Amiens, OPALE, Oise Habitat, Reims Habitat) créé en janvier 2018, dont elle est secrétaire générale et la seule salariée. "Une démarche qui permet de mutualiser les moyens et compétences tout en préservant l’identité et l’autonomie de chacun". Avec des premiers résultats : l’octroi d’un financement inédit de la BEI et la rédaction d’une Charte Esprit Client.

Quid du modèle des OPH ?

La question du modèle Hlm et des OPH a été au cœur d’une table ronde, à un moment où les pouvoirs publics malmènent le logement social et l’accuse de coûter cher sans résoudre le mal logement. Pour le député François Jolivet, qui se fait l’avocat de la réforme en cours, "les plafonds de ressources, les loyers réglementés et la durée de conventionnement ne sont plus l’apanage du modèle Hlm, d’où la nécessité de s’accorder sur la définition du logement social et de mieux contrôler où vont les aides". Il s’interroge par ailleurs sur "la manière d’amener des capitaux vers le logement pour être à la hauteur des enjeux". La sénatrice Dominique Estrosi-Sassone rappelle que contrairement à ce qui a pu être dit ici ou là, "le Mouvement Hlm n’a pas fait preuve d’immobilisme : il a commencé à se regrouper et a engagé la mutualisation". Elle plaide une nouvelle fois pour des approches diversifiées selon les territoires et craint que derrière les réformes en cours, il y ait une volonté de financiarisation du logement social et de privatisation sous-jacente. Le vice- président du conseil départemental de Haute-Garonne, Jean-Michel Fabre, défend la diversité des acteurs pour pouvoir apporter des solutions diversifiées et réclame des relais locaux pour les structures nationales. Il conteste aussi le fait qu’être plus grand est toujours plus efficace. Le directeur de la Fédération des OPH, Laurent Goyard considère, quant à lui, qu’il ne faut plus perdre de temps. Adepte "de la biodiversité pour répondre à la diversité des problèmes", il écarte toute idée de statut unique, préférant jouer la complémentarité entre les familles Hlm.

Et l’actualité…

La clause de revoyure n’étant pas encore signée au moment du Congrès des directeurs, les conséquences de la RLS pour les organismes étaient dans tous les esprits et les inquiétudes ont été maintes fois formulées durant ces journées et notamment lors de la dernière table-ronde, en clôture de ce congrès qui a réuni le directeur général de la DHUP, François Adam, le délégué général de l’USH, Jean-Louis Dumont, le président de la Fédération des OPH, Marcel Rogemont, la directrice des prêts de la Banque des territoires, Marianne Laurent et le président de l’association des directeurs, Christophe Bouscaud. Alors que la DHUP disait ne pas avoir suffisamment de recul sur la RLS et attendait la publication des comptes 2018 pour mesurer ses effets, Mme Laurent confirmait une rupture significative de la signature des prêts auprès de la Banque des territoires et annonçait de nouvelles annonces de son établissement pour soutenir les bailleurs. MM. Dumont et Rogemont appelaient à ce que le gouvernement s’engagent sur des objectifs de production, en neuf et en réhabilitation.

Les débats ont également porté sur les regroupements, et la DHUP a apporté des précisions sur la publication prochaine de décrets portant sur les seuils et la comptabilisation des foyers et a rappelé que les aides de la CGLLS intègreront les regroupements. 

(1) Démarche explicitée dans Actualités Habitat n° 1071 et n° 1093.

Le modèle du logement social est-il en danger ?

Après avoir rappelé les piliers du modèle du logement social français, à savoir un modèle généraliste et pérenne fondé sur la solidarité nationale avec des aides à la pierre, l’aide à la personne et des financements reposant sur le Livret A, Jean-Claude Driant Professeur à l’École d’Urbanisme de Paris et chercheur au Lab’urba, a évoqué l’accélération de la mise en cause du modèle social français par les réformes successives et, plus près de nous, par la loi de Finances 2018 et la loi ÉLAN. Tout à commencé dans les années 90 avec le recul des financements publics pour cause d’économies budgétaires, pour aboutir à un autofinancement via les loyers dans un premier temps, puis par le développement de la vente Hlm pour générer des fonds propres. Pour l’économiste, "aujourd’hui la pérennité du parc est mise en cause". Avec en sus, la réorganisation des opérateurs et la diversification des activités, les organismes se trouvent face à des choix stratégiques. "Allons- nous vers la résidualisation du parc, la fin du maintien dans les lieux et la sortie du modèle actuel", s’interroge l’économiste.