Si elle prend une forme paroxystique depuis quelques mois, la crise du logement s’inscrit néanmoins dans le temps long et s’avère en France multidimensionnelle. Son intensité pourrait sembler étonnante en première analyse, lorsque l’on se rappelle que le flux national de production de logements (par millier d’habitants) est le plus élevé d’Europe. Près de treize millions d’unités supplémentaires ont rejoint le parc de logements en 40 ans, soit une augmentation de plus de 50%, un rythme très supérieur à la croissance de la population. La réduction de la taille moyenne des ménages, sous l’effet des recompositions familiales et des évolutions sociologiques (choix de vie solo, décohabitation précoce des jeunes, vieillissement à domicile…), éclaire pour une part ce découplage entre trajectoires démographiques et courbe des besoins de logements. Elle ne peut suffire à expliquer les degrés de tension contemporains.

“Assimilés abusivement à des firmes, les territoires ont été mis en concurrence.”

La folle exubérance des prix

En premier lieu, il est nécessaire de rappeler que la pénurie actuelle n’est pas exclusivement franco-française. Comme le montrait l’étude comparative publiée l’an passé par l’USH⁽¹⁾, la plupart des pays européens connaissent une crise de haute intensité du logement abordable, principalement liée à la hausse des prix constatée dans les agglomérations attractives, de Stockholm à Berlin, de Vienne à Dublin. Les baisses de taux et les politiques d’assouplissement monétaire ont conduit à une très forte inflation des prix d’actifs en solvabilisant la demande sans que l’offre ne parvienne à suivre. La poursuite des hausses de prix en pleine récession pandémique a illustré jusqu’à la caricature ce long cycle de surchauffe entretenu par l’abondance de monnaie injectée dans les circuits économiques. En France, le grand écart entre revenus et prix d’acquisition des logements, souligné maintes fois par les travaux de l’économiste Jacques Friggit, a dégradé le pouvoir d’achat immobilier des ménages (-20% de surface à revenus comparables en deux décennies) et alourdi le poids des dépenses pré-engagées dans leur budget. Le poste logement s’est envolé dans les consommations au détriment d’autres dépenses. Il vient réduire d’autant le pouvoir d’achat disponible (“arbitrable”) des ménages, ce qui participe des problèmes de fin de mois et du sentiment croissant de vulnérabilité sociale.

Dans le même temps, ce cycle exceptionnel de valorisation n’a pas fait que des perdants. Alors que l’immobilier représente 61% des patrimoines des Français, les plus-values assurées au cours de ce cycle haussier ont constitué dans les faits le principal levier d’enrichissement national. Bien évidemment, cet “effet de richesse” s’est avéré très différencié entre les ménages et les générations. Il l’est plus encore entre les territoires. Si les prix du mètre carré ont progressé de l’ordre de 135% en moyenne nationale entre l’an 2000 et la crise pandémique, ils ont culminé dans les espaces les plus attractifs : +234% à Montpellier, +254% à Nantes, +265% à Paris, +300% à Lyon, +350% à Bordeaux… Ces records sont intimement liés aux performances territoriales constatées en matière de variation de l’emploi. Parmi les pays de l’OCDE, la France détient, depuis le début du siècle, le record en termes de concentration de sa croissance dans ses aires urbaines de plus de 500 000 habitants. La vigueur de notre dévitalisation industrielle (et des activités associées) s’est combinée à l’essor des activités numériques, informationnelles et culturelles, financières, scientifiques, universitaires..., massivement concentrées au cœur des principaux centres urbains, pour amplifier ce décrochage et ce malaise.

Prime aux superstars

Alors qu’un certain nombre d’agglomérations et de bassins de vie commencent à entrer dans l’automne démographique et des formes de décroissance, l’aimantation des activités économiques et des emplois au profit d’un nombre réduit d’espaces, situés pour l’essentiel en Île-de-France, sur la façade atlantique, la vallée de la Garonne, l’axe rhodanien, les Alpes du nord… amplifie les tensions sur les marchés du logement. Se multiplient dans ces territoires, pour beaucoup à forte attractivité touristique, des conflits d’usage préoccupants. Des pressions considérables s’exercent sur les parcelles foncières constructibles, en voie de raréfaction accélérée par la perspective du Zéro artificialisation nette (ZAN). Rejets de la densification, hausses des coûts de production, désolvabilisation de la demande par la remontée des taux, sortie du parc locatif de nombreux biens… contribuent au grippage des parcours résidentiels dans ces zones ultra-tendues.

Le mal-logement doit ainsi être replacé dans sa dimension géographique et rapproché du mal-aménagement du territoire. Bien que notre pays, de densité moyenne, dispose d’un maillage gradué de petites villes, d’agglomérations de taille intermédiaire, de métropoles aux profils très hétérogènes - entre les 7 millions d’habitants du Grand Paris et les 211 000 de la métropole de Brest -, il semble avoir abandonné toute référence à un idéal-type polycentrique. Le volontarisme dont a longtemps témoigné l’État aménageur pour favoriser une bonne répartition des activités économiques entre régions françaises semble s’être évanoui à bas bruit, sacrifié sur l’autel de la “compétitivité” et de la prime accordée aux superstars. Assimilés abusivement à des firmes, les territoires ont été mis en concurrence pour attirer les programmes d’investissement d’avenir, capter les principales incitations publiques et les labellisations honorifiques. Les choix nationaux ont eu tendance à accentuer les phénomènes d’accumulation au lieu de les réguler, comme cela a pu être constaté dans le champ universitaire par exemple, mais aussi à travers la multiplication des appels à projets pilotés verticalement depuis les bureaux ministériels centraux. La réforme des aides au logement de 2017 a constitué un choix emblématique de cette longue séquence de péréquation à rebours.

Relier le logement aux questions d’emploi et de mobilité

Au moment où la notion de planification fait son retour dans la grammaire des politiques publiques, à travers les enjeux écologiques et énergétiques, un espace s’ouvre pour repenser la longue durée et lier les politiques du logement aux questions connexes d’emploi et de mobilités. Sans doute est-il opportun de s’interroger sur la France de 2050, ses grands équilibres inter-régionaux futurs, ses modèles d’urbanisation repensés. Il s’agit également de “rendre probable l’avenir souhaitable”, comme disent les prospectivistes, en ne se contentant pas d’un scénario au fil de l’eau. Force est de constater que les exercices de projection des besoins futurs en logements, construits à partir des hypothèses de l’Insee, continuent à ce jour de regarder dans le rétroviseur. L’absence de scénario alternatif, “contre-tendanciel”, est révélatrice de l’extinction à feu doux de cette “géographie volontaire” qu’incarnait l’aménagement du territoire à la française. Elle est également illustrative de la faible capacité à envisager, ne serait-ce que sous la forme de scenarii prospectifs, des bifurcations dans les dynamiques de peuplement et la cartographie des besoins de logements à l’avenir. Pour autant, les incidences déjà prégnantes du changement climatique, de la saturation des façades littorales, du rejet du “surtourisme” invitent à réinterroger la soutenabilité des trajectoires récentes et à identifier les inflexions possibles dans les modes d’occupation du territoire. Les ambitions affichées en matière de réindustrialisation, déjà concrétisées par des projets d’usines (“gigafactories”) d’une dimension que l’on ne voyait plus depuis un quart de siècle, suggèrent également de renouveler les grilles d’analyse.

La nécessaire territorialisation des politiques de l’habitat, qui n’aura de sens qu’en s’adossant à une plus forte capacité d’agir des autorités publiques locales sur les différents segments de l’offre et de la demande, n’est en rien contradictoire avec l’indispensable renouveau des politiques d’aménagement du territoire. Elle n’efface aucunement, bien au contraire, les rééquilibrages inter-régionaux à attendre des grandes initiatives de l’État comme des programmes européens d’investissement. Alors que certains enjeux sont aujourd’hui saturés par les interventions croisées de multiples acteurs, pendant que d’autres sont orphelins de tout pilotage, les temps sont venus de repenser la subsidiarité dans le partage des responsabilités. Le renouveau de l’aménagement du territoire pourrait déjà provenir d’un redéploiement aux bonnes échelles d’une partie de l’énergie et des ressources actuellement consommées par les administrations de l’État pour superviser, dans le plus menu détail, les documents d’urbanisme des collectivités et leurs programmes locaux de l’habitat. Se perdre dans les petites questions conduit parfois à omettre de s’occuper des plus importantes.

(1) L’état du logement en Europe, USH et Housing Europe, septembre 2023.

“L’absence de scénario alternatif, “contre-tendanciel”, est révélatrice de l’extinction à feu doux de cette “géographie volontaire” qu’incarnait l’aménagement du territoire à la française.”