L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2006-27 du 4 Mai 2006

Circulaire de l'Union sociale pour l'habitat n° 2006-27 du 4 Mai 2006 relative aux expulsions et à l'indemnisation de l'Etat pour non concours de la force publique

Circulaire n° 27/06

Nos Réf. : PLM/HW/2006-589

Pièce Jointe : 1

Objet : Expulsions et indemnisation de l’Etat pour non-concours de la force publique

Destinataires :

- Offices

- OPAC,

- Sociétés Coopératives

- E.S.H.,

- A.R.

Paris, le 04 mai 2006

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

La prévention des expulsions a sensiblement mobilisé les acteurs depuis la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions.

Les organismes de logements sociaux ont été nombreux à renforcer leurs actions et à s’impliquer, lorsqu’ils ont été engagés, dans les dispositifs partenariaux (charte de prévention, commission de prévention des impayés, FSL, etc…) et conventionnels (protocoles Borloo).

Mais pour les situations les plus obérées et confrontés à la mauvaise foi de certains de leurs locataires parfois auteurs de troubles de jouissance, des organismes ont été amenés à poursuivre les procédures qu’ils avaient engagés et à requérir le concours de la force publique pour l’exécution de mesures d’expulsion.

Le désengagement de l’Etat, significatif depuis la publication de la loi du 18 juillet 2005 de programmation pour la cohésion sociale avec le retrait des préfets de l’élaboration des protocoles et le nombre accru de concours accordés, est marqué depuis octobre 2005 par les consignes données par le ministère de l’Intérieur à ces derniers pour réduire de 20 à 30 % le montant des indemnisations demandées par les bailleurs pour les concours refusés.

C’est par une circulaire interne en date du 17 octobre 2005, revêtant un « caractère confidentiel », non publiée ni communiquée à ce jour au mouvement HLM, que le ministère expose les conditions de la mise en jeu de la responsabilité de l’Etat en matière d’expulsion locative en incitant les préfets à recourir systématiquement au mécanisme de la transaction pour réduire la charge de l’Etat.

Or, le principe légal du droit à réparation du bailleur en cas de refus de la force publique, précisé à plusieurs reprises par la jurisprudence du Conseil d’Etat, permet aux bailleurs de s’opposer à la négociation d’une demande d’indemnisation objectivement évaluée.

Dans ce contexte, l’Union sociale pour l’habitat propose à l’attention des organismes de logements sociaux les éléments juridiques pour les aider à se positionner sur cette question et développer leur argumentaire.

Vous trouverez ci-joint un vade-mecum à propos duquel vous pouvez contacter, pour toute précision utile, la Direction juridique et fiscale de l’Union.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’expression de mes salutations distinguées.

Paul-Louis MARTY

Contact : Huberte WEINUM

Direction Juridique et fiscale (D.J.E.F.)

Tél : 01.40.75.78.60.

VADE-MECUM SUR LA MISE EN JEU DE LA RESPONSABILITE DE L’ETAT

pour non concours à l’exécution d’une mesure d’expulsion

Rappel : pour l’exécution de la mesure d’expulsion, 2 mois avant son intervention, l’huissier délivre un commandement. Il procède alors à une tentative d’expulsion ; il doit requérir le concours de la force publique si l’occupant est absent ou résiste à l’expulsion (art.21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991) Un schéma du déroulement de la procédure est joint pour rappel. En cas de refus de concours, le bailleur a le droit d’être indemnisé du préjudice subi du fait de la non exécution d’une décision de justice.

PEUT-ON REQUERIR LE CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE PENDANT LA TREVE HIVERNALE ?

L’administration est valablement saisie d’une demande de concours intervenant pendant la période de sursis hivernal mais le droit à réparation du bailleur ne commencera à courir qu’au terme de la trêve hivernale (jurisprudence constante du Conseil d’Etat, cf. arrêts du 20 novembre 1985 et du 27 juillet 2005) .

QUEL TEXTE POSE LE PRINCIPE DU DROIT A REPARATION DU BAILLEUR ?

Le principe du droit à réparation du bailleur en cas de refus de concours de la force publique à l’exécution d’une mesure d’expulsion figure à l’article 16 de la loi n° 91-650 du 6 juillet 1991 :

« L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation ».

Ce principe a été précisé par la jurisprudence du Conseil d’Etat : l'Etat est tenu de faire respecter l'autorité des décisions de justice et à défaut, de réparer le préjudice subi du fait d’une rupture d’égalité devant les charges publiques (CE 30 novembre 1923, arrêt Couitéas).

QUAND COMMENCE LA PERIODE DE RESPONSABILITE DE L’ETAT ?

La responsabilité de l’Etat court à compter de l’expiration du délai de 2 mois imparti à l’administration pour statuer sur la demande de concours (délai d’instruction).

Ainsi, que le rejet de la demande de concours soit implicite (silence gardé pendant 2 mois) ou express, le droit à réparation du bailleur n’est ouvert qu’à l’expiration du délai d’instruction.

QUELLES SONT LES MODALITES D’ENGAGEMENT DE LA RESPONSABILITE DE L’ETAT ?

La mise en jeu de la responsabilité de l’Etat suppose :

- que la demande de concours soit fondée sur un titre exécutoire (jugement d’expulsion revêtu de la formule exécutoire, signifié aux occupants ainsi que le commandement de quitter les lieux)

- que la procédure d’expulsion a été respectée (forme et délais / délais de grâce, sursis hivernal),

- qu’il existe un préjudice indemnisable (la demande d’indemnisation doit être chiffrée/ le lien de causalité entre le préjudice et le refus de concours doit être établi)

Que doit faire l’organisme HLM qui souhaite mettre en œuvre la responsabilité de l’Etat pour non concours de la force publique ?

Il devra adresser au préfet, par lettre recommandée avec accusé réception, une demande d’indemnisation (recours gracieux) Voir annexe 1 : exemple de dossier à constituer pour adresser la demande.

L’action en responsabilité contre l’Etat doit être engagée dans un délai de 4 ans à compter du premier jour de l’année suivant celle où le concours de la force publique n’a pas été obtenu, après les deux mois d’instruction (prescription quadriennale de toute créance non payée par l’Etat, départements et communes – loi n°68-1250 du 31 décembre 1968). Le recours gracieux suspend cette déchéance quadriennale.

L’indemnisation du bailleur sera subordonnée à la signature d’un acte de subrogation ( le propriétaire renonce à intenter toute action contre l’occupant et investit l’Etat de ses droits pour la période concernée par l’indemnisation).

QUE FAIRE SI LE PREFET ACCEPTE DE PAYER L’INDEMNISATION MAIS APPLIQUE UN ABATTEMENT ?

L’étendue du droit à réparation n’étant pas envisagée par les textes, le préjudice du bailleur est évalué suivant les contours précisés par la jurisprudence à savoir :

- le montant du loyer et des charges que le bailleur aurait dû percevoir,

- les frais de remise en état des lieux qui ont un lien de causalité direct avec le maintien dans les lieux résultant du refus de concours

- les troubles résultant du refus de concours (troubles de voisinage, impossibilité de vendre le bien ou d’y réaliser des travaux…),

- les frais de procédure engagés pendant la période de responsabilité de l’Etat ayant un lien de causalité avec le refus de concours (ex : frais d’expertise servant à évaluer le préjudice du bailleur).

Depuis peu, les préfets se prévalant de directives reçues du ministère afin de réduire le coût de l’indemnisation, mettent en œuvre le mécanisme de la transaction (article 2044 du code civil) et pratiquent un abattement de 20 à 30 % sur le montant demandé par le bailleur.

Or, la transaction est un mode de résolution amiable des différends dont la mise en œuvre est prévue par les textes lorsqu’un litige est né ou est à prévenir entre les parties et donne lieu à concessions réciproques.

L’abattement ne peut être appliqué par le préfet que si la transaction est ouverte autrement dit, cela suppose que ce dernier puisse contester l’évaluation faite par le bailleur (existence ou risque de litige) et que par concessions réciproques (quelles sont celles du préfet ?) les parties renoncent à leurs prétentions respectives.

Ainsi, la transaction ne saurait être automatique, elle ne peut être envisagée et préconisée que lorsqu’un litige (contestation de l’évaluation du préjudice) et donc une action contentieuse sont à éviter.

Il convient donc de retenir que, dès lors que le droit à réparation du bailleur est calculé suivant des éléments objectifs, ce dernier est en droit de s’opposer à l’application d’un abattement sur le montant demandé dans le cadre du recours gracieux ; le litige devra être tranché par le tribunal administratif.

Pour les organismes qui souhaiteraient donner suite à la proposition du préfet, il est préférable d’envisager la transaction si le logement est libéré ; à défaut, ils prennent le risque d’une occupation gratuite (non paiement par l’occupant assorti d’une transaction à chaque demande d’indemnisation).

COMMENT SE DECLENCHE ET SE DEROULE LA PROCEDURE DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF ?

§ Le recours gracieux : c’est une condition préalable à la saisine du tribunal.

L’administration doit avoir été saisie d’une demande écrite (= recours gracieux) ; son silence ou son inertie dans le délai de deux mois permet de considérer qu’elle a pris une décision implicite de rejet qui, comme le rejet explicite, peut être attaquée devant le juge administratif.

L’action doit être engagée dans un délai de deux mois suivant la notification de rejet ou le rejet implicite (art. R 421-1 et 2 du code de justice administrative).

La forme du recours gracieux est libre (voir exemple : annexe 1). La lettre recommandée avec accusé de réception permet de dater le recours contentieux et de constater la suspension de la déchéance quadriennale.

S’agissant d’un Office d’HLM soumis à la comptabilité publique, la décision d’intenter un recours devant le tribunal administratif est de la compétence exclusive de l’ordonnateur (cf. charte partenariale Fédérations des Offices HLM et Direction de la Comptabilité publique, mars 1995).

Pour les Offices d’HLM et OPAC, il faut une délibération spécifique du conseil d’administration de l’Office pour permettre au président d’ester en justice pour chaque dossier de demande d’indemnisation (pas de possibilité d’habilitation générale).

§ Le recours contentieux : la requête saisissant le tribunal administratif peut être envoyée au greffe (LRAR) ou adressée par télécopie (confirmée par l’envoi ou le dépôt de l’original signé par le requérant) Voir annexe 2 : liste des ressorts des tribunaux administratifs.

La procédure devant le tribunal administratif est ecrite (= échange de mémoires): les arguments exposés pour la première fois à l’audience ne seront pas pris en compte.

Le tribunal administratif statuant en dernier ressort, il convient d’élaborer un dossier bien « ficelé ». En effet, en cas de recours devant la Cour de Cassation, celle-ci tranchera le litige à partir des éléments de fond examinés par le tribunal administratif.

Le recours à un avocat devant le tribunal administratif est obligatoire lorsque la requête a pour objet la condamnation de l’Etat au versement de dommages intérêts (art. R 431-2 du code de justice administrative).

§ La requête : elle contient - l’identité et l’adresse du requérant

- tous les éléments nécessaires à la résolution du litige : les conclusions (l’objet de la demande, l’exposé des faits, les moyens de droit = inventaire des arguments du requérant). Doivent être prévues, la demande d’intérêts moratoires et la condamnation sous astreinte.

Les pièces à joindre sont : - la décision attaquée si rejet explicite

- la copie de la demande adressée à l’administration et l’accusé

réception si rejet implicite

- toutes les pièces justificatives utiles à la résolution du litige (ex : décompte détaillé des sommes réclamées joint au recours gracieux)

- la liste récapitulative des pièces jointes à la requête

La requête est déposée en autant d’exemplaires qu’il y a de parties aux litiges + 2 exemplaires.

La procédure est inquisitoriale : le juge organise et dirige l’instruction de la requête ; il peut demander aux parties des éclaircissements sur des points particuliers ou la production de pièces particulières.

L’instruction débute immédiatement après l’enregistrement de la requête au greffe. Un rapporteur, désigné par le président du tribunal, est chargé de suivre l’instruction et de préparer un projet de décision (art. R 611-9 du code de justice administrative).

La requête et ses annexes sont transmises au défendeur. Le juge fixe un délai durant lequel il peut présenter ses observations, puis le greffe communique le mémoire en défense au requérant qui lui-même dispose d’un délai pour y répondre.

Les nouveaux mémoires ainsi obtenus ne sont plus communiqués sauf s’ils contiennent des éléments nouveaux.

Les parties peuvent envoyer leurs écrits jusqu’à la date fixée par l’ordonnance de clôture de l’instruction ou, à défaut, jusqu’à trois jours avant l’audience publique.

Si la solution de l’affaire est certaine ou en cas de désistement du requérant ou de requête irrecevable, le président du tribunal peut décider qu’il n’y a pas lieu à instruction (pas d’échange de mémoires).

A la fin de l’instruction, le rapporteur prépare un projet de jugement puis transmet le dossier au commissaire du gouvernement qui sera chargé de présenter des conclusions orales à l’audience publique en exprimant son opinion sur la solution du litige.

L’affaire est inscrite à une séance de jugement au rôle du tribunal. Chaque partie est informée par lettre recommandée de la date de l’audience (séance publique : exposé du rapporteur, recueil des observations des parties par le président, conclusions et avis du commissaire du gouvernement). Au terme de celle-ci, l’affaire est mise en délibéré.

La décision est rendue publique dans les 15 jours et le jugement est notifié aux parties par voie postale avec indication des délais et voies de recours.

§ Le coût de la procédure : - les honoraires d’avocat

- les dépenses (ex : honoraires d’expert)

§ La durée de la procédure : devant le tribunal administratif, le délai moyen qui sépare le dépôt d’une requête et son jugement est compris entre sept mois et deux ans selon le tribunal .

§ Le bailleur peut utiliser la procédure du référé-provision pour le règlement rapide de son indemnisation (art. L 521-3 du code de justice administrative).

Cette procédure permet d'obtenir une "provision", c'est-à-dire une avance sur une indemnité que lui a refusée l'administration, en attendant que le juge se prononce sur le montant exact de sa créance.

Le bailleur n’est pas obligé, lorsqu’il présente au juge des référés une demande de provision, de déposer au préalable ou simultanément une demande principale tendant à ce que l'administration soit condamnée à lui verser une somme d'argent.

Il a donc le choix :

- soit de présenter au tribunal sa demande principale et, parallèlement, au juge des référés une demande de provision,

- soit, plus simplement, de s’adresser uniquement au juge des référés et de lui présenter une demande de provision.

→ Il doit dÚmontrer que l'obligation pÚcuniaire c'est Ó dire les raisons (de droit ou de fait) pour lesquelles l'administration lui doit une somme d'argent n'est pas sÚrieusement contestable.

QUELLES SONT LES CONSEQUENCES DE LA CONDAMNATION DE L’ETAT ?

Le bailleur sera indemnisé dans le délai de deux mois suivant la notification du jugement et ce suivant les règles figurant à l’article L 911-9 du code de la justice administrative, reproduit ci-après, et celles du décret n° 81-501 du 12 mai 1981, en application de l’article R911- 1 du même code.

Par conséquent, même dans l’hypothèse d’un recours intenté par l’Etat contre la décision du tribunal administratif, le bailleur devra être indemnisé.

Art. L 911-9 Code de Justice Administrative : « Lorsqu'une décision passée en force de chose jugée a prononcé la condamnation d'une personne publique au paiement d'une somme d'argent dont elle a fixé le montant, les dispositions de l'article 1er de la loi nº 80-539 du 16 juillet 1980, ci après reproduites, sont applicables.

« Art. 1er. - I. - Lorsqu'une décision juridictionnelle passée en force de chose jugée a condamné l'Etat au paiement d'une somme d'argent dont le montant est fixé par la décision elle-même, cette somme doit être ordonnancée dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de justice.

Si la dépense est imputable sur des crédits limitatifs qui se révèlent insuffisants, l'ordonnancement est fait dans la limite des crédits disponibles. Les ressources nécessaires pour les compléter sont dégagées dans les conditions prévues par l'ordonnance nº 59-2 du 2 janvier 1959 portant loi organique relative aux lois de finances. Dans ce cas, l'ordonnancement complémentaire doit être fait dans un délai de quatre mois à compter de la notification.

A défaut d'ordonnancement dans les délais mentionnés aux alinéas ci-dessus, le comptable assignataire de la dépense doit, à la demande du créancier et sur présentation de la décision de justice, procéder au paiement.

II. - Lorsqu'une décision juridictionnelle passée en force de chose jugée a condamné une collectivité locale ou un établissement public au paiement d'une somme d'argent dont le montant est fixé par la décision elle-même, cette somme doit être mandatée ou ordonnancée dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de justice. A défaut de mandatement ou d'ordonnancement dans ce délai, le représentant de l'Etat dans le département ou l'autorité de tutelle procède au mandatement d'office.

En cas d'insuffisance de crédits, le représentant de l'Etat dans le département ou l'autorité de tutelle adresse à la collectivité ou à l'établissement une mise en demeure de créer les ressources nécessaires ; si l'organe délibérant de la collectivité ou de l'établissement n'a pas dégagé ou créé ces ressources, le représentant de l'Etat dans le département ou l'autorité de tutelle y pourvoit et procède, s'il y a lieu, au mandatement d'office.

IV. - L'ordonnateur d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public local est tenu d'émettre l'état nécessaire au recouvrement de la créance résultant d'une décision juridictionnelle passée en force de chose jugée dans le délai de deux mois à compter de la date de notification de la décision de justice.

Faute de dresser l'état dans ce délai, le représentant de l'Etat adresse à la collectivité territoriale ou à l'établissement public local une mise en demeure d'y procéder dans le délai d'un mois ; à défaut, il émet d'office l'état nécessaire au recouvrement correspondant.

En cas d'émission de l'état par l'ordonnateur de la collectivité ou de l'établissement public local après mise en demeure du représentant de l'Etat, ce dernier peut néanmoins autoriser le comptable à effectuer des poursuites en cas de refus de l'ordonnateur.

L'état de recouvrement émis d'office par le représentant de l'Etat est adressé au comptable de la collectivité territoriale ou de l'établissement public local pour prise en charge et recouvrement, et à la collectivité territoriale ou à l'établissement public local pour inscription budgétaire et comptable. »

Annexe 1

DEMANDE D’INDEMNISATION

à adresser en LRAR

Date…

A Monsieur le Représentant de l’Etat dans le département,

Monsieur…représentant l’organisme HLM….dont le siège est à …

Propriétaire d’un local à usage d’habitation sis à …actuellement occupé par … à l’encontre duquel (de laquelle) une décision de justice définitive rendue par …a prononcé l’expulsion.

Cette décision obtenue après recherche de solution amiable et démarches sociales du bailleur, a été signifiée et un commandement de quitter les lieux a été délivré en date…

En application des dispositions de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et celles du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992, le concours de la force publique a été requis le ….

A ce jour, bien que le délai deux mois requis pour l’instruction de la demande soit expiré, le concours n’a pas été accordé par décision expresse en date du (ou implicite : délai d’instruction expiré le …) du Représentant de l’Etat.

En vertu des dispositions de l’article 16 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, la responsabilité de l’Etat est établie.

De ce fait, l’organisme HLM subit un préjudice qu’il y a lieu d’indemniser sans que cela donne lieu à transaction.

Le montant du préjudice est évalué suivant le décompte joint ci-après :

à joindre : - état détaillé de la dette locative depuis l’origine des impayés jusqu’à la date à

laquelle commence la responsabilité de l’Etat (distinguer le montant en

principal, les modalités de révision et les charges locatives et indiquer le début

de la période de responsabilité)

- un état détaillé des versements effectués en règlement en tout ou partie de la

dette locative, quelle que soit leur provenance

- le cas échéant : un décompte des échéances depuis la date de responsabilité de

l’Etat et la libération effective des lieux, l’état des lieux et le coût des

dégradations imputables au non concours de la force publique

et un état récapitulatif des pièces jointes.

Annexe 2

Schéma du déroulement de la procédure d'expulsion

Annexe 3

Exemple de LETTRE EN REPONSE AU PREFET

à la suite d’une proposition de négociation de la demande d’indemnisation

Monsieur le Préfet,

Par votre correspondance en date du … , vous nous demandez (ou vous demandez aux organismes bailleurs) d’accepter un abattement de …% sur le montant des indemnités réclamées (pour un organisme : indiquer le montant de la créance) au titre de la réparation du préjudice subi du fait du non concours de la force publique pour l’exécution du jugement d’expulsion rendu le…. à l’encontre de la famille…occupant un logement sis… (ou des jugements d’expulsion).

Je note que votre demande ne comporte pas d’élément contestant l’évaluation du préjudice effectué par mes services (ou par les organismes de la région).

Aussi, attiré-je votre attention sur le fait que les organismes HLM ne mettent en œuvre la procédure d’expulsion qu’à l’encontre des locataires de mauvaise foi ou pour lesquels aucune solution amiable n’a pu être envisagée, que par stricte application des dispositions de l’article 16 de la loi n° 91-650 du 6 juillet 1991, la demande d’indemnisation qui vous a été adressée comporte tous les éléments vous permettant d’apprécier le caractère juste et équitable du droit à réparation du bailleur.

Par conséquent, je me dois (nous nous devons) de décliner la proposition de transaction qui nous est faite et vous informe (s’il s’agit d’un courrier par un organisme HLM pour un dossier : indiquer la date) , nous (ou les organismes HLM) porteront l’affaire devant le tribunal administratif.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le Préfet, l’expression de ma haute considération.

Le Président (- de l’organisme HLM, de l’AR)

Annexe 4

ARGUMENTAIRE

La circulaire du 17 octobre 2005 comporte 3 points sur lesquels il convient d’attirer l’attention des organismes qui auraient à en débattre dans le cadre de réunions locales :

La réquisition de la force publique pendant la période hivernale

- position de l’administration : le préfet n’est pas valablement saisi d’une demande de réquisition qui interviendrait entre le 1er novembre et 15 mars, période pendant laquelle les expulsions sont interdites. Si la demande intervient au cours de cette période, le bailleur devra la renouveler le 16 mars ; le préfet disposant alors du délai d’instruction de 2 mois pour y répondre. De sorte qu’en cas de refus de concours, la responsabilité de l’Etat ne commencera à courir qu’à compter du 16 juin.

- position de l’Union Sociale pour l’Habitat : par stricte application d’une jurisprudence constante du Conseil d’Etat (arrêt Arthur et Tiffen du 20 novembre 2005, arrêt du 27 juillet 2005 joints), l’administration est valablement saisie de la demande de concours pendant le sursis hivernal. Le délai d’instruction de 2 mois imparti à l’administratif court pendant cette période de sorte qu’à son expiration, si le préfet n’accorde pas le concours, la période de responsabilité de l’Etat commence à courir, soit le 16 mars.

La durée de validité de la réquisition de la force publique en cas de conclusion de protocole

L’administration prend position sur une situation qui n’a pas été envisagée par les textes, ni par la jurisprudence : les conséquences de la dénonciation d’un protocole Borloo ou « cohésion sociale » sur la responsabilité de l’Etat.

L’administration invite les préfets à observer à quelle échéance intervient la dénonciation du protocole (on peut supposer que cela vise les cas où celui-ci était intervenu après la réquisition de la force publique):

- si la dénonciation intervient moins de 3 mois après la signature du protocole : le préfet ayant eu à instruire la demande de réquisition avant sa prise d’effet, il n’y aura pas lieu d’appliquer le délai d’instruction de 2 mois.

- si la dénonciation intervient plus de trois mois après la signature du protocole, l’administration considère qu’il faut réexaminer la situation de l’occupant et dans ce cas, le délai d’instruction de 2 mois s’applique.

Ainsi, dans la première hypothèse, c’est la notification de la dénonciation non suivie du concours qui déclenche la période de responsabilité de l’Etat et donc d’indemnisation du bailleur tandis que la deuxième hypothèse, la période de responsabilité de l’Etat est différée à l’expiration du délai de deux mois.

La négociation de la demande d’indemnisation : l’abattement de 20 à 30 %

- position de l’administration : la circulaire du 17 octobre 2005 invite les préfets, dans le cadre du recours gracieux présenté par les bailleurs, à mettre en œuvre le mécanisme de la transaction (article 2044 du code civil) afin de réduire le coût de l’indemnisation (abattement de 20 à 30% du montant demandé par le bailleur).

- position de l’Union sociale pour l’habitat : le droit à réparation du bailleur est calculé suivant des éléments objectifs (perte de loyers et charges) et dans la pratique des bailleurs sociaux, il n’a jamais été contesté que l’évaluation du préjudice soit motivée par la production d’un décompte détaillé.

La transaction est un mode de règlement amiable des litiges. Suivant les dispositions du code civil, elle peut être mise en œuvre lorsqu’un litige est né ou est à prévenir entre les parties et donne lieu à concessions réciproques.

Par conséquent, on peut attirer l’attention sur les points suivants :

- l’abattement préconisé par la circulaire ne peut être appliqué par le préfet que si la transaction est ouverte autrement dit, cela suppose que ce dernier puisse contester l’évaluation faite par le bailleur (existence ou risque de litige – absence d’objectivité dans l’évaluation) et que par concessions réciproques (quelles sont celles du préfet ?) les parties renoncent à leurs prétentions respectives.

Ainsi, la transaction ne saurait être automatique, elle ne peut être envisagée et préconisée que lorsqu’un litige (contestation de l’évaluation du préjudice) et donc une action contentieuse est à éviter.

Les préfets incitant les bailleurs à accepter la transaction en arguant du fait que celle-ci leur éviterait une perte de trésorerie (délais de traitement de l’affaire au tribunal administratif), il convient de noter que les bailleurs peuvent mettre en œuvre la procédure du référé-provision pour percevoir leur indemnisation sans être contraints d’attendre l’issue du contentieux devant le tribunal administratif (cf. page 4).

L’Union a saisi la CADA (Commission d’Accès aux Documents administratifs) afin d’avoir communication officielle de la circulaire du 17 octobre 2005.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 04.05.2006
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2006-27

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