L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire UNFOHLM n° 99-52 du 21 Juillet 1999

Circulaire UNFOHLM n° 99-52 du 21 Juillet 1999 relative à la baisse du taux du Livret A, au réaménagement de la dette et au nouveau produit locatif social unique

Paris, le 21 juillet 1999

Circulaire n°52/99

MD/PG/mb

Destinataires :

Offices Publics d’HLM, Sociétés Anonymes d’HLM, Sociétés Coopératives d’HLM, Sociétés de Crédit Immobilier, Associations

Régionales

Objet :

Baisse du taux du livret A

Réaménagement de la dette

Nouveau produit locatif social unique

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

Le Gouvernement vient d’annoncer un ensemble de mesures concernant la baisse du taux du livret A, le réaménagement de la dette, la mise en place d’un nouveau prêt locatif à usage social appelé à se substituer au PLA et au PLA-LM, et l’allongement à 50 ans de la durée des prêts pour le foncier et l’acquisition-amélioration. Vous trouverez copie du communiqué du Gouvernement et du communiqué de l’Union envoyé sous ma signature.

Les mesures annoncées, telles qu’indiquées dans le communiqué du Gouvernement, et accompagnées d’une première évaluation de leur impact financier, sont les suivantes :

· Le taux du livret A baisse de 75 points de base et passe donc à 2,25 % à compter du 1er août 1999. Cette baisse se répercute contractuellement sur l’encours des prêts révisables de la CdC. Conformément au texte des contrats, les prêts en cours dont la prochaine échéance arrivera d’ici le 31/12/99 ne verront pas leurs conditions financières modifiées pour l’échéance 1999. Par contre tous les prêts dont la prochaine annuité échoit à compter du 1er janvier 2000, bénéficient des nouveaux taux au prorata temporis à compter du 1er août 1999.

Le Gouvernement évalue à plus de 20 milliards le gain actuariel pour l’ensemble des organismes de cette baisse du taux sur l’encours. En fait le gain d’annuités est reporté dans le temps du fait du mécanisme des annuités progressives. Afin de faire bénéficier les organismes du gain de charges financières dès les premières années, le Gouvernement donne aux organismes la possibilité de modifier les conditions contractuelles de leurs prêts en cours afin de leur conférer un taux de progression annuel minimum de 0,5 % par an.

Selon les taux de progression des annuités qui seront retenus par les organismes sur leur encours et en fonction du prorata temporis sur l’application des nouveaux taux, le gain d’annuités pour l’ensemble des organismes sera compris entre 190 MF et 950 MF en 2000 et entre 350 MF et 1.400 MF en 2001.

· Le réaménagement de la “ dette chère ” annoncé le 23 avril dernier par le Ministre de l’Economie, des Finances et de l’Industrie était assorti d’une mesure de neutralisation de la prochaine baisse du taux du livret A. Nous avons obtenu que cette neutralisation soit limitée à 25 points ; les 114 Mds réaménageables seront réaménagés non pas à 4,30 % mais à 3,8 %. Le périmètre des prêts réaménageables devient donc égal à l’encours supérieur à 3,8 % ne comportant pas d’indemnités actuarielles de réaménagement.

Ce réaménagement au cours pivot de 3,8 % entraînera pour l’ensemble des organismes une économie d’annuités supplémentaire de 370 MF en 2000, venant s’ajouter aux économies d’annuités dues au réaménagement initialement décidé à 4,30 % (265 MF en cas de réaménagement sans progressivité des annuités, 564 MF en cas de réaménagement avec option de progressivité de 0,5 % des annuités). Les autres conditions du réaménagement restent inchangées.

L’impact de l’ensemble des mesures portant sur la dette en cours va faire l’objet d’évaluations précises au fur et à mesure que leurs modalités vont être arrêtées dans le détail. En première approximation et sous réserve du prorata temporis, le gain d’annuités devrait être compris entre 815 MF et 2.200 MF pour l’année 2000 et entre 1.080 MF et 2.380 MF pour l’année 2001.

· En réponse aux demandes du Mouvement pour un “ produit PLA unique ” permettant de simplifier la programmation, de favoriser la mixité et d’accueillir des populations démunies dans tous les nouveaux programmes, le Gouvernement met en place un produit nouveau dénommé PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), appelé à se substituer aux anciens PLA et PLA-LM. Les caractéristiques de ce nouveau produit sont les suivantes :

- subvention =

5 % en neuf

10 % en acquisition-amélioration

- quotité de prêt =

90 %

- taux du prêt =

3,45 %

- durée du prêt =

32 ans pour les travaux et honoraires

=

50 ans pour la partie foncière en neuf et pour l’acquisition dans les opérations d’acquisition-amélioration

- plafonds de loyer =

90 % du plafond PLA pour 90 % des logements du programme et

jusqu’à 120 % du plafond PLA pour les 10 % restant – soit

93 % du plafond PLA en moyenne

- plafonds de ressources =

120 % des plafonds de ressources PLA pour 10 % des logements

les plafonds de ressources PLA pour 90 % des logements

- engagement social =

30 % des logements devront accueillir des ménages dont les ressources sont inférieures à 60 % des plafonds

Selon les premières simulations effectuées, les nouvelles conditions de financement et de conventionnement permettraient de diminuer très sensiblement l’écart constaté, dans le PLA expérimental, entre loyer-plafond et loyer d’équilibre.

· Le taux des prêts aux PLA-I est ramené à 3,05 % (soit 3,80 – 0,75) avec maintien d’une subvention de 20 % de même que celui des prêts à la construction-démolition, avec maintien d’une subvention de 12 %.

Dans le communiqué que j’ai adressé à la presse en réponse aux annonces du Gouvernement j’ai fait part de la satisfaction du Mouvement devant l’ampleur et l’opportunité des mesures prises en faveur du logement social.

L’ensemble des nouvelles dispositions annoncées nous amène à confirmer notre engagement pris au Congrès de Nantes de relancer la construction locative sociale et, à cet effet, de conclure avec l’Etat, au niveau local, des pactes de relance.

En contrepartie de l’ensemble de ces mesures le Gouvernement demande au Mouvement HLM de s’engager à ne pas pratiquer de hausse des loyers pendant deux ans. J’ai accepté d’engager notre Mouvement sur un gel des loyers pratiqués pendant un an (sauf pour les organismes en difficulté ou en redressement). J’ai en outre exprimé le souhait que l’extension du taux réduit de TVA à l’ensemble des travaux d’entretien nous permette la prolongation de cette stabilisation des loyers pendant une seconde année. Je vous rappelle que cette mesure serait extrêmement avantageuse pour les locataires dans la mesure où elle se répercute à la fois sur le loyer et sur les charges, donc sur l’ensemble de la quittance.

Je demande au Délégué Général de prendre immédiatement les dispositions nécessaires pour obtenir les précisions indispensables pour la mise en œuvre des nouvelles mesures et de mettre en place un dispositif d’ensemble qui permette de s’engager effectivement dans une relance de la construction locative sociale et de bénéficier pleinement des mesures d’allégement de la charge financière des organismes.

· Dans ce cadre, l’élaboration de pactes de relance et leur négociation avec l’Etat vont être engagées dans les plus brefs délais.

En ce qui concerne le réaménagement de la dette, les organismes ne doivent plus attendre de nouvelles mesures concernant le champ et le taux de la dette réaménageable pour se prononcer sur l’opportunité de réaménager dans les conditions nouvelles proposées par la CdC.

Seule la question du traitement des intérêts compensateurs en cas de remboursement de cette dette ou de substitution de financements obtenus en dehors des Fonds d’Epargne demeure posée. Son importance toutefois diminue considérablement par rapport à la situation antérieure.

L’Union a demandé à la CdC de prolonger le délai de 6 mois à compter du 23 avril initialement fixé pour la décision de réaménagement.

La CdC transmettra dès que possible aux organismes des propositions de réaménagement actualisées. L‘Union poursuit la mise en place du dispositif d’assistance annoncé par circulaire fin mai 1999 et au cours de la journée professionnelle organisée le 22 juin, et notamment d’un logiciel permettant d’analyser prêt par prêt l’impact du réaménagement proposé par la CdC et de le comparer à d’autres réaménagements possibles.

· Pour éviter que des retards ne soient pris dans l’engagement des opérations en attendant la publication du décret nécessaire à l’engagement du PLUS dont la publication devrait intervenir très rapidement, nous demandons la mise en place de mesures transitoires. Les organismes devront avoir la possibilité, à dater de maintenant, de monter leurs nouvelles opérations soit sur la base des dispositions financières en vigueur , soit sur la base des nouvelles dispositions.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs.

Michel DELEBARRE

Ancien Ministre d’Etat

P.J. 2

- Communiqué du Ministère de l’Economie, des Finances et de l’Industrie, du Ministère de l’Equipement, des Transports et du Logement, du Secrétariat d’Etat au Logement, du Secrétariat d’Etat aux PME, au Commerce et à l’Artisanat.

- Communiqué de Michel Delebarre, Président de l’UNFOHLM.

communiqué

Baisse du taux du Livret A, réaménagement de la dette HLM

Mise en place du nouveau prêt locatif à usage social :

Michel DELEBARRE, Président de l’Union Nationale des HLM manifeste sa satisfaction.

Michel Delebarre, ancien Ministre d’Etat, Président de l’Union Nationale des HLM manifeste sa profonde satisfaction à l’annonce de la baisse du taux des prêts de la CDC consécutive à la baisse du taux du Livret A, du réaménagement des 120 Milliards d’emprunts PLA et de la mise en place du Prêt Locatif à Usage Social.

Il constate positivement le fait que le Gouvernement a largement répondu à sa demande de non neutralisation de la baisse du taux pour les 120 Milliards d’emprunts dont le principe du réaménagement est acquis depuis avril dernier. Ceci afin que la baisse du taux ait des conséquences plus favorables pour la situation des organismes du logement social.

Il considère que la mise en place du PLUS (prêt locatif à usage social), produit de mixité sociale au plafond de loyer minoré, permettant également d’accueillir 10 % de familles au dessus des plafonds de ressources répond globalement aux attentes du Mouvement HLM qui en avait fait la demande

Attentif à la situation des familles logées en HLM et au souhait du Gouvernement, le Président de l’Union demande aux organismes de ne pas pratiquer de hausse de loyers pour l’exercice 2000, sauf pour les organismes en difficulté ou en plan de redressement.

Cette stabilité des loyers sera reconduite en 2001, -ce qui ferait 2 années consécutives- sous réserve de la réponse qui sera faite par le Gouvernement à la demande du Mouvement HLM de réduction à 5,5, % de la TVA sur l’ensemble des travaux d’entretien.

Enfin, et conformément aux dispositions arrêtées lors du Congrès HLM de Nantes en juin dernier, le président Michel DELEBARRE, compte tenu du contexte créé par les dispositions annoncées, propose au Gouvernement de conclure des contrats de relance de la construction du logement social.

Paris, le 21 Juillet 1999

Contact : 01 40 75 79 45

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 21.07.1999
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 99-52

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