L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire UNFOHLM n° 99-99 du 14 Décembre 1999

Circulaire UNFOHLM n° 99-99 du 14 Décembre 1999 relative à la journée professionnelle du 26 janvier 2000 sur les nouvelles approches patrimoniales

Destinataires :

Offices,

Sociétés Anonymes,

Coopératives,

Associations Régionales

Paris, le 14 décembre 1999

Nos réf. : BB/iq- cir .n°99/99

Objet :

Journée professionnelle du 26 janvier 2000

Sur les nouvelles approches patrimoniales

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

Je vous informe de la tenue d’une journée professionnelle sur les nouvelles approches patrimoniales, le 26 janvier 2000 à Paris.

La note de problématique vous permettra de comprendre dans quel esprit nous appréhendons ces questions qui vont se poser de plus en plus dans les prochaines années.

Vous trouverez dans le carton d’invitation ci-joint le programme et les informations pratiques concernant le déroulement de cette journée.

La matinée sera consacrée à des témoignages d’organismes HLM qui ont élaboré des réponses pour anticiper et réagir à l’évolution de leur patrimoine.

L’après-midi une table ronde permettra de réfléchir sur les changements concernant la vision du patrimoine, l’adaptation en continu du patrimoine et le renouvellement urbain.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’expression de mes sentiments les meilleurs.

Paul-Louis MARTY

NOTE DE PROBLEMATIQUE

Pour la journée professionnelle du 26 janvier 2000

consacrée aux nouvelles approches patrimoniales

Ce qui va marquer le plus les années qui viennent tient au fait que le patrimoine social est un ensemble beaucoup plus mouvant qu’avant, dont il faut contrôler l’évolution : certains éléments se valorisent, d’autres évoluent moins bien. La vacance apparaît et pourtant il faut continuer à produire ne serait-ce que pour renouveler l’offre.

Plus que jamais l’adaptation du patrimoine, de l’offre de logements aux attentes de la clientèle est une question d’actualité qui se situe au centre de l’exercice du métier des organismes d’HLM.

En effet la réponse qui avait été élaborée au début des années 1980 sous forme de programmes d’amélioration, de réhabilitation du bâti avec l’aide de la Palulos connaît aujourd’hui ses limites.

Les maîtres d’ouvrage hésitent à réinvestir à nouveau massivement sur certains immeubles et à assumer pendant 15 ans l’amortissement des travaux, quand le produit logement concerné risque d’être refusé par les clients avant la fin de ce délai.

Aussi de plus en plus, pour lutter contre la dévalorisation de leur patrimoine, les organismes doivent développer de nouvelles actions selon deux axes :

L’adaptation du patrimoine au marché pour élargir ou même conserver la cible de clientèle dans un souci d’éviter la fragilisation sociale voire la ségrégation.

L’attractivité de l’offre sociale, lorsque les marchés sont détendus, apparaît moins évidente. Dans certains secteurs, la désaffection des logements proposés à la location, l’augmentation de la vacance sont particulièrement préoccupants. Les promoteurs privés, les investisseurs individuels quant à eux, même sur ces marchés détendus, continuent de livrer de nouveaux produits qui trouvent preneurs parce que de meilleure qualité.

Ainsi, la clientèle non captive s’évade au profit d’une clientèle qui peut poser des problèmes d’intégration sociale (précarité, chômage, …) de paupérisation et ayant des demandes accrues de services.

La diversification de l’offre est la condition première pour mettre en œuvre une politique d’attribution équilibrée.

Pour reconquérir une clientèle, il faut :

* Comprendre les attentes des clients,

* Evaluer l’offre à la lumière de ces attentes,

* Elaborer des réponses adaptées à la diversité des situations et à l’acuité des problèmes et mettre en place de nouvelles formes d’adaptation du patrimoine, du produit logement.

Le renouvellement urbain pour supprimer certains produits refusés et les remplacer par des produits en adéquation avec la démarche, désenclaver certaines parties du patrimoine, pour modifier en profondeur les formes urbaines des grands ensembles, en vue de retrouver qualité et fonctionnement urbain, mais aussi pour faire émerger des services aux habitants d’un quartier en liaison avec les autres services publics ou privés et redonner du sens à des territoires.

En effet certains quartiers conçus dans les années 60 et 70 menacent d’être frappés de dévalorisation plus ou moins rapide. Le “ Produit logement social ” sur certaines aires urbaines est bientôt à la fin de son cycle de vie. Il faut absolument voir venir ces phénomènes les anticiper et ne pas se laisser surprendre.

Cet élargissement du champ des préoccupations des organismes oblige à inventer de nouveaux moyens d’intervention de nouvelles méthodes de travail, à se doter de nouvelles compétences et savoir-faire sur le patrimoine.

La première étape consiste à porter un nouveau diagnostic sur le patrimoine avec une approche multicritères. Pour cela, les méthodes doivent croiser les impératifs techniques, financiers, commerciaux, sociaux et économiques et urbains sur des durées beaucoup plus longues que les périodes sur lesquelles jusqu’à présent on élaborait un plan de patrimoine.

La deuxième vise à se doter de moyens internes et financiers, pour soutenir les actions de différentes natures rappelées ci avant ; moyens à adapter aux nouveaux traitements sur le cadre bâti tant dans leurs contenus que dans leurs séquences.

C’est le cas en particulier pour l’adaptation en continu du patrimoine qui semble de nature à garantir à tout moment la possibilité pour l’organisme de réagir à l’évolution éventuelle du marché, désormais plus rapide.

Ces réflexions sont au centre de cette journée consacrée au renouvellement des approches patrimoniales. Elle permettra d’aborder toutes les questions qui se posent en matière d’outils, de savoir-faire, de compétences et d’organisation sous trois registres : technique, commercial et stratégique.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 14.12.1999
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 99-99

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