L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire Union Nationale Hlm n° 2000-100 du 1 Décembre 2000

Circulaire Union Nationale Hlm n° 2000-100 du 1 Décembre 2000 relative à la Loi "Solidarité et renouvellement Urbains"

Circulaire n° 100/2000

Adressée à tous les organismes

et Conseils Fédéraux

Paris, le 1er décembre 2000

PLM/DD/ch 00.068

Objet : Loi “ Solidarité et renouvellement Urbains ”

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

La loi “ Solidarité et renouvellement urbains ” vient d’être votée en dernière lecture à l’Assemblée. Elle ne sera promulguée qu’après l’avis du Conseil Constitutionnel, qui a été saisi de plusieurs articles par des députés et sénateurs. A la suite de cet avis, les articles déférés pourront être censurés en tout ou partie, et le texte définitif de la loi, ainsi que la numérotation des articles, pourront en être affectés.

Nous avons souhaité cependant vous en apporter un rapide commentaire, d’autant que certaines dispositions, ne nécessitant pas de décret d’application, devront être mises en application rapidement. C’est notamment le cas pour ce qui concerne le renforcement de la concertation avec les habitants dans le logement social.

La note ci-jointe retrace rapidement les articles qui concernent le plus directement les HLM. Elle constitue simplement une première approche de ce texte ; Vous recevrez dans quelques semaines un cahier analysant, de manière beaucoup plus précise, l’ensemble de ce texte qui comporte 209 articles.

En effet, il importe que vous puissiez faire de cette loi une lecture plus complète que celle des seuls articles commentés aujourd’hui, car ce texte apporte dans son ensemble, un environnement nouveau à l’exercice de l’activité Hlm : qu’il s’agisse d’opportunités créées aux Hlm par des dispositions visant a priori d’autres secteurs - insalubrité, logement décent- qu’il s’agisse des précisions apportées à l’organisation des compétences en matière d’habitat, en application des lois Voynet et Chevènement, ou qu’il s’agisse plus généralement de mesures dont nous aurons à tenir compte dans notre activité de production- dispositions sur l’urbanisme ou les transports.

Cette loi aura donc un impact significatif sur l’environnement dans lequel nous exerçons, même si elle ne répond pas à tous les espoirs qu’elle avait suscités à l’origine, notamment dans le champ du renouvellement urbain.

Pour ce qui concerne plus directement les Hlm, la loi confirme et, pour certaines, renforce nos compétences : reconnaissance de notre activité d’accession en l’adossant à un dispositif de garantie propre, possibilité de créer des filiales entre organismes Hlm seuls, possibilité élargie d’intervenir en prestation de services pour les collectivités publiques ou les personnes privées, etc.

Cette loi renforce aussi la solidarité entre organismes à travers les nouvelles modalités de contribution à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social. Elle affirme la pérennité du parc Hlm au-delà de la fin des conventions.

La loi réaffirme, après des débats très difficiles, la nécessité de produire des logements sociaux là où il n’y en a pas assez, et de mieux les répartir sur le territoire des agglomérations. Nous aurons à faciliter la mise en œuvre de cette disposition, en renforçant par exemple notre intervention dans l’ancien, principal moyen pour certaines communes de remplir leur obligation légale, mais aussi en apportant toute notre compétence aux PLH intercommunaux qui devraient se développer, ou en développant l’éventail de services que la loi nous permet de rendre, et qui peuvent contribuer à rendre le logement social plus divers et plus attractif.

La nouvelle loi renforce également le cadre de la concertation avec les habitants et leurs associations et donne, à travers la Caisse de garantie du logement locatif social, des moyens nouveaux aux organisations nationales de locataires. Nous aurions préféré aboutir par la voie d’un accord national, mais le Parlement en a décidé autrement, et il convient dès à présent de préparer la mise en œuvre de ces dispositions qui devront être effectives avant l’été prochain, pour ce qui concerne les plans de concertation locative.

Outre ce document et le prochain cahier consacré à cette loi, une journée d’information nationale sera organisée à Paris, fin janvier.

En attendant, le Service Juridique et Fiscal pour les aspects d’interprétation juridique, la Mission du Développement Urbain et Social et la Direction de la Maîtrise d’Ouvrage et du Patrimoine pour les aspects plus techniques, sont à votre disposition.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs.

Paul-Louis MARTY

P.J. : 1

Contacts :

SJF (Florence Slove, Claude Gouguenheim et Hervé des Lyons) (tél. 01.40.75.78.60)

MDUS (Patrick Kamoun) (tél. 01.40.75.70.32)

DMOP (Frédéric Paul) (tél. 01.40.75.78.97)

LOI "SOLIDARITE ET RENOUVELLEMENT URBAINS"

Principales dispositions concernant les Hlm, après adoption définitive du projet de loi par l'Assemblée Nationale le 21 novembre 2000

§ Renforcement de l’obligation (prévue par la LOV) de 20 % de logement social dans les communes urbaines des agglomérations de plus de 50.000 habitants comportant au moins une commune de 15.000 habitants (article 55).

La notion de logement social est limitée au locatif et, dans ce domaine :

- aux logements locatifs H.L.M. à l’exception, en métropole, des logements construits, ou acquis et améliorés sans conventionnement à compter du 5 janvier 1977, (art. L 302-5-1° - CCH.)

- aux logements conventionnés des autres bailleurs (SEM, bailleurs privés, filiales de la C.D.C., assurances, banques) dont l’accès est soumis à des conditions de ressources (ce qui exclut les prêts conventionnés), (art. L. 302-5-2° - CCH.)

- aux logements des S.E.M. des D.O.M., (art L. 302-5-3° - CCH.)

- aux logements de l’entreprise minière et chimique, des houillères de bassin, des sociétés à participation majoritaire des Charbonnages de France et de l’Etablissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais, (art. L. 302-5-3° - CCH.)

- aux logements ou lits de logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et de résidences sociales conventionnés, (art. L. 302-5-4° - CCH.), dans des conditions fixées par décret,

- aux places de C.H.R.S. (art. L. 302-5-4° - CCH), dans des conditions fixées par décret.

§ Pérennisation du logement social (art. 145 loi SRU – L. 411-3 CCH)

Tout logement ayant bénéficié d'aides financières de l’Etat pour sa construction, son acquisition ou son acquisition-amélioration, ou ayant été conventionné à l’APL, appartenant ou ayant appartenu à un organisme Hlm, demeure sous statut Hlm, au-delà de l'amortissement des emprunts et au-delà des conventions APL éventuellement, ce qui signifie maintien de plafond de loyer et de plafond de ressources. La pérennisation du statut Hlm s'applique même en cas de vente à un autre organisme Hlm ou à une SEM.

§ APL et droit au logement (art. 140 de la loi SRU - L. 301-1 - CCH)

L'APL est considérée comme une aide au logement constitutive de la politique d’aide au logement.

§ Missions des organismes d'Hlm : (art. 145 de la loi SRU – L 411-2 - CCH).

L'activité locative avec plafonds de ressources relève “ du service d'intérêt général ”. A ce titre elle peut bénéficier d'aides financières ou fiscales publiques. Les autres activités (accession, prestation de services, aménagement) sont faites au titre de la “ mission d’intérêt général ” que constitue la recherche de la mixité sociale et de la diversité de l’habitat.

§ Compétences des organismes : (art. 146 OPAC – art. 149 SA et COOP)

Les compétences des OPAC, des SA et des Coopératives sont élargies et ainsi définies :

accession, en complément de l'activité locative, sous condition de prix et de ressources (pour les OPAC et les SA), si l'offre est insuffisante ou dans les opérations d'aménagement à la demande de la commune, dans un îlot, un quartier, une commune ou dans le cadre de la politique de la ville pour la mise en œuvre des objectifs de renouvellement urbain (art. L. 421-1 CCH – pour les OPAC, art. L. 422-2 SA - CCH)

accession en vue de la vente à titre de résidences principales sous seules conditions de prix pour les Coopératives (art. L. 422-3 - CCH)

actions et opérations d'aménagement sans agrément (sauf pour les Coopératives)

en mandat de la loi MOP relative à l'assistance à maîtrise d'ouvrage publique, les sociétés d'Hlm peuvent intervenir pour la réalisation de bâtiments dans une opération ou action d'aménagement, ou au profit d'organismes Hlm, ou pour les opérations de logements réglementés et les ouvrages qui y sont liés

activité locative sans agrément pour les Coopératives mais lorsqu'elles exercent une activité de gestion locative les Coopératives doivent comprendre des représentants des locataires dans leurs conseils d'administration ou leurs conseils de surveillance (L.422-3-1 - CCH).

prestations de services pour personnes physiques et sociétés de construction pour la réalisation d'immeubles à usage d'habitation, pour organismes et associations œuvrant pour le logement, social ou non (Coopératives)

§ Possibilité pour les organismes de vendre les logements Hlm sous forme de location-accession et de créer des SCI locatives permettant à un locataire Hlm de devenir propriétaire de son logement au rythme de ses possibilités financières.

(art. 159)

§ Conventions Etat-Union HLM (art. 145 SRU – L 411-6 - CCH)

L'Union regroupant les Fédérations d'organismes d'Hlm peut conclure avec l'Etat des conventions ayant pour objet de favoriser la réalisation des objectifs définis à l'article L. 301-1 - CCH.

Ces conventions peuvent porter :

- sur l'évolution de l'équilibre économique des organismes et de la gestion de leur patrimoine immobilier et notamment sur les loyers, suppléments de loyer de solidarité et charges ;

- sur l'amélioration des services rendus aux occupants de ce patrimoine immobilier ;

- sur la modernisation des conditions d'activité des organismes d'habitations à loyer modéré et notamment leur respect des bonnes pratiques professionnelles.

Les stipulations des conventions ainsi conclues entrent en vigueur et s'imposent après approbation par arrêté du ou des ministres concernés.

§ Représentation des EPCI compétents en matière de PLH, c’est-à-dire dans les conférences intercommunales du logement prévues par la loi contre les exclusions(article 60 – SRU).

§ Mise en place des agglomérations :

- les compétences des communautés d'agglomérations ou des communautés urbaines sont précisées ; elles sont étendues au logement social, à l'équilibre social du logement et aux réserves foncières sous réserve d'une délibération de la communauté sur la définition de l'intérêt communautaire (article 64).

- le changement de la collectivité locale de rattachement des OPHLM et OPAC est facilité et peut se faire sans dissolution-dévolution (art. 146).

§ Possibilités ouvertes aux organismes d'Hlm d'apporter des subventions à des actions de développement à caractère social d’intérêt direct pour les habitants des quartiers, dans le cadre des contrats de ville (article 69).

§ Possibilités, en Ile-de-France, de créer une conférence communale pour les communes disposant de plus de 20 % de logements sociaux (article 153).

§ A la demande des communes ou des EPCI, obligation pour les organismes disposant de plus de 2.000 logements sur leur territoire, de mettre en place une commission d'attribution décentralisée (article 153 SRU – L.441-2 - CCH).

§ CGLLS (art. 163)

- La Caisse de garantie du logement locatif social est un EPA national

- elle n'est compétente que pour le locatif (art. L 452-1 - CCH)

- son conseil d'administration est fixé à parité entre l’Etat et les Hlm et SEM + une personnalité qualifiée (art. L 452-2 - CCH) désignée par le Ministre chargé du logement après avis des représentants des organismes d'HLM

- la cotisation des organismes d'Hlm a pour assiette le produit locatif appelé au cours du dernier exercice pour les logements et les logements foyers aidés par l’Etat, ou conventionnés à l’APL, ou ayant bénéficiés de prêts accordés en contrepartie de conditions de ressources. Elle est réduite d'un montant proportionnel au nombre de bénéficiaires des aides au logement (art. L 452-4 - CCH), apprécié au 31 décembre de l'exercice clos. Elle est également réduite d'un montant proportionnel au nombre de logements et logements foyers situés en ZUS.

§ Contributions financières de la CGLLS (art. 163 SRU – art. L 452-1 - CCH)

- La CGLLS concourt :

- à la prévention des difficultés financières et au redressement des organismes HLM et SEM

- aux frais de l'Union et des Fédérations groupant les organismes d'habitations à loyer modéré et aux frais de la Fédération groupant les sociétés d'économie mixte, pour assurer leur meilleur fonctionnement, la coordination de leurs activités, leurs investissements pour le développement des actions en faveur du logement social, en particulier la prévention des difficultés des organismes

- au financement des associations nationales de locataires représentatives qui siègent à la commission nationale de concertation, pour leurs activités dans les secteurs locatifs Hlm et SEM

- au financement des ADIL et de l'ANIL.

§ Hypothèque légale (art. 161)

Du fait de l'impossibilité pour la CGLS, non créancière, de faire valoir ses hypothèques, la loi transfère de la CGLS à la Caisse des Dépôts le droit de prendre une hypothèque légale en garantie de ses concours.

§ Garantie de l'accession sociale (art. 164 SRU – L.453-1 CCH)

Création d'une société de garantie des organismes d’HLM contre les risques d’opérations immobilières en accession à la propriété.

Les seuls actionnaires de la société sont l'Union et les Fédérations HLM

Toute opération d'accession, directe ou indirecte, toute acquisition immobilière et tout emprunt doivent bénéficier de la garantie de la société.

La garantie apportée par la société consiste en l'engagement de la société de verser à l’organisme Hlm garanti, à partir d'un certain seuil, une fraction de la perte sur fonds propres constatée au titre des opérations d'accession. Cette fraction est fixée par la convention de garantie et ne peut être inférieure à 50 %, ni supérieure à 80 %.

Ces dispositions entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2002.

§ Garantie d'achèvement (art. 164)

- Lorsqu'ils réalisent une vente en VEFA les organismes d'Hlm doivent fournir la garantie d'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués dans les conditions de droit commun. Mais la garantie de la société de garantie HLM sera une condition constitutive suffisante de la garantie intrinséque (un texte devrait paraître en ce sens, l’accord de l’administration étant obtenu).

- la loi soumet les organismes Hlm au droit commun quant à l’obligation de passer un contrat de promotion immobilière et à l’obligation d’apporter la garantie financière y afférente. Il s’ensuit désormais que lorsqu'ils réalisent une opération d'accession par le biais d'une SCI, celle-ci doit fournir une garantie d'achèvement dans les conditions du droit commun, à savoir :

- si SCI de construction-vente, pas de contrat de promotion,

- si SCI d'attribution ou SCCC, contrat de promotion et garantie

d'achèvement y afférente.

§ Fondement législatif à la location d'aires de stationnement (art. 144)

Les organismes Hlm peuvent louer librement les parkings rendus par les locataires de logements en application de la loi contre les exclusions. Toutefois, la priorité étant donnée aux locataires de logement de l'organisme bailleur Hlm, cette location ne peut être consentie qu’à titre précaire et révocable.

§ Possibilité de subvention des régions et des EPCI aux organismes d'Hlm (art.65 SRU – L.431-4 - CCH).

§ Individualisation des contrats de fourniture d'eau (art. 93)

Obligation du distributeur si demande du propriétaire bailleur. Les frais d'adaptation des installations sont à la charge du propriétaire-bailleur qui doit informer les locataires des conséquences de l’individualisation.

Les conditions d’application de cette disposition sont renvoyées à un décret.

§ Possibilité de mise à disposition des associations de quartier de locaux collectifs résidentiels moyennant, éventuellement, le paiement des charges locatives (art. 67)

§ Suppression de la contribution annuelle sur le logement locatif (art. 167)

§ Seuil d'obligation du surloyer porté à 60 % de dépassement des plafonds de ressources (art. 167)

§ Consultation obligatoire du maire pour l'attribution des locaux commerciaux en pied d'immeuble.(art. 145 SRU - art. L.411-7 - CCH)

§ Extension des compétences de la MIILOS à l'ensemble de l'activité des organismes … dans ses aspects administratifs, techniques, sociaux, comptables et financiers (art. 162).

§ Extension de compétence des commissions départementales de conciliation (article 188)

Dorénavant, la commission départementale de conciliation, compétente jusqu’alors pour régler les litiges en matière de loyer du secteur privé, pourra être saisie :

- par un locataire ou un bailleur pour un litige en matière d’état des lieux, de dépôt de garantie, de charges locatives et de réparations locatives,

- par plusieurs locataires ou une association représentative de locataires, ou par le bailleur, en cas de difficultés portant :

sur l’application des accords collectifs nationaux ou locaux

sur l’application du plan de concertation locative (dorénavant obligatoire dans chaque patrimoine HLM)

sur les modalités de fonctionnement d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles

Les questions relatives à la composition et au fonctionnement des membres de la commission départementale de conciliation seront fixées par décret (l’Union a demandé qu’une commission soit créée pour le secteur HLM).

La loi a ajouté par ailleurs la possibilité pour un ou plusieurs locataires qui ont avec un bailleur un litige commun, de mandater une association siégeant à la commission nationale de concertation et agréée dans ce sens, pour agir en justice en leur nom et pour leur compte (art. 187-II-4°).

§ Plan de concertation locative (art. 193)

Les bailleurs Hlm sont tenus d'élaborer avec les représentants d’associations de locataires un plan de concertation locative couvrant l'ensemble de leur patrimoine et qui instaure un ou plusieurs conseils de concertation locative. Le conseil est consulté sur toutes mesures touchant aux conditions d'habitat et au cadre de vie des habitants des ensembles concernés.

§ Statut et indemnisation des administrateurs d'organismes (art. 143 SRU – L.423-13 CCH)

L'article 143 instaure un statut des administrateurs salariés siégeant dans les conseils d'administration ou les conseils de surveillance des organismes d’Hlm. Ils bénéficient de droit d'autorisations d'absence et sont indemnisés par les organismes en cas de diminution de leur rémunération. L'indemnité, forfaitaire, rendue obligatoire, est étendue aux professions libérales.

§ Ouverture d'un compte séparé par syndic (art. 77)

L'article 77 modifiant l'article 18 de la loi de 1965 relatif au statut de la copropriété crée une obligation pour le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, sauf dans le cas où le syndic a une carte Loi Hoguet.

Cette obligation constitue pour les OPHLM et OPAC en comptabilité publique un blocage pour l'exercice de leur activité de syndic en raison du principe de l'unité de caisse.

§ Déroulement de carrière des fonctionnaires dans les OPAC. (art. 148)

L'article 148 autorise la création de postes de déroulement de carrière dans les OPAC pour les fonctionnaires ayant conservé leur statut. Ils bénéficient d'un changement de cadre par la voie de la promotion interne ou du concours.

§ Prise en gérance par les organismes Hlm d'immeubles locatifs sociaux appartenant à des organismes d'Hlm, à des SEM ou à des collectivités locales.

Les articles 155 à 158 visent à faciliter la prise en gérance de ces immeubles par des organismes Hlm en donnant à ceux-ci toutes les délégations nécessaires à l’accomplissement de leur mission.

Ils permettent également le versement de l'APL en tiers payant au mandataire. Le président de la commission d'attribution de l'organisme mandant est membre de droit, pour l'attribution de ces logements, de la commission d'attribution de l'organisme mandataire. Les conventions de mandat de gérance sont exclues de l'obligation de mise en concurrence prévue par la loi Sapin du 29 janvier 1993.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 01.12.2000
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2000-100

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