L'Union sociale pour l'habitat
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Circulaire Union nationale Hlm n° 2001-28 du 9 Mars 2001

Circulaire Union nationale Hlm n° 2001-28 du 9 Mars 2001 relative à l'annoncer d'un ensemble de mesures concernant le secteur locatif social.

PLM/JMD/cd 302

Circulaire n° 28/01

Destinataires : Offices – SA – COOP

+ Conseils Fédéraux

Paris, le 9 mars 2001

Madame, Monsieur le Président,

Madame, Monsieur le Directeur,

Le Gouvernement vient d'annoncer un ensemble de mesures concernant le secteur locatif social.

Vous trouverez jointe la note de présentation communiquée par le Gouvernement ainsi que les fiches descriptives.

Le Président Michel Delebarre a réagi positivement à ces mesures qui vont dans le sens d'une amélioration des conditions de montage des opérations et sont donc de nature à favoriser le développement de l'offre locative sociale. Il a également répondu favorablement à la proposition des ministres d'engager rapidement une réflexion commune sur l'évolution des politiques de l'habitat dans le sens d'une adaptation des réglementations aux contextes locaux et dans le cadre d'une contractualisation des objectifs et des moyens au niveau local.

Les modalités pratiques et les adaptations réglementaires nécessaires à la mise en œuvre des mesures annoncées seront connues rapidement et nous vous en informerons immédiatement, en particulier au cours d'une réunion d'information nationale en cours d'organisation.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l'assurance de mes salutations distinguées.

Paul Louis MARTY

PJ : Communiqué de presse et 6 fiches

COMMUNIQUE DE PRESSE

Paris, le 7 mars 2001

Plan gouvernemental pour le logement social :

programme de réformes - mesures immédiates.

Jean-Claude Gayssot, ministre de l'Équipement, des Transports et du Logement et Louis Besson, secrétaire d'Etat au Logement, ont présenté un plan d'ensemble pour le logement social, élaboré à la demande du Premier ministre.

Le Gouvernement entend adapter la politique sociale du logement au nouveau contexte défini par les lois Voynet, Chevènement et par la loi solidarité et renouvellement urbains qui fixe pour notre pays le cadre d'un développement plus équilibré, plus démocratique et plus cohérent.

La loi de Solidarité et de Renouvellement urbains affirme que le logement locatif social constitue un service d'intérêt général. Ouvert aux deux tiers de nos concitoyens il est l'outil principal à la fois de la mixité sociale et de la lutte contre l'exclusion.

Satisfaire ces deux objectifs suppose une production de logements sociaux suffisante. Or, pour l'année 2000, si la situation globale est satisfaisante avec plus de 300 000 logements construits, la production de logements sociaux, avec 42 500 logements, s'est révélé inférieure aux besoins et aux moyens mis en place.

Le plan gouvernemental vise donc à la fois une relance effective de la production dès 2001, et une réflexion en profondeur, en partenariat avec le mouvement HLM, pour le devenir et le renouveau du logement social.

I - A court terme, une série de mesures sont prises autour de quatre axes :

· Améliorer le montage financier des opérations :

1 - augmenter de 10% l'assiette de subvention des opérations de construction et d'acquisition-amélioration,

2 - porter pour certaines opérations le taux de la subvention de 5% à 8%,

3 - majorer la contribution de l'Etat aux surcoûts fonciers dans les zones tendues,

4 - compléter le financement de certaines opérations par des prêts du 1% logement (taux 1,25% remise totale d'intérêts de 10 ans, différé sur capital 35 ans durée totale 39 ans).

· Encourager les organismes qui participent à la relance :

5 - passer avec les organismes des contrats de relance en utilisant les majorations de taux et l'apport du1% logement (cf. 2 et 4).

Ces apports exceptionnels pourront concerner jusqu'à 25% du total des logements financés. Les collectivités locales seront invitées à s'associer à ces contrats.

· Diversifier l'offre de logements sociaux :

6 - favoriser les acquisitions d'immeubles existants, en supprimant l'obligation minimale de travaux, et faciliter l'intervention ou la réhabilitation sur ces mêmes immeubles dés qu'elle est nécessaire,

7 - faciliter l'acquisition par les organismes HLM de parties d'immeubles en état futur d'achèvement,

8 - élargir le champ d'utilisation du bail emphythéotique pour réaliser des logements sociaux,

9 - rénover le prêt locatif social (PLS) ouvert à tous les opérateurs, constituant une offre sociale également prise en compte par la loi SRU.

· Alléger et simplifier les procédures :

10 - élargir les exonérations de taxe foncière à toutes les opérations sociales,

11 - simplifier les dossiers de financement remis aux DDE.

· Pour les communes :

12 - Pour les communes visées par la loi de solidarité et de renouvellement urbains, rétablir, en tenant compte de l'avis du Conseil Constitutionnel, des dispositions visant celles qui n'atteindraient pas les objectifs fixés par la loi.

Ce plan permettra d'injecter, au bénéfice du logement social, et par rapport à l'année 2000, des moyens supplémentaires équivalent à près d'un milliard de francs de subventions directes.

Jean-Claude Gayssot et Louis Besson ont réuni récemment les Préfets et les DDE pour leur demander de mobiliser leurs partenaires autour de ce plan et leur fixer une obligation de résultats.

II – A plus long terme, une réflexion pour la nécessaire évolution du logement social.

Au-delà de ces mesures immédiates, les ministres ont indiqué que le gouvernement engage en liaison avec le mouvement HLM, une réflexion en profondeur sur les incidences des nouvelles politiques de solidarité et renouvellement urbains sur le logement social, et notamment sur :

- la territorialisation (des logements et des réglementations mieux adaptés au contextes locaux),

- la restructuration du monde HLM,

- l'image du logement social, qui doit être revalorisée aux yeux de nos concitoyens,

- la contractualisation définissant entre l'Etat, les collectivités et les organismes HLM les objectifs à atteindre et les moyens à mobiliser.

Le Gouvernement confiera également une mission à un parlementaire pour disposer de propositions en fin d'année 2001.

FICHE N°1

Améliorer l'équilibre financier des opérations

La situation actuelle :

Le PLUS, prêt locatif à usage social mis en place en juillet 1999, est aujourd'hui pénalisé par la hausse des coûts de la construction et des terrains.

Ainsi, les "valeurs de base", qui servent d'assiette aux subventions aux PLUS et aux PLA-I, sont indexées sur l'indice du coût de la construction, qui traduit mal de telles évolutions. Entre 1996 et 1999, le prix de revient des logements collectifs neufs a progressé de 14 % en moyenne. Dans le même temps, les valeurs de base n'ont été réévaluées que de 3,6 %.

Les mesures :

Mesure 1 : augmenter les valeurs de base de 10 %, ce qui permet de rattraper le retard sur l'inflation ;

Mesure 2 : porter, pour certaines opérations, le taux de la subvention PLUS de 5 % à 8 % dans le neuf et de 10 % à 15 % dans l'ancien ;

Mesure 3 : mieux prendre en compte la charge spécifique liée au foncier en majorant la contribution de l'Etat à la surcharge foncière (surcoût lié à l'acquisition du terrain dans les zones tendues) : le taux de la subvention de l'Etat sera porté à 60 % lorsque la participation de la collectivité locale au financement du dépassement de la charge foncière de référence aura atteint 40 %.

Mesure 4 : Compléter le financement de certaines opérations par des prêts du 1 % logement. Une enveloppe d'1 Md F à destination des bailleurs sociaux est prévue (et fera prochainement l'objet d'un avenant à la convention quinquennale du 3 août 1998 entre l'Etat et l'Union d'Economie Sociale pour le Logement).

Ce concours exceptionnel prendra la forme de prêts :

· au taux annuel de 1,25 % ;

· remboursables sur 39 ans avec 35 ans de différé d'amortissement ;

· assortis d'une remise d'intérêts de 10 ans ;

· représentant au moins 10 % du prix de revient de l'opération ;

· permettant à l'organisme d'atteindre 50 % d'aides pour l'exonération de TFPB (mesure 10) ;

· sans contrepartie obligatoire de réservation de logements par le 1 % ;

· programmés par les directions départementales de l'Equipement, en concertation avec leurs partenaires (organismes HLM, CIL).

FICHE N°2

Encourager les organismes qui participent activement à la relance du logement social

La situation actuelle :

Les aides de l'Etat, qu'il s'agisse de subventions PLUS ou PLA-I ou de primes PALULOS, ne sont pas modulées en fonction de la politique de programmation des organismes. Les dérogations contenues dans la réglementation ne permettent pas suffisamment d'encourager les opérateurs dynamiques, par rapport à ceux qui se contentent de gérer leur patrimoine.

Les mesures :

Mesure 5 : Proposer aux organismes des plans de relance de la production locative.

· Ils seront conclus pour trois ans mais comprendront des objectifs annuels de réalisation de logements sociaux ;

· En contrepartie de ces engagements, les taux de la subvention PLUS pourront être portés jusqu'à 8 % dans le neuf et 15 % dans l'acquisition (au lieu de 5 % et 10 % actuellement, hors dérogations) pour les logements au-delà d'un certain seuil de production. En définitive, le montant de la subvention pourra être ainsi majoré de 50 % dans le neuf et de 60 % dans l'acquisition ;

· Ces plans seront élaborés au niveau régional ou départemental. Ils seront bien répartis sur l'ensemble du territoire : le nombre total de logements bénéficiant de subventions majorées pourra atteindre 25 % du nombre de logements financés en PLUS ;

· Les organismes qui souscrivent des contrats de relance bénéficieront en priorité des nouveaux prêts privilégiés du 1 % logement (mesure n° 4) ;

· Les collectivités locales qui le souhaitent seront invitées à s'associer aux contrats de relance.

FICHE N°3

Diversifier la production de logements sociaux

La situation actuelle :

Les règles applicables à la production de logements sociaux sont encore marquées par la logique des années 80, où prévalaient des opérations en construction neuve sur des immeubles indépendants.

Or, si la production neuve de logements sociaux reste un maillon indispensable, il convient d'encourager d'autres formes de production bien insérées dans le tissu urbain (acquisitions-améliorations et achats en l'état futur d'achèvement) et menées par des acteurs publics, mais aussi, dans certains cas, privés.

Les mesures :

Mesure 6 : Lever les obstacles à l'acquisition d'immeubles existants. Désormais, les bailleurs sociaux pourront acquérir des logements sans obligation de réaliser 20 % de travaux, comme la réglementation le prévoit actuellement. En corollaire, le délai de 5 ans qui sépare l'acquisition du logement de la première subvention PALULOS sera supprimé.

Mesure 7 : Pour favoriser la mixité sociale, donner aux organismes la possibilité d'acquérir des logements ou des immeubles en état futur d'achèvement. Ces opérations, désormais rendues possibles, permettront de réaliser jusqu'à 50 % de logements locatifs sociaux au sein d'un même programme de promotion privée. Les organismes, bien entendu, s'assureront de l'adéquation des prix au marché et de la qualité des logements, au regard d'une part des normes techniques en vigueur , d'autre part, de l'évolution des besoins des futurs locataires.

Mesure 8 : Permettre aux organismes de réaliser des opérations PLUS comme PLA-I sur sol d'autrui, dans le cadre d'un bail emphytéotique.

Mesure 9 : Permettre aux opérateurs privés d'intervenir dans le secteur du configuré logement social, grâce à la création du Prêt locatif social (PLS), ainsi :

· taux : entre 4,7 % et 4,8 % l'an ;

· plafonds de loyer : 150 % de ceux du PLUS ;

· plafonds de ressources : 130 % de ceux du PLUS ;

· durée maximale : 30 ans ;

· avantages fiscaux : ceux du PLUS, c'est-à-dire une TVA à taux réduit et une exonération de TFPB pendant 15 ans. En outre, compatibilité avec le dispositif d'amortissement ;

· distribution : partagée entre quelques grands établissements.

FICHE N°4

Alléger et simplifier les procédures

La situation actuelle :

Le ralentissement dans la production de logements sociaux provient parfois de procédures longues et complexes et de dispositions qui n'ont plus de réel fondement, constituant alors des obstacles à certaines opérations : ainsi, pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, le prêt aidé par l'Etat doit correspondre à 50 % du prix de revient de l'opération.

Les mesures proposées :

Mesure 10 : Ne plus subordonner l'exonération de taxe foncière à 50 % de prêts aidés (PLUS, PLA-I, PLS) mais à 50 % d'aides, que celles-ci prennent la forme d'un prêt aidé, d'un prêt du 1 % ou encore d'une subvention ;

Mesure 11 : Simplifier le montage des dossiers PLUS et PLAI :

· Actuellement, la signature de la convention APL doit être préalable à la date de décision favorable de la subvention PLUS ou PLA-I. Désormais, elle pourra intervenir jusqu'au versement du premier acompte ;

· Sur la nature des justificatifs à produire par les bailleurs, plusieurs assouplissements sont apportés. Seront ainsi acceptés :

· la promesse de vente au lieu de l'acte définitif ;

· une estimation détaillée du coût des travaux envisagés au lieu du résultat d'appel d'offre ;

· un état des surfaces au lieu d'un jeu complet de plans ;

· le dossier de permis de construire au lieu du dossier d'appel d'offre ;

· l'arrêté de permis de construire, même non purgé du délai de recours des tiers ;

· pour les subventions des collectivités territoriales, l'avis favorable de l'exécutif local sous réserve de l'avis de l'assemblée délibérante, au lieu de la délibération définitive.

FICHE N°5

Les effets du plan de relance : un exemple pratique

Un organisme d'habitation à loyer modéré souhaite faire construire, dans une commune de l'Oise, des logements au coût unitaire de 511 000 F.

Le loyer maximal est de 32,17 F par m² de surface utile. Ses sources de financement sont les suivantes :

· prêt de la caisse des dépôts et consignations : (prêt de 32 ans mais de 50 ans pour la partie foncière) : 397 000 F par logement

· subventions : 54 000 F par logement (dont 21 000 F de subvention PLUS et 33 000 F de subvention pour surcharge foncière).

PLAN DE FINANCEMENT

Avant le plan de relance

Après le plan de relance

%

Subvention "PLUS"

21 000 F

37 000 F (1)

+ 76 %

Subvention "surcharge foncière" (commune + Etat)

33 000 F

47 000 F (2)

+ 42 %

Prêt 1 % de droit commun

25 000 F

25 000 F

Prêt 1 % "relance"

0 F

51 000 F (3)

Prêt de la CDC

397 000 F

351 000 F

- 12 %

Besoin de fonds propres

35 000 F

0 F

- 100 %

TOTAL

511 000 F

511 000 F


(1) dont : 2 100 F au titre de l'augmentation des valeurs de base pour toutes les opérations, 14 000 F au titre de l'augmentation des taux pour les opérations réalisées dans le cadre d'un contrat de relance.

(2) la subvention de l'Etat pour surcharge foncière est désormais majorée si la commune participe à hauteur de 40 % au surcoût foncier.

(3) pour les opérations réalisées dans le cadre d'un contrat de relance ou jugées prioritaires.

Fiche N°6

Le PLS et le PLI

Dans le souci de relancer l'offre locative de logements sociaux et intermédiaires, le Ministère de l'Economie, des Finances et de l'Industrie et le Secrétariat d'Etat au Logement ont mis au point une réforme des prêts au logement social (PLS) et des prêts locatifs intermédiaires (PLI). Les caractéristiques de ces deux moyens de financement sont les suivantes :

PLS

PLI

Opérations finançables

Les mêmes que le PLUS, y compris les acquisitions améliorations, (exclues du champ de l'ancien PPLS du CFF), et les logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées

Les mêmes que le PLS (sans les logements-foyers), pour certaines zones prioritaires : Ile de France, grandes métropoles régionales, façade méditerranéenne, côte basque, zones frontalières…

Plafonds de ressources du locataire

Plafonds PLUS + 30 %

Plafonds PLUS + 50 %

Plafonds de loyer

Plafonds PLUS + 50 % sans marge locale de dépassement

Plafonds PLUS + 90 % dans l'agglomération parisienne, 80 % en province, sans marge locale de dépassement.

Durée maximale

30 ans

30 ans

Taux

4,73 % à 5 % indexé livret A

5,30 % à 5,65 %, indexé Livret d'Epargne Populaire (LEP)

Contraintes de loyer et de ressources

Les bailleurs doivent s'engager par convention signée avec l'Etat, dont la durée est au moins égale à la durée initiale du prêt, sans pouvoir être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.

Les bailleurs doivent s'engager pendant une durée égale à la durée initiale du prêt, sans que la durée de cet engagement puisse être inférieure à 9 ans ni supérieure à 30 ans.

Avantages fiscaux

TVA au taux réduit de 5,5 %, exonération de taxe foncière pendant 15 ans, cumul possible avec les avantages fiscaux du statut du bailleur privé.

Cumul possible avec les avantages fiscaux du statut du bailleur privé.

Distribution

Crédit Foncier de France, Caisse des dépôts et des Consignations, Dexia, Crédit agricole, Crédit mutuel, Caisses d'épargne

Crédit Foncier de France, Caisse des Dépôts et des Consignations, Dexia, Entenial, Caisses d'épargne, Crédit agricole, Crédit mutuel.

Mots-clés

Informations complémentaires

Date du document : 09.03.2001
Entité(s) : Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Nom(s) contact : Valérie Vénuse
Email(s) contact : ush-djef@union-habitat.org
Numéro : 2001-28

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