"Le logement s’inscrit par nature dans une longue durée : on construit pour durer et ce qu’on construit organise l’espace à long terme", énonce en introduction la note de Terra Nova. Or, au rythme de renouvellement actuel de 1% par an, 80% du parc immobilier dans lequel nous vivrons dans vingt ans est déjà construit.

À l’inverse, les manières d’habiter peuvent connaître des évolutions plus rapides, sous l’impulsion des nouvelles technologies et de tendances déjà engagées concernant nos modes de vie, qui tracent déjà un sillon sur notre rapport à l’habitat à l’horizon 2040 : la redéfinition de la vie familiale, le vieillissement de la population, le changement du travail et sa concentration dans les centres métropolitains, le développement de la mobilité, l’apparition de l’économie du partage, etc. "Ces dernières années, ce sont des pratiques nouvelles comme la colocation ou les locations temporaires qui ont changé le marché du logement, plus que les évolutions liées à l’architecture ou à la construction", constate Terra Nova.

Parmi les évolutions récentes, on note un intérêt croissant pour les espaces partagés dans les logements collectifs (buanderie, salle commune), qui modifient les frontières de l’habitat privé ; la désynchronisation des rythmes de travail (travail nocturne, rythmes décalés, temps partiel, télétravail…) et la mobilité professionnelle et numérique plaident également pour un plus grand partage des espaces (coworking), tandis que le vieillissement de la population et la problématique du maintien à domicile font émerger des besoins d’accompagnement ou d’habitat intergénérationnel et d’équipements au sein des logements. Dans le même temps, les contraintes environnementales et les changements liés au réchauffement climatique vont contraindre les habitants à "réorienter fermement certaines trajectoires : étalement urbain, occupation du littoral, migrations pendulaires", estime Terra Nova. Sans parler des impacts géographiques en lien avec les dynamiques économiques.

Ces différentes tendances provoquent des effets de concentration ou de dispersion de l’habitat dans le territoire, créant des zones tendues, situées dans l’agglomération parisienne, les principales métropoles et les régions attractives de l’Ouest et du Sud méditerranéen, au sein desquelles vivent actuellement 22 millions de personnes, avec une dissociation croissante entre lieu de résidence et lieu de travail. Cette "géographie de l’habitat" conduit à une contradiction - Le think-tank parle "d’impasse" - entre une concentration urbaine accrue avec un développement des périphéries urbaines et la transition écologique engagée, dont les objectifs (neutralité carbone, artificialisation de sols…) viennent en opposition. Une chose est certaine. Demain, les habitants chercheront à occuper des logements adaptables à leurs contraintes et à leur style de vie, en recourant à des pratiques nouvelles : des logements qui favoriseront la mixité des usages, privés ou professionnels ; des mises en commun plus systématiques d’espaces dans les habitations collectives grâce aux nouvelles technologies ; des formes d’habitat partagé pour répondre au besoin d’espace dans une ville dense.

Quatre scénarios

Sur la base de ces évolutions qui pointent à l’horizon, Terra Nova envisage quatre scénarios possibles, en identifiant plusieurs "variables clés" qui orientent l’avenir vers des trajectoires différentes :

• Premier scénario, la concentration métropolitaine

Les métropoles actuelles poursuivent leur étalement, qui provoque "un accroissement de la fracture territoriale entre les cœurs de ville dynamiques et les espaces plus reculés". De ce fait, ce scénario envisage une compétition plus intense pour l’usage de la ville, notamment pour le partage entre espaces de bureaux, locations temporaires et habitations. L’accès au logement devient plus difficile, les écarts se creusent entre les ménages propriétaires accumulant du capital et les autres, entre les populations vivant dans les métropoles et celles moins mobiles.

• Second scénario, la saturation urbaine

Les habitants fuient les grandes villes et le mode de vie stressant qu’elles génèrent, le manque de place, le prix des logements et de la vie quotidienne, le bruit, la pollution, les transports saturés, les pics de chaleur, pour reconquérir les petites villes et les campagnes et les rendre de nouveau attractives. Un écart culturel se creuse entre la France des grandes villes et celle néorurale, qui se vit low-tech, peu mobile, en circuit court et valorise l’auto-suffisance et le travail chez soi.

• Troisième scénario, la révolution du partage

Les grandes villes évoluent vers des lieux de solidarité et de proximité, redeviennent plus attractives avec le développement de voitures autonomes qui permet une mobilité accrue et une reconquête de l’espace occupé jusqu’à présent par des véhicules individuels, au profit des logements. La qualité de l’air s’améliore, la solidarité de proximité s’accroît, l’économie du partage se développe, notamment pour les lieux de travail mais aussi pour les logements qui deviennent plus petits, tandis qu’une grande partie du temps est vécue ailleurs, à la campagne.

• Quatrième scénario, le réseau des métropoles

Le dynamisme métropolitain se diffuse au sein des petites villes et des zones rurales, qui retrouvent leur attractivité. Les villes moyennes à la périphérie des métropoles se développent et attirent de nouvelles activités économiques, qui s’appuient sur les savoir-faire locaux, les micromarchés et les nouvelles technologies industrielles (impression 3D…). Les salariés réduisent leurs déplacements professionnels contraints, l’usage du logement devient mixte, certains espaces étant dédiés au télétravail, qui se développe vraiment.

Pour Terra Nova, "seul ce scénario permet d’imaginer un rapport équilibré au territoire, qui prenne en compte la lutte contre les inégalités, les impératifs environnementaux et notre qualité de vie".

(1) "Habiter dans 20 ans", rapport publié le 12 février 2019, rédigé par Marc-Olivier Padis, Terra Nova, à partir des travaux d’un groupe de réflexion composé d’experts du logement et d’une vingtaine d’auditions, dont celle de Laurent Ghekière, directeur Europe de l’USH.

Deux Questions à...

Hélène Peskine,

secrétaire permanente du PUCA
(Plan urbanisme, construction, architecture)

© M. Bouquet

Quelle lecture faites-vous du rapport de Terra Nova ?

Ce rapport est riche, bien documenté et fort intéressant. Il pose de bonnes questions, et apporte des propositions, via ses quatre scénarios, qui permettent d'identifier des facteurs de risque et les régulations possibles pour l'avenir en matière d'offre de logement. Même si ce type d'exercice peut conduire à des schémas un peu caricaturaux, puisque par définition les scénarios sont un peu poussés à l'extrême et ne reflètent pas toute la richesse du diagnostic, je trouve la démarche prospective utile dans le contexte que nous connaissons, qui révèle des doutes profonds sur les modèles d'aménagement du territoire et de développement de l'offre de logement (régulée ou non par l'État) en France depuis 40 ans, notamment au travers de la crise des Gilets jaunes. Ils montrent que la prise de conscience est partagée d'un nécessaire "changement de paradigme", en particulier pour réussir à préserver l'environnement et l'humanité qui l'habite, mais que les solutions sont si incertaines que certains se voient déjà pénalisés ou exclus du progrès social que cela pourrait engendrer.

Au regard des propositions issues du rapport, je suis frappée que la dimension "intime", sociologique, et de proximité du logement ne soit pas plus abordée. Le rapport entre l'espace privatif, l'espace collectif, et l'espace "résidentialisé" pourrait être davantage abordé en prospective, la qualité architecturale et la flexibilité des espaces, leur capacité à changer d'usage dans le temps, à être partagés, sont des questions d'ordre conceptuel à creuser également.

Des quatre scénarios proposés par Terra Nova, lequel vous semble le plus réaliste ?

Je trouve les quatre scénarios à la fois très riches de sens et un peu caricaturaux. Je crois à l’intérêt de les avoir décrits tous les quatre, car un peu de chacun a des chances de se réaliser. Je suis assez convaincue de l'effet de "saturation urbaine", scénario deux, que nous connaissons déjà en région parisienne, mais je pense aussi que les modes d'habiter, comme les mobilités, seront, comme les territoires, différenciés selon les catégories sociales, la démographie, les territoires et leur capacité à se régénérer dans les transitions écologique, industrielle, numérique et agricole.

D'autres pays d'Europe ne connaissent pas, comme la France, le phénomène des "villes moyennes isolées", loin des métropoles (Grande-Bretagne, Italie), et disposent d'un réseau de petites et moyennes villes très dynamiques. La mise en réseau du scénario quatre leur est plus favorable que pour nous. En France, la "diagonale du vide", du Nord-Est à l'Auvergne, ne connaîtra pas le même développement que les façades métropolisées, nous devons réfléchir à ce que pourrait être ce modèle.