L'Union sociale pour l'habitat
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Les 35es journées professionnelles AH

C’est dans un environnement en profonde mutation qui contraint les dirigeants des ESH à revoir leurs modèles économiques et à se restructurer, suite aux dispositions de la loi de Finances 2018 et du projet de loi ÉLAN, que se sont tenues, en avril dernier, les 35es Journées professionnelles de l’AND.

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"Face à la réduction drastique de nos recettes, quelle sera notre réponse ? Comment allons-nous-gérer cette situation nouvelle ? Avons-nous seul ou à plusieurs les moyens de répondre aux enjeux du logement social sur notre territoire ? Nous devons organiser la mutation de nos entreprises. Doivent-elles être plus agiles, plus libérées, plus créatives ?", interroge, en ouverture Alain Benoiston, président de l’AND.

Une entreprise renouvelée

Le professeur Le Gall a apporté son expertise sur la manière dont les entreprises s’adaptent aux nouvelles contraintes, doivent revoir leurs choix stratégiques et le mode de fonctionnement de leurs organisations en intégrant la dimension humaine, managériale et en créant du collectif. Pour lui, les dirigeants français ne consacrent pas suffisamment de temps à l’aspect relationnel de leurs métiers et les comités de directions négligent "les bons sujets" : évaluation, image publique et pilotage. Dès lors, l’entreprise idéale s’articule autour de quatre composantes : la compétence, l’initiative personnelle, l’identification positive, la coopération discrète. Pour tirer parti de la crise, l’innovation sociale, repose davantage sur "des petits glissements menant à de grands changements", plutôt que sur une transformation radicale, conclut-il.

Regards des partenaires financiers

Dans ce contexte très chahuté, l’AND a choisi de donner la parole aux partenaires financiers des ESH pour savoir comment ils appréhendaient l’évolution du secteur et percevaient la solidité financière de leurs clients ESH.

  • Première interrogation, comment perçoivent-ils la signature Hlm après la loi de Finances 2018 ? Pour Hélène Durlewanger (Crédit coopératif), "les Hlm restent une bonne signature. Ils ont montré leur agilité à s’adapter ; n’ont jamais présenté aucun défaut. Nous devons néanmoins rester vigilants et veiller à ce que leur capacité d’autofinancement couvre les dettes à moins d’un an". "La qualité du garant améliore la notation du client, ainsi que la qualité du patrimoine. Sans compter que les organismes peuvent aussi se faire noter par une agence de notation (ceux qui l’ont fait sont bien notés), pour avoir accès à des ressources moins chères", ajoute Natacha Schreiber (Caisse d’épargne). "Mais cette notation reste une démarche lourde, qui n’a d’intérêt que si l’organisme veut aller chercher régulièrement des financements complémentaires sur le marché", pour Patrick Socker (Fédération nationale du Crédit Agricole). "Mais le banquier va devoir intégrer d’autres indicateurs (vacance, âge du parc…) et être vigilant sur les ratios de gestion", ajoute Yann Le Lausque (Banque postale). Pierre Laurent (Caisse des dépôts) rappelle que son établissement reste la source essentielle d’emprunts des organismes, qu’il pratique des taux identiques pour tous et respecte les mêmes ratios prudentiels que les autres établissements bancaires. Et d’ajouter que c’est la spécificité du modèle de financement du logement social français qui permet de rehausser la qualité de crédit des opérateurs et de protéger les bailleurs de la volatilité du marché.
  • Deuxième sujet de questionnement, l’évolution du modèle. La réorganisation du tissu, et notamment la constitution de groupes, va faciliter la circulation de l’argent des organismes. Dans le même temps, les groupes vont très vite atteindre les plafonds d’emprunts fixés par les ratios réglementaires, ce qui inquiètent les banquiers qui vont devoir imaginer des mécanismes alternatifs (titrisation, syndication…) pour pouvoir continuer à prêter, comme l’ont relevé plusieurs intervenants. Les organismes, quant à eux, vont être amenés à diversifier leurs établissements bancaires. A également été évoquée, notamment par Aurélien Leleu (Arkéa), la valorisation des actifs dans le cadre de la vente Hlm afin de permettre aux organismes de reconstituer leurs fonds propres.
  • L’ingénierie financière va gagner du terrain pour s’adapter au profil de dettes des sociétés, améliorer les bilans des organismes et financer, en complément de l’offre de la Caisse des dépôts, les produits de demain, notamment le logement intermédiaire et le démembrement. A été cité le montage, réalisé par Halpades et Haute-Savoie Habitat avec le Crédit Agricole, la Caisse d’épargne et un assureur, pour réaliser 400 logements intermédiaires en cinq ans, en pays de Gex. D’autres pistes ont été avancées, telle la valorisation des CEE ou encore le retour d’investisseurs institutionnels (caisses de retraite, assurance vie, instituts de prévoyance) pour financer l’intermédiaire ou des commerces, comme cela se pratique en Allemagne. La Caisse des dépôts a évoqué son plan logement avec le rallongement de la dette des bailleurs, le prolongement de la remise actuarielle pour les démolitions en zone détendue, la nouvelle formule du Livret A, les PHPB génération 2 et ses nouveaux prêts à taux fixes pour faciliter la trésorerie et compenser le choc de la RLS.

L’actualité politique

Dernier temps fort de ces journées, la désormais traditionnelle table ronde sur l’actualité. Après un retour "sur une séquence douloureuse pour l’ensemble du Mouvement Hlm, qui s’est déroulée dans le désordre, Jean-Louis Dumont a proposé de faire la paix avec l’État, sans être dupe, d’autant que des points d’une extrême importance restent à négocier (mise en place d’une commission de péréquation pour accompagner la mise en place du RLS, évaluation partagée des effets de la RLS sur trois ans, enclenchement du NPNRU…)", rappelle Frédéric Paul, délégué général de l’USH. "La Fédération des ESH a choisi de ne pas être victime et a signé, dès décembre, un protocole, choisissant de faire face", explique Valérie Fournier. "Le choc passé, nous avons besoin de temps pour agir. Car si nous savons comment gagner en productivité et en réactivité, pour réaliser des gains au niveau des charges, il est plus compliqué de réagir à une diminution de recettes. En attendant, nous devons rassurer nos équipes par des actions internes fortes et organiser nos plans de stratégie patrimoniale mais aussi les collectivités, qui se sont rapprochées des ESH ces derniers mois", poursuit Alain Benoiston.

Et l’avenir ? Pour Frédéric Paul, "la question la plus importante est celle de la réorganisation du tissu. Nous allons passer du Mouvement Hlm stricto sensu à un mouvement plus large englobant Hlm, SEM… Cette perspective de réorganisation fait prendre conscience aux grands prescripteurs (CDC, financeurs et actionnaires) du rôle qu’ils peuvent jouer. Et il appartient à l’USH d’animer ce monde de « grands référents et de les associer à la réflexion sur le rôle du logement social, l’accueil des plus pauvres, les politiques de loyers pour trouver des solutions avec eux."

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Intervenants de la table ronde sur l’actualité, animée par Jean-Pierre Choël. © P. Ciot

La présidente de la Fédération des ESH, se veut confiante. "Le dernier protocole signé avec l’État, donne du temps – trois ans – aux acteurs pour s’organiser et la liberté de faire et de trouver des solutions adaptées aux territoires avec des structures et des modalités différentes selon les familles, de prévoir des croisements entre ESH et OPH, dans le respect des collectivités et des actionnaires. Ceci sans ignorer la question de fond : comment répondre à l’impact de la RLS ?". Aussi, attend-elle une clarification sur les conditions d’accès aux prêts de la CDC et les contreparties. Se posera ensuite, en 2019, la question de la TVA. Valérie Fournier, a également réaffirmé que sa Fédération n’avait jamais souhaité quitter le Mouvement Hlm. "Le protocole signé en mars dernier est l’illustration de la dynamique collective entre l’USH et les Fédérations. Il démontre que le Mouvement est là pour accompagner les organismes et pour assurer une stratégie prospective, qui ne soit pas que patrimoniale", précise-t-elle. "On a besoin de vous, en ordre de marche. Vous êtes des acteurs de la cohésion sociale, nous, collectivités, de la cohésion territoriale. Nous devons renforcer le partenariat entre le Mouvement Hlm et les collectivités territoriales pour porter ensemble une parole au niveau de l’État, pour porter ensemble le message avec l’État", insiste Arlette Fructus, vice-présidente de la métropole Aix-Marseille (lire en bas de page).

Les derniers mots revinrent à Jean-Louis Dumont, qui engage tous et toutes "à faire preuve d’utilité pour les Hlm pour gagner la bataille de l’image et de la communication" et à relever le défi de la cohésion des territoires, autour des cœurs de villes.

(1) Docteur en Sciences économiques, diplômé de l’IEP de Paris, enseignant au Celsa, conseiller en stratégies sociales.

La Métropole d’Aix-Marseille-Provence

Arlette Fructus, vice-présidente de la Métropole, a présenté l’espace métropolitain en construction d’Aix-Marseille dont "la mise en place est complexe à l’aune des enjeux et des particularismes locaux". Quatre fois plus étendu que Paris, il compte plus d’1,8 million d’habitants, 92 communes regroupées en six conseils de territoires et 59 quartiers prioritaires. La Métropole qui compte encore 23 communes carencées (contre 42 lors du précédent bilan triennal) s’est "fortement mobilisée pour convaincre les édiles de construire du logement social." Des efforts ont été réalisés : 4 097 logements ont été livrés en 2017, contre 2 600 entre 2011 et 2015, et 39 contrats de mixité sociale ont été signés avec les communes. Les enjeux autour du parc locatif social sont considérables. L’objectif 2018, "réalisable", selon Arlette Fructus, finalement assigné par l’Etat est de 4 800 logements dont 1 500 PLAI. La Métropole a également engagé l’élaboration d’un PLH en 2016, avec pour enjeux de renouer avec l’attractivité des territoires, de rééquilibrer l’offre de logements, de faciliter l’accès au logement, y compris privé, à un prix abordable et de penser global et agir local. Pour cela, "huit profils de communes ayant des problématiques identiques ont été identifiées, afin de pouvoir trouver des synergies, créer des solidarités et casser les frontières des anciens EPCI", explique Arlette Fructus. Une conférence intercommunale du logement a également été mise en place, en juillet 2017. La Métropole est aussi investie dans la lutte contre l’habitat indigne, les copropriétés dégradées et le NPNRU. "La réussite de la Métropole demande de la volonté pour surmonter les difficultés et du temps pour favoriser l’appropriation et l’adhésion", conclut la vice-présidente.