Aujourd’hui, les opérateurs ne raisonnent plus exclusivement à la parcelle. Ils cherchent à s’associer pour articuler ensemble différents programmes, plus ou moins imbriqués, au service d’une mixité fonctionnelle, tout en préservant les intérêts économiques et juridiques attachés au statut de chacun des opérateurs. De tels programmes présentent l’avantage, pour chaque opérateur, de limiter son investissement à la potentialité de la parcelle qui est strictement nécessaire au programme qu’il souhaite développer. De ce fait, certains peuvent être tentés par la division en volumes, alternative à la copropriété, en ce qu’elle permet de mutualiser les usages sur un même terrain tout en assurant une plus grande indépendance à chaque opérateur, en qualité de co-volumier.

C’est ainsi que la division en volumes apparaît comme une organisation juridique suffisamment souple pour garantir de tels montages immobiliers. Elle présente toutefois des limites et des risques qu’il convient de ne pas sous-estimer.

Dans la mesure où l’organisme Hlm a un rôle important, soit du fait de sa qualité de propriétaire lui permettant d’être à l’initiative du projet immobilier, soit en tant que partenaire d’opérateurs publics ou privés, il est nécessaire d’avoir une bonne maîtrise opérationnelle des outils juridiques de division des immeubles.

Le recours à la division en volumes : un choix encadré

La division en volumes est, avec la copropriété, un mode de division et d’organisation juridique de l’immeuble. Toutefois, chacun de ces modes d’organisation juridique repose sur un fondement juridique totalement différent.

La copropriété est fondée sur le principe de l’indivision. Chaque copropriétaire dispose d’un lot privatif et d’une quote-part en indivision (parties communes).

La technique de la division en volumes repose, quant à elle, sur le principe au terme duquel chaque propriétaire a une part privative, sans quote-part indivise. Chaque volume est autonome par rapport aux autres. L’absence de quote-part est une condition essentielle et préalable au recours à la division en volumes.

Qu’est-ce qu’une division en volumes ?

Dépourvue d’une définition légale, la division en volumes est avant tout une technique faisant appel à l’ingénierie des géomètres, amenés à diviser horizontalement et verticalement une propriété en trois dimensions, dans le but d’isoler des éléments à différents niveaux, au-dessus comme en-dessous du sol naturel lorsqu’ils sont imbriqués et superposés dans un ensemble immobilier complexe. Cette organisation s’appuie sur une dissociation entre le sol, l’espace et le tréfonds (articles 551, 552 et 664 du Code civil). La traduction juridique de cette division "géométrique" est de nature conventionnelle relevant de la compétence et de la responsabilité du notaire chargé d’élaborer un état descriptif de division en volumes (EDDV) accompagné de servitudes de droit privé et d’une organisation destinée à gérer les espaces et équipements communs.

Les critères d’identification relevant d’une division en volumes

En l’absence de définition légale et de cadre juridique, les praticiens se réfèrent à des principes dégagés par la doctrine et par la jurisprudence. C’est la raison pour laquelle la division en volumes est un outil suffisamment souple et adapté à la pratique des professionnels dans leurs montages opérationnels.

Le choix pour une division en volumes relèvera donc d’une appréciation, au cas par cas, des services opérationnels et juridiques tant sur les modalités de conception que sur la gestion envisagée.

À ce stade, il est fondamental de rappeler que la division en volumes s’applique, en particulier, dans le montage d’opérations d’ensembles immobiliers complexes et ne peut être utilisée aux seules fins d’éviter l’application de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété et d’en contourner les règles qui peuvent se révéler contraignantes pour certains opérateurs immobiliers. On rappellera, en effet, que la souplesse dans la gestion des biens immobiliers conférée par une telle technique peut inciter certains propriétaires à constituer une volumétrie dans l’unique but de se soustraire au statut de la copropriété jugée trop contraignante (en raison des règles de majorité). Le recours à une division en volumes de manière artificielle pourrait être considéré comme frauduleux et entraîner une requalification de l’organisation juridique de l’immeuble en copropriété. Suivant le même raisonnement, le recours à la division en volumes ne doit pas avoir pour objectif de faire obstacle aux règles régissant la division foncière (permis d’aménager et déclaration préalable).

Ceci étant posé, l’analyse au cas par cas se fonde sur les grands principes permettant le recours à la division en volumes dans des situations clairement identifiées et non équivoques :

• superposition domaine public et domaine privé

Comme dans sa vocation originelle, on utilisera la division en volumes pour les projets immobiliers impliquant la coexistence d’espaces publics ou privés (métro en sous-sol, dalle publique, bloc d’habitation, centre commercial, centre administratif, etc.). C’est d’ailleurs pour répondre à cette difficulté, que la division en volumes a été développée dans la deuxième partie du XX^e siècle. Née de la pratique notariale, cette technique conventionnelle permet ainsi la mise en œuvre de grandes opérations d’urbanisme sur dalle, dont la plus emblématique restera La Défense, au sein desquelles des programmes privés devaient coexister à l’intérieur d’un même ensemble immobilier avec des espaces ou des équipements relevant du domaine public de l’État ou des collectivités ou établissements publics. Dans de telles opérations, la réglementation issue de la loi du 10 juillet 1965 (relative à la copropriété) ne pouvait donc s’appliquer en raison du principe d’inaliénabilité du domaine public. Initialement conçue comme une alternative à la copropriété, son champ d’application s’est depuis étendu à des opérations n’impliquant pas nécessairement le domaine public. Pour autant, la division en volumes n’est pas applicable en toute hypothèse ;

• absence de parties communes

Ce critère fondamental consiste en l’existence ou non de parties communes dont la propriété est répartie de manière indivise entre les différents propriétaires. On revient sur la différence essentielle entre le régime relevant du droit de la copropriété et la division en volumes, l’existence de parties communes entraînant de facto l’application du régime de la copropriété.

Parfaitement identifiables, ces deux critères permettent de fonder valablement le recours à une division en volumes en pareilles hypothèses, assurant de ce fait une parfaite sécurisation des montages opérationnels.

Si, pour de tels projets, l’option en faveur de la division en volumes comme mode d’organisation juridique de l’immeuble ne posera aucune difficulté, sans risque de requalification, la question sera plus malaisée à appréhender lorsqu’il s’agira de faire une distinction entre un groupe d’immeubles soumis au droit de la copropriété et un ensemble immobilier complexe relevant d’une division en volumes ;

• qualification d’un ensemble immobilier complexe : le critère de l’hétérogénéité

Le critère de distinction repose sur une appréciation de l’homogénéité du groupe d’immeubles par opposition au caractère hétérogène de l’ensemble immobilier complexe pour lequel la division en volumes est appliquée par la pratique, notamment en présence d’une hétérogénéité fonctionnelle (Cass. 3^e civ., 17 février 1999, n°97-14-368, Association foncière urbaine libre (AFUL) Grand Écran c/ASL Italie Vandrezanne, jurisdata n°1999.000683). Cependant, une incertitude jurisprudentielle persiste, sachant qu’en matière de division en volumes, le juge est amené à se prononcer très rarement, de sorte qu’il est difficile de définir une ligne prétorienne de nature à sécuriser les montages opérationnels. La pluralité de bâtiments, ni même la taille de l’opération n’entrainent pas de facto la division en volumes.

Enfin, un autre critère dégagé par la jurisprudence doit se cumuler : la mise en place d’une organisation différente de la copropriété. Il ne s’agit pas simplement d’établir un état descriptif de division en volumes (EDDV) mais de parachever le montage, avec la mise en place d’une organisation collective prenant la forme juridique d’une association syndicale libre (ASL) ou foncière libre de propriétaires ou une AFUL (Cass, 3^e civ., 19 septembre 2012,
n°11-13.679 et 11-13.789).

Quelques précautions à prendre…

L’opérateur qui dispose de la maîtrise foncière doit procéder à la division en volumes. Il convient de recourir à un géomètre pour la division en trois dimensions et de solliciter un notaire pour établir un EDDV qui déterminera la consistance et les limites de chacun des volumes, la constitution des servitudes nécessaires au fonctionnement de chacun des volumes et la constitution d’une organisation pour la gestion des espaces communs (lesquels ne sont pas des parties communes au sens de la copropriété).

Une division en volumes se compose des éléments suivants :

• un état descriptif de division en volumes ;
• l’acte constitutif des servitudes (réseau de servitudes) ;
• un cahier des charges ;
• les statuts de l’organe de gestion, en général une association syndicale de propriétaires, dont la mission est librement définie par les parties à l’occasion de sa constitution.

L’EDDV, l’acte constitutif des servitudes et le cahier des charges doivent faire l’objet d’une publicité foncière pour garantir leur opposabilité aux tiers. L’organisation de la division en ASL ou AFUL doit être publiée dans un journal d’annonces légales.

Après la construction, il est recommandé de faire établir un récolement et éventuellement de modifier les documents juridiques, en premier, l’état descriptif de division pour harmoniser avec ce qui a été réellement construit.

La gestion d’une division en volumes

Quels sont les droits en volume du propriétaire du volume ? Le co-volumier dispose d’une propriété exclusive sur son volume. Cependant, cette pleine propriété comporte certaines réserves - voire limites - qu’il convient de ne pas sous-estimer.

À l’intérieur de son volume, chaque propriétaire est libre d’appliquer le régime de propriété de son choix et peut même créer une copropriété à l’intérieur d’un volume sous réserve des servitudes existantes. Par ailleurs, le co-volumier ne pourra, en toute certitude, déposer une autorisation d’urbanisme pour pouvoir exécuter des travaux au sein de son volume, sous réserve d’avoir explicitement prévu cette possibilité aux termes des statuts de l’AFUL ou de l’ASL, ou sous réserve d’avoir obtenu l’accord de l’ensemble des co-volumiers, ce qui peut constituer une réelle difficulté. C’est pourquoi, il faut insister sur la nécessité de prévoir à l’avance les conditions de vie de la division en volumes, technique purement conventionnelle soumise à la loi des parties.

Enfin, la division en volumes ne s’intègre pas dans le droit de l’urbanisme qui par principe ne connaît que le terrain en tant que superficie et d’assiette, ce qui constitue une limite certaine en la matière.

• Deux points de vigilance

La division en volumes et son mode de gestion relèvent donc d’une technique contractuelle, impliquant une capacité à anticiper et à négocier les modalités d’organisation et de gestion de l’ensemble immobilier complexe. En cas de difficultés, l’ASL ou organe de gestion peut être paralysé car, à la différence de la copropriété, il est impossible de recourir à la loi de 1965. En cas de contentieux, le juge ne pourra se référer qu’aux accords passés pour pouvoir apprécier un litige.

Il est nécessaire de définir les pouvoirs des différents organes en ménageant une certaine souplesse pour garantir d’éventuelles modifications ou évolutions de la volumétrie (éviter par exemple l’unanimité).

Mettre fin à une division en volumes ou comment en sortir ?

Il est possible de mettre fin à une division en volumes si l’un des co-volumiers devient propriétaire de l’ensemble. Il peut décider dans ce cas d’y mettre fin. Le retrait est autorisé dès lors que, sur l’emprise de l’ensemble immobilier complexe, l’imbrication fonctionnelle n’existe plus. Les implications d’une telle décision sont importantes dès lors qu’une telle opération nécessite de réduire le périmètre de l’EDDV, avec une modification de l’organe de gestion du fait du retrait de l’AFUL ou l’ASL (selon les modalités définies dans les statuts). Le régime de division pourra alors être amené à s’appliquer en vue de bâtir (permis d’aménager ou déclaration préalable).

Thème : Urbanisme.

Contact : Céline Chabot, Direction juridique et fiscale – Tél. : 01 40 75 78 60 – Mél. : ush-djef@union-habitat.org