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Logement social francilien : un marché sous haute tension AH

L’Île-de-France se caractérise par un manque criant de logements abordables, tant à la location qu’à l’achat. Elle cumule une production en recul, un coût du foncier élevé, des loyers et des prix moyens à l’accession supérieurs à toutes les autres régions. Les bailleurs sociaux jouent un rôle de premier plan dans une région où, pour un ménage sur cinq, le logement locatif social est le seul moyen d’avoir un toit.

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La région francilienne ne ressemble à aucune autre, tant les tensions sur l’ensemble des marchés immobiliers y sont importantes. Elle se caractérise par d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande de logements, des loyers et des prix d’accession élevés. À Paris, le seuil des 10 000 euros le m2 vient d’être franchi (10005 euros en moyenne), en augmentation de plus de 60% en dix ans(1). L’accession à la propriété dans la capitale devient un rêve inaccessible pour de nombreux franciliens qui, chaque année, s’éloignent un peu plus de l’hyper-centre pour trouver un logement abordable, quitte à déménager dans une région limitrophe. Dans ce contexte, le logement social joue un rôle crucial pour une large frange de la population : si l’on exclut les propriétaires, près d’un ménage francilien sur deux (45%) peut prétendre à un logement social compte tenu de ses revenus, soit 2,3 millions de ménages. Dans les faits, trois millions de personnes y sont logées. Les bailleurs sociaux franciliens gèrent près de 1,3 million de logements locatifs et 84000 logements-foyers, répartis sur 687 communes. 32% des logements sociaux sont situés en QPV (et jusque 64% en Seine-Saint-Denis).

Le parc se concentre en cœur d’agglomération (236500 personnes habitent dans l’hyper-centre), le long de la Seine et dans les villes nouvelles. La part de logements sociaux individuels est logiquement la plus faible de France, avec 3% contre 16% sur l’ensemble du territoire. Près de 470 000 locataires sociaux vivent en zones denses, bien que la région soit constituée à 57% de communes rurales. Parmi les communes assujetties à la loi SRU, 258 n’ont pas encore atteint les objectifs fixés par son article 55, mais seules 64 communes sont carencées.

Déséquilibres en série

En 2018, 74000 ménages ont pu accéder à un logement social, un chiffre en baisse constante depuis 2016, année au cours de laquelle 86000 ménages s’étaient vu attribuer un logement social. Le mouvement se poursuit au premier trimestre 2019, avec - 7% ; une situation qui s’explique à la fois par une offre insuffisante de logements sociaux et par une mobilité réduite des Franciliens.

D’année en année, le nombre de demandeurs d’un logement social s’accroît, avec près de 720000 demandes enregistrées en 2019 contre 634000 en 2015 (+ 13% en trois ans), la région cumulant à elle seule un tiers de la demande nationale. Seul un ménage sur dix obtient un logement social chaque année, contre 22% en moyenne dans toute la France, avec un délai d’attente de plus de trente mois en moyenne. Un tiers de ces ménages attributaires (+ 9% depuis 2014) était prioritaire au regard de sa situation personnelle : Dalo, victimes de violences conjugales, ménages sortant de structures d’hébergement…

Avec un loyer moyen deux à trois fois moins élevé que celui pratiqué dans le parc locatif privé (6,73€/m2 contre 13,70€ en grande couronne et 18€ dans l’agglomération parisienne), le logement social représente la seule offre accessible aux salariés aux revenus modestes ou moyens. Les charges des locataires Hlm sont, elles aussi, inférieures à celles du marché locatif privé (4,10€/m2, soit 261€ par logement, - 4,15% par rapport au parc privé).

Ces chiffres résultent pour partie d’une gestion rigoureuse des bâtiments et des réhabilitations réalisées pour améliorer la performance énergétique du parc, dont la moitié a été construite entre 1946 et 1979. Depuis 2010, les investissements réalisés se traduisent par une augmentation du parc classé A/B/C de 17 à 32%. La moitié du parc régional bénéficie d’une étiquette D, alors que près de 70000 logements sont sortis des catégories E à G.

Des locataires captifs de leur logement

Bien qu’il accueille tout type de ménages, le parc social francilien se caractérise par une sur-représentation de familles monoparentales (21% contre 11% dans l’ensemble de la population) et par la modicité de leurs revenus : 54% disposent de ressources inférieures aux plafonds PLAI(2) et 34% se trouvent sous le seuil de bas revenus. Plus d’un tiers des ménages locataires Hlm bénéficie d’une aide au logement.

Le décalage de ressources entre les ménages du parc social et l’ensemble des Franciliens est criant : les premiers gagnent en moyenne 39% de moins (2577€ en moyenne contre 4208€). Pour les plus modestes, la dépense "loyer + charges" pèse cependant moins que pour les ménages modestes du parc privé, avec un reste à vivre de 73% du revenu mensuel contre 61%.

Malgré son poids, seuls 2% des logements locatifs sociaux sont vacants, dont 0,8% depuis plus de trois mois. Le taux de mobilité des locataires du parc social est extrêmement faible (6,4% mais moins de 5% dans la capitale), un ménage habitant en moyenne 14,5 ans dans son logement, faute de ressources suffisantes pour déménager.

"Pour ceux qui ne peuvent pas accéder au logement social, ou qui pourraient en sortir pour favoriser la rotation, il n’y a souvent pas de solutions", constate Jean-Luc Vidon, président de l’Aorif. Avec près de 15500 logements agréés entre 2014 et 2018, le logement locatif intermédiaire (LLI) pourrait en constituer une, mais le niveau des loyers proposé y est encore trop élevé pour les 213000 ménages du parc social qui pourraient y accéder(3) : il s’élève en moyenne à 16,83€/m2 en zone A bis et 12,50€/m2 en zone A. Selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) réalisée pour CDC Habitat(4), les loyers des 12000 logements intermédiaires initiés par ce groupe en 2014 sont en moyenne inférieurs de 10% à 15% à ceux du marché francilien.

Pour faciliter la fluidité des parcours résidentiels de leurs locataires, les bailleurs sociaux franciliens font cependant preuve d’innovation avec, par exemple, la bourse d’échanges de logements Échanger Habiter. Ils mettent également en chantier environ 1500 logements en accession sociale à la propriété par an et ont vendu 1673 logements locatifs sociaux en 2018, pour 15000 en cours de commercialisation. Les coopératives franciliennes ont par ailleurs créé le premier organisme foncier solidaire francilien, la Coop foncière francilienne, afin de développer l’accession en bail réel solidaire. Dans les prochaines semaines, l’organisme de foncier solidaire de la Ville de Paris devrait également obtenir un agrément de la préfecture de région.

Baisse de production de 20%

Depuis deux ans, l’Aorif tire le signal d’alarme concernant la baisse de 20% de la production de logements sociaux franciliens, touchée de plein fouet par la RLS et la hausse de TVA de 5,5 à 10%. 29000 agréments ont été accordés en 2018, contre 30200 en 2017 et 36000 en 2016. Ce chiffre 2018 ne représente que 78% de l’objectif de 37000 logements sociaux construits par an, fixé par le schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH 2018-2023). Sur ces 29000 agréments, 46% sont produits en VEFA, 32% en maîtrise d’ouvrage directe et 22% en acquisition-amélioration.

L’effort de construction des organismes de logement social franciliens représente environ 5,5Md€ chaque année, dont 15% du financement en fonds propres.

Autre spécificité régionale, le niveau de la production pâtit du manque de disponibilité et du coût du foncier, deux fois plus élevé que sur le reste du territoire. Le coût moyen de production s’élève à 3129€/m2 de surface utile, soit un tiers de plus que la moyenne nationale.

Dans ce contexte, l’Aorif, la Banque des territoires et le préfet de région signeront un accord d’engagements mutuels le 26 septembre prochain, lors du Congrès Hlm, pour accélérer le développement et la mise en service des logements sociaux en Île-de-France.

La région francilienne se caractérise également par des besoins en rénovation urbaine importants. Entre 2003 et 2017, 114000 logements sociaux ont été réhabilités ou reconstitués au titre du PNRU, afin de contribuer à l’amélioration des conditions de vie des habitants, pour un investissement total de 17,5 milliards d’euros. Ces efforts se poursuivent avec le NPNRU, qui concernera 101 quartiers franciliens.

Sources : "Chiffres-clés du logement social Île-de-France 2019", "Abécédaire 2019", Aorif. Carte "Le parc social francilien, un atout dans la métropolisation : le parc social en Île-de-France en 2017", L’Institut Paris Région.
(1) Sources : Réseau Century 21/Aorif.
(2) À titre d’exemple, les plafonds de ressources à Paris et dans les communes limitrophes pour l’attribution d’un logement social en PLAI équivalent à un revenu net mensuel de 1180 euros pour une personne seule et 2270 euros pour un ménage de quatre personnes.
(3) Selon l’étude de l’IAU de mars 2019, "Le logement locatif intermédiaire s’installe dans le paysage francilien".
(4) CDC Habitat est l’un des principaux opérateurs du LLI avec In’li. Les groupes Batigère, Vilogia, et Procivis ont également créé une société dédiée au LLI et Hauts-de-Seine Habitat développe en propre une offre intermédiaire. L’étude de l’APUR est disponible sur www.apur.org.fr, onglet publications.

 

Les opérateurs de logement social

Les 146 organismes implantés en Île-de-France emploient 25 000 salariés. Ils se décomposent en :
- 44 Entreprise sociales pour l’habitat ;
- 43 Offices publics de l’habitat ;
- 9 Sociétés coopératives d’Hlm ;
- 5 SACICAP et 17 autres institutions non Hlm ;
- 28 Entreprises publiques locales. 92% des logements sociaux sont détenus par des organismes Hlm.