L'Union sociale pour l'habitat
Chargement en cours

Loger moins cher : comment? À quelles conditions? Pour quelle utilité sociale? AH

Pour les organismes, les loyers constituent à la fois un objectif social, puisqu’ils fondent en partie l’accessibilité financière du parc Hlm, et un objectif économique, puisqu’ils représentent la quasi seule recette. Il faudrait pouvoir les baisser dans le premier cas, les augmenter dans l’autre... Comment résoudre ce paradoxe, dans un contexte de paupérisation croissante des locataires et de réduction des aides personnelles au logement ?

Lire l'article

Une vidéo présentant une étude conduite par Seine-Saint-Denis-Habitat a introduit le débat. Son objet : l’offre de logements sociaux sur Stains, tous bailleurs confondus, correspondait-elle aux besoins ? La réponse : 8% des demandeurs ne peuvent accéder au parc social faute de produits adaptés ou de revenus suffisants. Sur cette base, l’OPH a construit 60 logements avec un pilotage en coût global qui a permis de réduire de 15 à 25% la quittance des futurs locataires. Un exemple qui illustre combien "la question des loyers est première quand on analyse le modèle économique des bailleurs sociaux, souligne Yannick Borde, président de la commission Prospective de l’USH, installée il a quelques mois. Le sujet est d’autant plus crucial quand on sait que, sur la période 1984-2013, la charge nette des locataires a augmenté de 35% alors que leurs revenus ont régressé". Et de rappeler que la population la plus modeste du parc (premier décile de revenus) est passée de 28 à 53% sur cette même période, et les quatre premiers déciles de 42 à 70%. "Même si l’idée de loyers fonction du revenu peut paraître séduisante, elle ne tient pas face à la réalité de la paupérisation des ménages ; elle aurait pour première conséquence d’appauvrir les organismes et de les empêcher d’exercer leur métier de gestionnaire et de développeur du parc de logements sociaux. La problématique est posée : une ordonnance sur l’évolution des loyers, inscrite dans la loi ÉLAN est en préparation, le Mouvement Hlm doit faire acte de proposition". Christelle Dubos a mis en avant "le travail de concertation et d’écoute des parlementaires dans le cadre du projet de loi ÉLAN et qui va se poursuivre avec le PLF 2019. Baisse des APL et réforme de son mode de calcul, insiste-t-elle, s’inscrivent dans un ensemble de réformes structurantes du gouvernement : loi ÉLAN, Plan pauvreté, Plan santé, Logement d’abord... Le tout constituant un puzzle. Il faut le regarder comme un tout. Notre priorité est l’augmentation des minimum sociaux". Des propos non recevables pour Christophe Robert qui voit "dans les mesures gouvernementales, guidées par le seul objectif de la baisse des dépenses budgétaires, un affaiblissement des deux leviers de l’exercice de la solidarité dans le domaine du logement : les APL et le logement social. C’est extrêmement préoccupant. Il faut faire attention de ne pas jouer les apprentis sorciers et s’assurer qu’on a la capacité de faire évoluer un modèle qui a marché pendant 100 ans, encore 100 ans, en réponse aux besoins sociaux." Une analyse partagée par Marie-Christine Détraz, porte-parole des EPCI, qui s’étaient fortement mobilisés au Congrès de Strasbourg contre le plan gouvernemental, et qui sont pour elle "les grands oubliés du projet ÉLAN, alors qu’ils sont les chefs de file de la politique du logement et réalisent des études, financent les projets sur les territoires, œuvrent pour la mixité. Le Club Décentralisation et Habitat de Bretagne (qu’elle préside et qui regroupe bailleurs, Associations régionales, collectivités et Caisse des dépôts - ndlr) a fait des propositions précises et constructives, mais on ne nous entend pas", déplore-t-elle. Christelle Dubos indique le débat qui a pu avoir lieu, notamment au Sénat, sur le rôle dévolu à chaque niveau territorial et s’est faite l’avocate de la solidarité financière entre organismes, à travers les SAC, et des mesures d’accompagnement de la Banque des territoires pour aider les bailleurs à passer les années 2018-2019. "Si vous voulez prendre de la hauteur, il est encore temps de changer de stratégie, affirme Christophe Robert, renoncez à la RLS à 1,5 milliard d’euros en 2020. Cela n’empêchera pas de réfléchir à une réforme en profondeur".

La parole aux acteurs de terrain

'

De gauche à droite, C. Robert et J.-P. Choël. 

À Maubeuge et Fourmi, où "Promocil loge un habitant sur cinq, l’ESH, qui a une forte responsabilité sur ces territoires, a été lourdement impactée par la RLS et a mobilisé les outils de la Banque des territoires pour reconstituer les marges et poursuivre l’action", relate Jean-Pierre Choël. "Nous veillons à maintenir ce qui fait notre valeur ajoutée, à savoir la proximité de nos décisions. Sur les loyers, dans le cadre de la première convention d’utilité sociale, nous avons effectué la remise en ordre des loyers, en passant tous les loyers à la surface utile, ce qui nous a permis de recaler les loyers plafonds par rapport au service rendu et d’avoir seulement 4% d’impayés. Mais comment traiter la grande pauvreté quand 80% de nos attributions sont inférieures aux plafonds PLAI. La question des loyers se pose. Aujourd’hui, avec la mise en œuvre de la RLS, les marges de manœuvre sont réduites. Il faut réécrire l’équation, retisser le dialogue. L’écriture de la future ordonnance sur les loyers est l’occasion d’ouvrir la discussion, mais veillons à la viabilité économique". Amélie Debrabandère, quant à elle, rappelle que l’OPH qu’elle dirige gère un peu plus du quart des logements locatifs de la métropole lilloise, dont deux tiers sont en QPV et 62% des locataires bénéficient de l’APL, "subit un impact maximal de la RLS (10 millions d’euros, dès 2018). Comment maintenir son activité au même rythme avec 10% de moins de chiffre d’affaires ?", questionne-t-elle avant de tirer "la sonnette d’alarme, sur les risques de la mise en place du revenu universel d’activité qui demain fusionnerait les aides à la personne avec les autres prestations sociales et signifierait notamment la fin du tiers payant qui aujourd’hui permet de contenir les impayés." "C’est ma première question quand on m’a parlé de globalisation", avoue la députée d’En Marche, qui affirme que "pour l’instant, rien n’est écrit et qu’elle fera remonter cette inquiétude quand le sujet sera sur la table".
"Face à la perte de la totalité de l’autofinancement, nous allons actionner tous les leviers et nous réorganiser en fusionnant les 13 ESH du groupe CDC Habitat pour mutualiser les moyens, explique Vincent Mahé. Nous proposons, par ailleurs des partenariats à des offices pour leur permettre de s’adosser à nos moyens, tout en conservant leur autonomie", précise-t-il. Concernant "la nouvelle politique des loyers, dont on parle depuis quinze ans, il ne faut pas qu’elle fasse payer les moyennement pauvres pour aider les très pauvres. Et, ce n’est pas en augmentant le SLS, qu’on trouvera des marges de manœuvres suffisantes pour baisser les loyers à concurrence des besoins de la frange de la population qui en a le plus besoin. On doit travailler sur l’ordonnance à venir, partir des besoins des locataires et de leurs revenus, et veiller à ce que soit simple, que cela ne fasse pas prendre un risque d’exploitation trop grand aux bailleurs et n’entre pas en résonnance avec la réforme de l’APL. Et concentrer l’expérimentation, dans un premier temps, sur la population non couverte par l’APL", affirme-t-il.

 '

De gauche à droite, A. Debrabandère, C. Détraz.

Pour Daniel Chabot, "avec des prix de terrains contraints, des prix techniques bien maîtrisés, 20% d’apport en fonds propres, nous sommes pourtant actuellement obligés de caler les loyers au maximum autorisés et nous ne commençons à récupérer nos fonds propres que la 30e année. On nous a rajouté la RLS, véritable bombe à neutrons qui fait voler en éclat notre système d’exploitation. Pour toute réponse, le gouvernement suggère de vendre le parc, et créer des sociétés qui vont le racheter pour générer des revenus compensant les pertes issues de la loi de Finances. Le but du logement social n’est pas de fournir les investisseurs institutionnels en logements qu’ils placeront dans des foncières. Il nous faut entamer un dialogue avec la Nation et non le gouvernement pour savoir comment, collectivement, nous pouvons faire le meilleur usage des 4 millions de logements dont on nous a confié la garde."
"En vous proposant de vendre 1% du parc, on n’est pas dans la démesure, et cela vous permet de réinvestir et de favoriser une mixité sociale", rétorque Christelle Dubos. "Où est la cohérence ? interpelle Christophe Robert. Si vous voulez favoriser l’accession sociale, rétablissez l’APL accession. Si vous voulez accueillir plus de ménages modestes, il faut construire, livrer 40 000 PLAI au plus bas niveau de loyer possible, dans le cadre du Logement d’abord ; vous devez injecter des moyens financiers, il faut 300 M€ pour équilibrer le système".
"Arrêtons de fantasmer sur la vente Hlm, lance Yannick Borde. Une partie du parc n’est pas cessible et au fond, y-a-il une aspiration aussi forte que cela des locataires Hlm à acheter leur logement? Le peuvent-ils tous? Soyons vigilants. N’oublions pas qu’un précédent gouvernement avait supprimé l’accès au PTZ pour ce produit". Daniel Chabot relève "les limites du système proposé". Compte-tenu de la paupérisation des ménages, il suggère de consacrer les efforts à la réhabilitation des passoires thermiques pour diminuer la charge globale de la quittance. Le secrétaire général de CDC Habitat considère que "les ventes sont nécessaires. Demandons-nous comment les rendre possibles. Si la seule solution est de vendre des logements à une société de vente, financée par le 1%, autant prêter directement l’argent aux bailleurs."

De nouvelles pistes

Alors, quel modèle réinventer? Pour introduire cette séquence, deux vidéos ont été présentées. Clairsienne a travaillé sur un outil de simulation sur le reste à vivre des habitants et identifié 170 leviers d’économie qui interrogent le procédé constructif et les services. Parmi eux, les parkings et locaux à vélos, souvent vacants. D’où le choix de l’ESH de se limiter désormais à une place de parking par logement. Logirem s’est penché sur les coûts de construction et les surfaces louées, en faisant une chasse aux surfaces inutiles qui n’augmentent pas le confort et augmentent la quittance. Ainsi, en dix ans, la surface a été ramenée de 65 m² à 56 m². Par ailleurs, l’ESH a lancé un groupement de commandes avec d’autres bailleurs du Grand-Est, portant sur 600 logements à coûts maîtrisés sur quatre ans. À la clé, une baisse de 20% et des délais de livraison optimisés. "Les organismes n’ont pas attendu la loi de Finances 2018, ni la loi ÉLAN, pour réfléchir aux modes constructifs et à la manière d’optimiser la construction, rappelle Yannick Borde, citant quelques chiffres. Et pourtant, entre 2000 et 2009, les coûts par logement sont passés de 80000 à 130000 €, puis se sont stabilisés mais les surfaces sont moindres. Sans doute peut-on encore loger moins cher à partir du coût de production, mais ne rêvons pas trop. Ce seul paramètre ne pourra permettre une avancée significative. La loi ÉLAN ouvre des pistes".

'

De gauche à droite, V. Mahé, C. Dubos.

Christelle Dubos revient sur « les outils mis en place par cette loi que les organismes vont devoir s’approprier : création de la foncière publique solidaire, suppression du concours d’architecte, mesures contre les recours abusifs, ouverture de nouvelles compétences sans obligation de créer de nouvelles filiales". Marie-Christine Détraz, rappelle "les efforts des collectivités depuis longtemps : en Bretagne, 14% du financement est apporté par les collectivités (portage foncier, subventions) qui, de surcroît, portent des innovations, telle l’expérimentation du loyer unique à Rennes. Mais l’État doit rester garant de l’équité territoriale."
Mais sur quoi jouer en priorité ? Christophe Robert invite à réfléchir au coût global des opérations et insiste sur la nécessaire prise en compte du coût d’usage, autrement dit des charges. Point de vue partagé par Amélie Debrabandère qui, s’appuyant sur une étude réalisée par la métropole lilloise autour de l’accessibilité au logement, montre que la prise en compte des charges modifie la répartition et le volume des logements à bas niveau de loyers. Daniel Chabot demande si la diminution de la taille des logements n’appauvrit pas la qualité des logements. Les bailleurs ayant toujours été à la pointe du combat pour l’architecture, il invite à ne pas abandonner la mise en compétition des projets d’architecture. Pour Vincent Mahé, la recherche d’économie suppose d’investir en amont, notamment sur le numérique, et de se réorganiser. "Si l’on veut continuer à répondre aux besoins des ménages les plus modestes, il va falloir faire varier un ensemble de paramètres, pour réduire les coûts de production et de gestion et restaurer la confiance entre les acteurs du logement social et ceux qui nous gouvernent", conclut Yannick Borde.