Jusqu’à présent, la vente Hlm n’a pas fait l’objet, en France, de travaux scientifiques significatifs, ainsi que l’avait souligné la Journée du Réseau des acteurs de l’habitat du 28 novembre 2019. Mais pour Dominique Belargent, responsable des partenariats institutionnels et de la recherche à l’USH, “ces travaux sont pourtant indispensables à la construction d’une expertise collective au moment où la vente de logements Hlm, facilitée par la loi ÉLAN, est encouragée pour compenser la réduction du loyer de solidarité (RLS) qui prive les organismes des fonds propres nécessaires au financement de nouvelles constructions”. Prévu sur trois ans, ce programme de recherche sera rythmé par des rencontres régulières entre chercheurs et acteurs. Hélène Peskine, secrétaire permanente du Plan Urbanisme construction architecture (PUCA), précise que “ces travaux apporteront des enseignements pour l’action et la mise en œuvre des politiques publiques du logement.”

Si les cinq projets présentés ici dans leurs grandes lignes sont distincts, ils partagent certaines thématiques. “L’idée est que ces recherches puissent interagir entre elles et se compléter pour créer un véritable effet de programme”, souligne le responsable de programmes au PUCA, François Ménard.

La vente Hlm dans les régions lyonnaise et grenobloise : quelles valorisations ?
Projet présenté et coordonné par Lydia Coudroy de Lille, géographe et professeure à l’université Lumière Lyon 2 - UMR CNRS 5600 Environnement Ville Société (Université Lumière Lyon 2, Université Jean Moulin Lyon 3, ENS).

Le point central de ce projet porte sur l’approche multidimensionnelle des valorisations attendues et produites par la vente Hlm dans les domaines économique, patrimonial et territorial. Les chercheurs questionneront les effets de la vente sur les marchés immobiliers mais aussi sur la valeur qu’elle produit sur le patrimoine des ménages, des bailleurs et des copropriétés. Les conséquences des ventes sur les quartiers en difficulté et leur possible revalorisation seront également observées. Les chercheurs se placeront aussi du point de vue des acteurs territoriaux et de leurs objectifs de mixité, de requalification de quartiers et de stabilisation des ménages. L’évolution des copropriétés mixtes issues de la vente est également dans leur périmètre.

Vente de logements sociaux en Île-de-France : les organismes Hlm et leurs locataires face au marché immobilier francilien.
Projet présenté et coordonné par Matthieu Gimat, maître de conférences en aména- gement et urbanisme - Laboratoire Géographies-Cités (université Paris Panthéon Sorbonne, université Paris Diderot, EHESS, CNRS).

L’équipe de recherche a retenu trois raisons à la promotion de la vente Hlm : le renforcement de la mixité sociale dans les quartiers où le logement social est majoritaire, la facilitation du parcours résidentiel et la contribution au financement de l’habitat social. Le projet de recherche explorera les transformations du logement social induites par la vente et le nouveau rôle ainsi donné à une partie du patrimoine des organismes tant sur les marchés immobiliers que dans leurs bilans comptables sous forme de produits de cession réinvestis.

Le premier axe de la recherche s’attachera à définir les caractéristiques des ménages ayant acquis un logement Hlm dans le collectif entre 1998 et 2012. Le second étudiera comment l’occupation temporaire du logement social est renforcée par deux évolutions : la vente Hlm d’une part et la production de “logements locatifs sociaux à occupation sociale temporaire” issus de différents dispositifs (Anah, incitation fiscale à l’investissement locatif...), d’autre part.

Bailleurs sociaux et acquéreurs face à la “mise en marché” du parc social. Une comparaison de marchés tendus et marchés détendus en région Hauts-de-France.
Projet présenté et coordonné par deux sociologues : Cécile Vignal (Clersé, Université de Lille) et Yoan Miot (Laboratoire Techniques, Territoires, Sociétés [LATTS], université Gustave Eiffel, École des Ponts, CNRS).

Cette recherche vérifiera l’hypothèse selon laquelle la mise en vente de logements sociaux dans les marchés tendus et détendus accroît les inégalités tant entre les territoires qu’entre les organismes Hlm et entre les ménages accédants. Selon les auteurs, la reconstruction du parc de logements est handicapée par le prix élevé du foncier dans les territoires tendus et par la faiblesse du prix de vente dans les secteurs détendus. Cette hypothèse sera passée au crible de plusieurs questionnements. Comment se construit la valeur des biens du point de vue des organismes ? Comment et pourquoi les accédants font-ils l’acquisition d’un logement social ? Les effets territoriaux de la “marchandisation” du logement Hlm, de ses potentielles ségrégations et des divergences entre les secteurs tendus et détendus seront également questionnés. Enfin, les chercheurs s’intéresseront à ce que signifie devenir propriétaire d’un logement social et aux fragilisations des ménages qui peuvent en résulter.

L’accession à la propriété des catégories populaires présente des “bilans mitigés” et des effets mal connus en France.

Profils et trajectoires des ménages devenant propriétaires de logements sociaux.
Projet présenté par Pauline Gaullier, coordinatrice des activités de l’association de recherche Peuples des villes et chercheuse en sciences sociales, et préparé avec le Laboratoire de Sciences Sociales Appliquées (LaSSA) de Marseille.

Objectif politique depuis plus d’un siècle, l’accession à la propriété des catégories populaires présente des “bilans mitigés” et des effets mal connus en France comme dans les autres pays proches où la vente de logements sociaux s’est développée bien plus tôt. C’est dans ce contexte que ce projet de recherche étudiera les profils et les trajectoires des acquéreurs de logements sociaux et de leurs occupants. L’accession peut-elle être vécue comme une ascension résidentielle ou au contraire devenir coûteuse aux accédants ? Pour répondre à ces interrogations, cette recherche part de plusieurs hypothèses : des écarts existent entre l’idéal social d’accession à la propriété et la réalité vécue ; l’investissement dans le logement sur le temps long est lié à des critères sociaux, relationnels et affectifs ; l’accession a des effets sur la manière d’habiter des ménages. Ce projet va aussi appréhender les conséquences à long terme de l’accession.

La vente Hlm dans les immeubles collectifs : monographies comparées des formes de gestion et du fonctionnement social des copropriétés.
Projet présenté par Rémi Habouzit, maître de conférences en science politique, université Sorbonne Paris Nord - Institut de Droit Public, Sciences Politiques et Sociales (IDPS) et monté avec le Laboratoire Espaces et Sociétés, université de Caen Normandie, Ville et Habitat et Sylvaine le Garrec, sociologue consultante.

Cette recherche analysera le fonctionnement des copropriétés issues des ventes de logements sociaux, tant sur le plan des nouvelles modalités de gestion que sur celui du fonctionnement social des résidences mixtes en termes de relations de voisinage, d’appropriation du logement, de l’immeuble et du quartier. L’interaction entre gestion et fonctionnement social sera également scrutée. Les chercheurs font l’hypothèse que la prise en compte simultanée de ces deux dimensions est essentielle à l’analyse de l’état de santé d’une copropriété. Ils étudieront les caractéristiques des parcs de logements concernés par la vente et les conditions d’accès des habitants à la propriété. Ils questionneront le rôle des collectivités locales ainsi que la cohabitation entre le bailleur, les locataires et les propriétaires pour en évaluer les répercussions sur les relations de voisinage et le vivre-ensemble.

Contacts : dominique.belargent@union-habitat.org ; cecile.chopard@union-habitat.org

Une recherche portée par un collectif d’acteurs de l’habitat et de la recherche

Le collectif de commanditaires rassemble Action Logement Groupe, la Banque des Territoires, les Fédérations des Coop’Hlm, des ESH, des OPH, l’Institut pour la recherche de la Caisse des Dépôts, le Plan urbanisme, construction, architecture (PUCA), Procivis-UESAP et l’Union sociale pour l’habitat.
Le programme de recherche est réalisé en partenariat avec l’Assemblée des communautés de France (AdCF), l’Assemblée des départements de France (ADF), l’Association des maires de France et présidents d’Intercommunalités (AMF), l’Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT), la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), l’Association Force Ouvrière consommateurs (AFOC), la Confédération nationale du logement (CNL), la Confédération syndicale des familles (CSF), la Fédération nationale des agences d’urbanisme (FNAU), la Fondation Abbé Pierre, France Urbaine, le Réseau recherche habitat-logement (REHAL) et Villes de France, et la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) du Ministère de la Transition écologique et solidaire. De plus, une trentaine d’organismes Hlm et de collectivités locales, ainsi qu’une association de locataires ont proposé des coopérations avec les équipes de recherche : terrains d’étude, accueil de chercheurs, cofinancement de travaux.