L’AMI lancé à l’été 2016 visait à expérimenter sur dix territoires, des méthodes de travail, des outils, des partenariats adaptés à leurs problématiques, présentés dans Actualités Habitat⁽¹⁾, et à proposer les adaptations législatives ou réglementaires nécessaires pour répondre aux mieux aux enjeux locaux ; leur capitalisation devant permettre d’inspirer d’autres initiatives locales, sur d’autres régions françaises.

Trois axes de travail ont été définis dans cet AMI : la nécessaire recomposition du patrimoine Hlm (démolition, amélioration, offre nouvelle spécifique, changement d’affectation) et les modalités de son financement ; le développement de l’offre de nouveaux services aux habitants et aux territoires, en réponse aux besoins locaux ; la contribution du Mouvement Hlm local à la définition des projets de développement des territoires adaptés à des marchés détendus (chartes, contributions PLH, Plan d’aménagement et de développement durable, des SCOT, etc.) valorisant l’ensemble des métiers et des structures du Mouvement (locatif, accession, aménagement, gestion…).

Encourager les stratégies de recomposition patrimoniale

Afin de permettre une évaluation partagée des besoins en logements et renforcer le rôle des organismes Hlm dans la construction des politiques locales de l’habitat, plusieurs pistes se dessinent : la construction d’observatoires locaux de l’habitat partagés entre les partenaires ; l’inscription dans le Code de la construction et de l’habitation de la nécessité d’un porter à connaissance commun, dans le cadre de la préparation des PLH/PDH ; la mise en place des conférences locales de financeurs sur les territoires. Un travail en lien avec les PLH est également proposé, avec l’inscription d’objectifs de démolitions et de réhabilitations chiffrés et territorialisés, la régulation des volumes d’agréments donnés par l’État et l’adaptation des objectifs de production neuve des PLH à la réalité des besoins.

Pour permettre une démolition de l’offre obsolète à la hauteur des enjeux, les travaux évoquent la nécessité de mieux financer la démolition en zones B2 et C et hors Anru ; de prolonger des financements "remise d’intérêts actuariels pour la démolition" (RIAD) de la CDC pour donner un véritable effet de levier aux financements d’État et aux fonds propres investis par les organismes. C’est désor­mais chose faite depuis le début de l’année 2018.

La construction d’une offre de logements attractive et économiquement adaptée à la population de ces territoires a également fait l’objet d’analyses visant à permettre de renforcer le financement de la construction en territoire détendu, en priorisant l’aide vers les PLAI et les opérations d’acquisition-amélioration, en renforçant les interventions d’Action Logement ou encore en adaptant le règlement général de l’Anru pour moduler l’obligation de reconstruction au 1 pour 1 dans les projets de ces territoires.

Permettre l’évolution de l’usage des logements existants en simplifiant les démarches nécessaires au changement d’usage (telle la possibilité de louer des logements vacants à un centre hospitalier) a fait l’objet d’un point particulier dans les travaux des dix AMI.

Proposer de nouveaux services

Les bailleurs sociaux de territoires détendus peuvent, tout en continuant à exercer et à valoriser leur cœur de métier, se repositionner sur d’autres missions d’intérêt général en apportant une nouvelle offre de service pour les habitants et en développant de nouvelles compétences au profit des collectivités locales. C’est notamment le cas pour des nouveaux services, des compétences d’aménagement ou d’intervention sur le parc privé, notamment les copropriétés dégradées qui rendent plus complexes le traitement du parc social limitrophe, mais qui rencontrent de nombreux freins règlementaires. Là aussi, la prochaine loi sur le logement (ÉLAN) pourrait favoriser l’extension des compétences des organismes Hlm pour leur accorder à la fois souplesse et sécurité dans leurs interventions.

Deux pistes majeures sont évoquées sur cette thématique pour optimiser les conditions de gestion locative et de performance économique des organismes Hlm :

• encourager la généralisation des commissions d’attribution des logements dématérialisées en secteurs détendus ;
• adapter la loi Égalité et Citoyenneté et la future loi ÉLAN aux contextes spécifiques des territoires détendus. Car si les finalités sont partagées, les modalités doivent être nécessairement modulées ;
• permettre des attributions sans quota "1^er quartile", dès lors que le logement attribué est vacant depuis plus de six mois ;
• sortir de la logique de périmètres QPV/hors QPV en territoires détendus ;
• autoriser une révision de la politique de loyers plafonds et pratiqués afin de permettre la mise en adéquation des loyers avec le marché.

Élargir le champ des compétences et des missions du bailleur

Afin qu’un organisme puisse assurer, dans des conditions juridiques et économiques sécurisées, le développement de nouvelles missions d’accompagnement des collectivités locales et des projets de territoires, plusieurs assouplissements de la réglementation sont évoqués dans les travaux :

• la réalisation pour le compte des collectivités locales ou leurs groupements d’études d’ingénierie urbaine ;
• la maîtrise d’ouvrage directe d’équipements, bureaux, commerces, sans que des logements leur soient forcément attachés ;
• la maîtrise d’ouvrage-VEFA : construction puis vente d’équipements, services, bureaux, commerces… sans que des logements leur soient forcément attachés ;
• la régie directe d’aménagement de ZAC ;
• le portage d’opérations d’aménagement pour le compte de collectivités locales ;
• l’acquisition, le recyclage, puis la gestion de logements en copropriétés dégradées. Concernant les interventions en centres anciens qui impliquent un investissement opérationnel, temporel et financier important, il semble intéressant de :
• faciliter la mise en place de conférences de projets sur un territoire, réunissant un collège d’acteurs pour définir une stratégie, hiérarchiser les projets, convenir d’un processus partenarial, identifier les dispositifs opérationnels, mobiliser des financements, capitaliser ;
• développer l’intermédiation locative afin de permettre le renforcement de l’attractivité des centres anciens, le développement du parc social et la réduction de la vacance ;
• développer le dispositif de bail à réhabilitation, permettant de contribuer à la réhabilitation du parc privé en créant du logement social temporaire ;
• autoriser en zone C, dans les centres-bourgs structurants et importants, une dérogation pour la défiscalisation ;
• proposer une dérogation en zone C pour les aides à la réhabilitation. Il est également suggéré d’encourager les dispositifs réglementaires permettant de dissocier le foncier de la construction :
• permettre la création d’un office de foncier solidaire (OFS) adapté aux territoires détendus. Son adaptation dans ces territoires pourrait être de transformer l’équivalent foncier en équivalent réhabilitation par exemple ;
• encourager l’utilisation d’autres dispositifs déjà existants : bail à construction et bail réel immobilier notamment.

Enfin, les travaux menés proposent de favoriser le développement du rôle des bailleurs sociaux en tant que prestataires de services. Pour cela, il conviendrait de faire évoluer les textes sur la conception, l’attribution et le financement d’un service associé à un logement, permettant aux bailleurs de sécuriser le montage juridique et financier des nouveaux produits logements à destination de publics spécifiques (jeunes, étudiants, personnes âgées…) et de trouver des solutions juridiques pour facturer les services rendus. L’ensemble de ces leviers de stabilisation et de développement ne peuvent être actionnés qu’en s’inscrivant au sein d’un réseau de réflexion et d’action partenarial.

Contacts :

Dominique Bresard, USH, dominique.bresard@union-habitat.org ; Chloé Champenois, FNAR, chloé.champenois@fnar-habitat.org

(1) Actualités Habitat n° 1059, 1060, 1061, 1063, 1064, 1066, 1067, 1068, 1069 et 1070.