Si les villes petites et moyennes suscitent un intérêt grandissant depuis la crise sanitaire de la Covid 19, elles sont longtemps demeurées en marge de la recherche urbaine accaparée par les métropoles. Les journées d’études des 26 et 27 janvier cherchent à combler cet angle mort, qui concerne également le logement Hlm alors que près d’un million de logements sociaux se situent dans les aires de villes petites et moyennes. Ces journées invitaient à renforcer la recherche interdisciplinaire pour y étudier conjointement l’habitat dans ses dimensions sociale, économique et urbaine, ainsi que les modes d’habiter. Organisées par un collectif de chercheurs, ces journées d’études ont reçu le soutien de plusieurs institutions, laboratoires de recherche et universités⁽¹⁾.

Partenaires des collectivités

La chercheuse urbaniste et géographe Marie Mondain a présenté son travail sur quatre villes du département de l’Orne - Argentan (13 500 habitants), Flers (14 500), L’Aigle (8 000) et Alençon (28 000) - qui, à l’instar de bien d’autres, connaissent des processus de décroissance depuis de nombreuses années. Elles y font face en s’appuyant sur le partenariat des organismes Hlm pour définir et mettre en œuvre leurs politiques de développement, d’offre de logement et de peuplement. Les bailleurs sociaux y compensent souvent la relative absence d’opérateurs privés et contribuent à réguler les marchés immobiliers par des démolitions et reconstructions partielles. Mais les attentes des collectivités vis-à-vis des organismes semblent parfois ignorer les contraintes qui pèsent sur eux, notamment avec la baisse des subventions de l’État, la RLS, l’injonction de rentabilité et la concentration des organismes qui peut conduire à un “désancrage” local en éloignant les centres de décisions des villes petites et moyennes.

Marie Mondain a identifié trois stratégies déployées par les bailleurs sociaux de son terrain d’étude. Trois stratégies qui, tous statuts confondus (ESH, OPH et SEM), sont principalement liées au poids relatif de leur patrimoine dans ces villes, ainsi qu’à l’influence des élus locaux dans leur gouvernance.

Partir ou se maintenir

La première est celle adoptée par trois bailleurs très intégrés à des groupes nationaux, ou eux-mêmes d’envergure nationale. Il s’agit d’une stratégie de retrait de ces territoires pour recentrer leur présence et leur développement dans les aires métropolitaines. Ce retrait s’effectue par l’arrêt de la production neuve et la revente de résidences entières à d’autres bailleurs, sans que cela ne réduise le nombre de logements Hlm dans ces territoires.

La deuxième approche, pratiquée par des bailleurs (ESH et OPH) à gouvernance locale, consiste à maintenir la gestion et l’entretien de leur patrimoine local existant, tout en produisant des logements neufs dans d’autres territoires plus porteurs.

Enfin, la troisième stratégie à l’œuvre est le fait d’organismes à très forte gouvernance locale et dotés d’un patrimoine se situant presque exclusivement dans ces villes en décroissance. Ces bailleurs cherchent à augmenter le nombre de logements qu’ils gèrent afin de préserver leurs équilibres financiers sans pour autant accroître la quantité totale de logements Hlm dans ces villes, ce qui conduirait à y aggraver la vacance. Pour ce faire, ils limitent la production neuve pour se concentrer sur les acquisitions-rénovations, y compris de logements privés, et sur des équipements d’intérêt général.

(1) CNRS, Campus Condorcet, Université Gustave Eiffel, Université Clermont Auvergne, Upec, Lab’Urba, Ined, EHESS, Ville & Habitat...

Contact : Bruno Marot, chargé de mission aux partenariats institutionnels et à la recherche, USH - Mél. : bruno.marot@union-habitat.org

Revitaliser les villes moyennes

L’USH cofinance, avec l’Anah et le bureau d’études Ville & Habitat, une thèse en Cifre portant sur le thème Revitaliser les centres des villes moyennes : action publique et (im)mobilités résidentielles. Ce travail de recherche s’intéresse à la manière dont les immobilités et mobilités résidentielles jouent un rôle déterminant dans les politiques publiques et le peuplement.

Contact : m.dupuy@ville-habitat.fr