Le cas de la copropriété des Pommiers à Clichy-sous-Bois est l’exemple d’une contribution réussie d’un bailleur social à la rénovation d’un parc privé. Cette petite copropriété de 30 lots est en grande difficulté financière depuis plus de 10 ans. “Le coût de la rénovation énergétique estimé au départ à 60 000 € par lot représentait un effort trop important pour une copropriété dont les charges étaient 100% impayées. Les copropriétaires étaient très inquiets, mais moteurs pour trouver une solution”, raconte Nicolas Rodeff, chargé de missions à l’EPT Grand Paris Grand Est. Dans leur réflexion, les copropriétaires étaient accompagnés par l’opérateur Citémétrie, l’association Action Tank Entreprise & Pauvreté et leur syndic, le cabinet Rivet.

Lier rénovation et densification

Pour financer la rénovation, Action Tank a proposé de lier rénovation et densification, en suggérant à la copropriété de vendre une parcelle occupée alors par un parking aérien. Après étude de scénarios permettant d’évaluer la diminution du reste à charge et le maintien de la valeur du patrimoine, l’opération de densification a été confiée à Batigère Habitat, pour la construction d’une résidence intergénérationnelle de 47 logements. Ce produit immobilier répondait à la fois aux besoins en logements transmis par la Ville et aux demandes exprimées par les copropriétaires quant au peuplement de la résidence voisine.

“Le plan de financement des travaux de rénovation de la copropriété est très optimisé”, souligne Chrystel Gueffier-Pertin, conseillère Accession sociale, vente Hlm, copropriété à la Direction de la maîtrise d’ouvrage et du patrimoine (DMOP) de l’USH et animatrice du webinaire. La part des subventions des trois principaux financeurs - Région Île-de-France, Anah et Anru - s’élevant à 85% du montant des travaux de rénovation de la copropriété (1,779 M€), laissant un reste à charge de 272 000 €, montant largement compensé par les droits à construire cédés au bailleur social pour un total de 450 000 €.

Il s’agit, pour Jean-Marc Rivet, d’“une opération exceptionnelle, avec un surplus qui permettra de financer d’autres travaux pour améliorer le cadre de vie. Et une opération de densification qui répond aussi aux enjeux de la ville de demain”. D’autant que la transformation du parking aérien en parking souterrain sécurisé sous la résidence de Batigère Habitat constitue une véritable amélioration de la qualité d’usage de la copropriété.

Quelle reproductibilité ?

“Si le potentiel de densification est reproductible dans de nombreux territoires, il n’en est pas de même pour les taux de financement”, souligne Guillaume Ginebre, chef de projet chez Action Tank. Du côté de l’EPT, Nicolas Rodeff estime que la réussite de cette opération complexe tient beaucoup au fait qu’elle soit “portée par l’ensemble des parties prenantes et par un bailleur Hlm qui a su rassurer les copropriétaires avec un projet qui leur permettra de rester, dans des logements rénovés”.

“Le syndic est le chef d’orchestre de la rénovation énergétique et le conseil syndical doit porter le projet”, avait rappelé en introduction Axelle Madelénat, cheffe de projets chez Soliha. Et dans ce jeu d’acteurs, “l’organisme Hlm doit être dans la suggestion sans imposer ; apporter son expertise ; éviter de cumuler les rôles, pour ne pas ajouter de la complexité”, suggère-t-elle. CDC Habitat Social tiendra ainsi le rôle d’assistant à maîtrise d’ouvrage dans le cadre de la rénovation énergétique du Palacio, une copropriété mixte de 18 étages comprenant 440 logements dans laquelle elle est majoritaire, à Noisy-le-Grand (93). L’AMO sera assurée au travers d’une convention signée avec le syndicat des copropriétaires.

La question centrale du reste à charge

Dans tous les cas de figure, la question essentielle reste le financement du reste à charge : quand il est trop lourd pour les copropriétaires, il peut bloquer un projet et le champ des financements reste étroit. L’Anah propose au syndicat des copropriétaires une aide qui couvre 25% du montant total des travaux éligibles hors taxes, plafonné à 25 000 € par logement, sous réserve que la rénovation permette un gain énergétique d’au moins 35% (MaPrimeRenov’ Copropriété). Des primes supplémentaires peuvent être accordées pour les copropriétaires occupants modestes et très modestes.

Bruno Coquemont, directeur adjoint du développement de la direction des Prêts de la Banque des Territoires, a évoqué 3 propositions soumises au ministre du Logement (lire article ci-contre) : la mise en place d’un prêt global lié à la copropriété; le renforcement de la capacité de préfinancement de Procivis; un mécanisme de contre-garantie publique. “Élargir l’enveloppe de préfinancement est une solution”, approuve Claire Dagnogo, directrice des relations institutionnelles chez Procivis, en rappelant que chaque année 30 M€ sont dédiés au préfinancement des aides publiques nationales et locales lors de la réalisation de travaux énergétiques, et 46 M€, pour financer le reste à charge de propriétaires modestes et très modestes (prêt travaux à taux zéro) dans le cadre de travaux de rénovation. “Le préfinancement est un déclencheur mais les demandes sont 10 fois supérieures à notre capacité d’intervention”, précise-t-elle. Massifier la gamme des prêts ? Créer une banque de la rénovation ? “Toutes ces propositions sont dans l’air, mais l’urgence est là”.

Pour aller plus loin :
• Rénovation énergétique en copropriété : cadre d’intervention et dispositifs de financement à l’usage des organismes de logement social, Cahier Repères n° 106, 2022.
• Mener une démarche de rénovation-densification pour financer la rénovation énergétique en copropriété, Guide à l’attention des collectivités, des bailleurs et de l’Anru, éd. Action Tank Entreprise & Pauvreté.

Contact :
Chrystel Gueffier-Pertin, conseillère Accession sociale, vente Hlm, copropriété à la Direction de la maîtrise d’ouvrage et du patrimoine (DMOP) de l’USH; chrystel.gueffier-pertin@union-habitat.org

Pour en savoir plus : Rénovation énergétique en copropriété : cadre d’intervention et dispositifs de financement à l’usage des organismes de logement social - Repères n°106

“Le bailleur Hlm a su rassurer les copropriétaires avec un projet qui leur permettra de rester, dans des logements rénovés.”

Vers un nouveau prêt pour les copropriétaires ?  

Dans la lignée du Plan Initiative Copropriétés (PIC) lancé en 2018, Patrice Vergriete a annoncé le 19 octobre que “la création d’un nouveau prêt et la mise en place d’un système de garantie adapté complèteront la boîte à outils nécessaires pour résoudre des situations trop longtemps bloquées, faute de financements”. Le ministre chargé du Logement réagissait à la remise du rapport de la mission exploratoire sur Le financement de la rénovation des copropriétés en difficulté que son prédécesseur Olivier Klein avait confié à Kosta Kastrinidis, directeur des prêts à la Banque des Territoires. Avec 114 000 copropriétés déjà identifiées comme fragiles ou dégradées, la mission de Kosta Kastrinidis estime à 8,8 Md€ par an le besoin de financement de leur rénovation.

Son rapport préconise effectivement la création d’un prêt “pour financer tous les travaux en copropriétés, depuis la rénovation énergétique jusqu’aux travaux de solidification du bâti”, qui serait adossé à un dispositif de garantie spécifique pour les copropriétés dégradées accompagnées par les collectivités et l’État. Ce prêt, au coût réduit et à la couverture plus complète (du préfinancement par les aides publiques jusqu’au financement du reste à charge d’un maximum de copropriétaires) serait repris dans le projet de loi que prépare le ministère sur les copropriétés fragiles et dégradées et la lutte contre l’habitat indigne.

Parmi les propositions pouvant être mises en œuvre à court terme, la mission suggère de renforcer le dispositif existant de préfinancement à taux zéro des aides par le réseau Procivis. Elle calcule que “la mise à disposition de Procivis d’une ligne de financement de 300 M€ sur 6 ans pourrait permettre de tripler ses capacités d’intervention pour atteindre 150 M€ de préfinancements accordés par an”. Les 50 M€ par an aujourd’hui prévus en préfinancement des aides dans la convention 2023-2030 signée avec l’État “ne couvrirait que 40% des 120 M€ d’aides de l’Anah en 2022 sur les copropriétés dégradées, sans compter les aides locales”, assure le rapport de mission, avant de conclure : “Le réseau des Sacicap n’est donc pas en mesure de répondre à tout le flux des demandes de préfinancement à taux zéro”.