Crise sanitaire oblige, pas de remise des Trophées sur scène cette année, mais une présentation détaillée des initiatives. © USH

"C'est le moment de remercier toutes celles et tous ceux qui, dans nos coopératives, ont assumé les missions dans des moments compliqués, notamment pendant la période de confinement. Tout le monde a été sur le pont au-delà de ses compétences pour contacter les locataires les plus vulnérables", a salué Marie-Noëlle Lienemann, en ouverture de l’assemblée générale des Coop’Hlm, le 23 septembre, à Paris.

Rappelant les défis auxquels les coopératives Hlm font face, la présidente de la Fédération considère que le pays vit "une forme de crise républicaine", du fait des "ségrégations et des inégalités spatiales", qui ne permettent pas aux plus pauvres et aux jeunes d’accéder au logement. Elle fustige tout à la fois le plan de relance, dans lequel rien n’est évoqué sur "la construction ni sur le suivi social des familles qui vont être percutées par la crise économique", la crise de la promotion sociale "qui détricote le pacte républicain" et "le manque d’articulation et de complémentarité territoriale entre les zones rurales et les villes". Elle insiste également sur l’enjeu de la transition écologique, sur lequel, estime-t-elle, "il va falloir changer à la fois de braquet, pour réhabiliter plus vite les passoires thermiques et construire des bâtiments à consommation d’énergie nulle, et de cap, pour passer à la stratégie bas-carbone, qui change radicalement les manières de concevoir et la stratégie".

Le combat continue sur le PTZ, qui devrait être prolongé au-delà de 2021, mais sans que les modalités soient encore connues. "Le financement ne doit pas être une manière d’empêcher les pauvres d’accéder à la propriété", observe Marie-Noëlle Lienemann. Pour elle, le profil du nouveau PTZ devrait être défini dès la loi de Finances 2021, "afin de ne pas ralentir les opérations de construction". Avec Procivis, la Fédération des Coop’Hlm demande un doublement de la quotité de PTZ autorisés en Zones B2 et C, au moins jusque fin 2023.

Une activité soutenue

Cœur d’activité des Coop’Hlm, la production en accession sociale à la propriété a rebondi en 2019, avec 4 315 logements mis en chantier (+ 6% par rapport à 2018), malgré les difficultés d’accès au foncier et la hausse des coûts de construction. Pour contourner ces complexités, le développement du bail réel solidaire est devenu une "réalité concrète" avec 10 opérations mises en chantier pour 181 logements. Plus de 111 000 logements familiaux sont gérés par 41 Coop’Hlm, un chiffre qui devrait poursuivre sa croissance en 2020 grâce à une production dynamique et l’accueil de nouveaux opérateurs adoptant le statut coopératif.

La production reste à un haut niveau avec 7 928 unités mises en chantier par 96 coopératives, en recul toutefois de 3%. Sur l’année, 3 368 logements ont été vendus à des ménages personnes physiques (-10%), dont près de la moitié en PSLA. Les Coop’Hlm servent un public aux revenus peu élevés, inférieurs aux plafonds PLS accession pour 86% des coopérateurs, dont 63% sont sous les plafonds du logement social PLUS.

Concernant la production locative, 2 274 logements locatifs ont été mis en chantier. Les logements en financement PLUS constituent toujours la 1^ère production des coopératives (59%), les PLAI représentent 30% et le PLS 11%. Comme en 2018, 55% des logements ont été acquis en VEFA auprès d’opérateurs Hlm ou privés.

La gestion de syndic solidaire est désormais le 3^e métier des coopératives Hlm avec un portefeuille proche des 90 000 lots principaux (+ 6%), gérés par 29 coopératives, nombre qui va encore augmenter avec le développement de la vente Hlm. D’ailleurs, 241 nouvelles copropriétés ont choisi une coopérative Hlm pour la gestion de leur immeuble dont 28% dans le cadre de la mise en copropriété de patrimoine en vente Hlm.

Axes de travail et propositions

Au titre de son activité de syndic, la Fédération a proposé à Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement, la création sous forme d’expérimentation d’un contrat de rénovation globale des copropriétés pour faciliter les travaux de rénovation des bâtiments des années 60 et 70. Ce contrat global unique, passé entre le syndicat des copropriétaires et un tiers de confiance à but non lucratif - un organisme de foncier solidaire (OFS), par exemple -, permettrait d’assurer la co-conception, la passation des marchés et le montage financier des travaux. En contrepartie, le syndicat des copropriétaires lui réglerait une redevance, facturée à chaque copropriétaire en fonction de son lot, selon les règles de répartition habituelles, pour une durée de 20 à 30 ans. Si la Banque des Territoires, frileuse pour intervenir dans les copropriétés privées, n’a pas souhaité s’impliquer dans ce projet à ce stade, Arkéa Banque, le Crédit Agricole et la BPCE seraient prêtes à apporter leur financement aux copropriétés dans ce cadre. Deux opérations tests auront lieu à Lorient et Rennes, où Keredes a obtenu un agrément d’OFS pour ce projet.

Le Conseil fédéral a par ailleurs lancé, pour deux ans, un plan d’action sur le fait coopératif, afin de mettre en place une démarche collective entre les coopératives pour renforcer les projets communs, le partage d’expériences et de bonnes pratiques. L’idée est notamment de valoriser la plus-value du statut coopératif auprès des ménages, afin de les motiver à participer au fonctionnement et à la gouvernance de leur Coop’Hlm. Un réseau de référents, désigné au sein de chaque organisme, sera constitué au sein de la Fédération d’ici quelques semaines avec une première réunion en novembre.

Autre projet, qui s’inscrit dans le contexte de la crise sanitaire, un appel à manifestation d’intérêt a été lancé le 1er octobre dans le cadre de Coop’Solidaire. Cette action vise à accompagner vers le logement les populations les plus fragiles, avec l’appui des associations de proximité. Un projet devrait être identifié au sein de chaque région d’ici la fin de l’année.

Enfin, dans le contexte de durcissement de l’octroi des prêts immobiliers, la Fédération des Coop’Hlm suggère, avec Procivis, la mise en place pour deux ans d’une prime exceptionnelle de 15 000 euros pour permettre à un public modeste, sous condition de ressources, d’acquérir un logement neuf. Proposition phare de "Pour être utiles ensemble", cette prime pourrait être financée par Action Logement et constituerait tout ou partie de l’apport personnel des accédants. Ce dispositif pourrait concerner 10 000 ménages en année pleine, pour un budget de 150 M€. La proposition officielle avait été adressée le 15 septembre à Bruno Arcadipane, président d’Action Logement Groupe.

Hommage à Jean-Louis Dumont

À quelques semaines de la fin de son mandat de président de l’USH, Marie-Noëlle Lienemann a rendu hommage à Jean-Louis Dumont, lui-même ancien président de la Fédération des Coop’Hlm : "Si j’ai été aussi convaincue des Coop’ et de l’accession sociale à la propriété, c’est parce que Jean-Louis Dumont est venu me voir quand j’étais jeune ministre, pour m’expliquer l’importance de cet enjeu. Il a une capacité à vous convaincre, avec des méthodes d’une redoutable efficacité (…). Il a pris la présidence de l’Union sociale pour l’habitat à un moment très délicat (…), il a tenu bon et a réussi à consolider l’unité de la famille. Il a aussi été l’artisan d’une certaine cohésion dans des moments où cela tanguait très fort, en particulier depuis l’instauration de la RLS. Je peux témoigner que Jean-Louis a été l’homme du compromis sans que l’Union ne perde son âme dans la défense de son modèle".

Trophées des opérations remarquables

Crise sanitaire oblige, la remise des Trophées des opérations remarquables s’est adaptée, faisant la part belle à la présentation des projets. Les récompenses seront remises dans les régions aux Coop’ primées, avec la réalisation d’un reportage. Quatre Coopératives se distinguent :

• Maison Familiale de Loire Atlantique - Trophée Abordable et ouvert pour "Zellige", opération en habitat participatif impliquant 100 ménages dont 45 en accession, sur l’île de Nantes (44). La coopérative a accompagné les habitants vers le projet d’habitat partagé qui correspond au mode de vie souhaité.
• La Chaumière d’Île-de-France - Trophée Performance pour l’opération de Savigny-le-Temple (77) construite par le groupe Valophis en BIM, avec un objectif de maîtrise des charges et de performance globale (matériaux à faible bilan carbone, ossature mixte bois béton, dimensionnement optimum du chauffage, meilleure insertion urbaine, etc.).
• Aiguillon Construction - Trophée Coopération et participation citoyenne, pour le programme d’Académie des Acquéreurs, démarche d’accompagnement des ménages accédants, abordant les sujets techniques avec simplicité et créant un lien différent avec la Coopérative.
• Keredes - Trophée Originalités des usages, pour l’opération de Port Cartier, à Rennes, proposant des logements évolutifs avec des aménagements intérieurs innovants (loggia pouvant devenir une chambre, chambre pouvant agrandir le salon, pièces transformables en studio quasi-indépendant) et un accompagnement à l’émergence du projet de vie dans l’immeuble.