“Engagez-vous, rengagez-vous, qu’ils disaient”. Si Astérix et les légions romaines sont bien loin, la notion d’engagement restait forte en l’an 2023, lors de l’AG de la Fédération des Coopératives Hlm qui se tenait les 31 mai et 1^er juin, à Paris. En clôture, Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la Fédération, insistait : “Si vous ne vous engagez pas sur de nouvelles niches, croyez-moi, nous aurons des difficultés à garder nos spécificités et nos moyens de développement”. Parmi ces “niches”, l’accession très sécurisée des ménages exclus du crédit immobilier, via le montage en SCIAPP (Société civile immobilière d’accession progressive à la propriété, lire aussi ci-contre), une SCI associant un organisme Hlm et des habitants. Le groupe Les Chalets et le COL sont les deux pionniers de ce type d’opérations au sein desquelles les locataires-accédants payent un loyer qui sert à la fois au remboursement de l’emprunt, aux coûts de gestion, aux charges locatives, aux provisions pour travaux et à l’acquisition des parts sociales de la SCI au fur et à mesure. Les deux organismes souhaitent “partager [leur] expérience” de ce dispositif dans lequel l’organisme Hlm porte plusieurs casquettes: constructeur, gérant de la société civile immobilière, associé. “Nous partageons le travail juridique et opérationnel”, souligne Pierre Marchal, directeur général du groupe Les Chalets. “En échange, nous sommes ouverts aux retours que vous pouvez nous faire pour améliorer le dispositif. Plus on sera nombreux à se pencher sur le sujet, plus on arrivera à innover”. D’autant que des incertitudes demeurent. Pour l’heure, l’acquisition en SCIAPP est “éligible aux APL, mais cela reste de l’interprétation du droit. Ce serait plus sécurisant que ce soit clarifié”, alerte Florence Caumes, responsable Innovation à la Fédération. À ce jour, environ 150 logements dans une dizaine d’opérations ont été livrés en SCIAPP par les Chalets ou le COL.

Métropoles et outre-mer, même combat sur le foncier ?

Autre outil à mobiliser par les Coop’Hlm, le PSLA très social de longue durée, expérimenté à Petit-Bourg en Guadeloupe par la société Pointoise d’Hlm. Mais pour Ali Moussa Moussa Ben, vice-président d’Hippocampe Habitat, à Mayotte, “accession sociale ou très sociale, ce qu’il faut surtout, c’est trouver des solutions adaptées au contexte local”, rappelant l’explosion démographique dans sa “très petite île où les impacts d’aléas sont très forts” et où “il faudrait construire une salle de classe par jour pour répondre aux besoins”. En Guyane, l’accession sociale a pu être relancée grâce à la création de Cap Accession Guyane, relate Isabelle Patient, sa présidente, “mais avec 100 logements/an, cela ne suffira pas”. Et la ligne budgétaire unique (LBU) dédiée à l’Outre-mer, l’équivalent d’aides à la pierre, atteint ses limites. En Guyane, elle finance l’aménagement préalable au logement dans certains territoires. Même s’il ne veut pas verser dans le pessimisme, Dominique Joly, directeur général de la Pointoise d’Hlm, alerte lui aussi : “Tous les appels d’offres restent infructueux. Nous sommes percutés par la crise de la hausse du prix des matériaux, alors que la production de logements dans les territoires d’outre-mer est déjà, structurellement, en surcoût de 30 à 40%”. Là aussi, Marie-Noëlle Lienemann encourage l’engagement face aux besoins quantitatifs des outre-mers et enjoint les coopératives métropolitaines qui le peuvent à prendre des parts notamment dans la coopérative guyanaise.

Pour l’économiste Pierre Madec, “la problématique du foncier rare et cher dans les territoires d’outre-mer est la même que celle rencontrée par les métropoles françaises”. Il invite à “s’investir massivement sur les prix du foncier. (…) Il faut choisir un chemin. Sans moyens financiers supplémentaires, ça va être extrêmement difficile de relever les défis”. La présidente de la Fédération acquiesce - “des régulations de prix doivent accompagner les moyens supplémentaires” - et va même au-delà en proposant, en outre, “une régulation de l’usage”.

Jouer le rôle de syndic

Auprès du directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) venu clôturer les échanges, elle plaide pour les deux dispositifs précédemment présentés : “Nous souhaiterions travailler avec vous sur les SCIAPP, pour qu’il y ait un meilleur cadrage et éviter les mauvaises surprises”. Quant au PSLA, dont elle s’inquiète de la possible “disparition, selon des bruits de couloir”, elle rappelle que “l’accession sociale ne va pas bien. Si on modifie les outils, elle n’ira pas mieux. Et le BRS ne remplacera pas le PSLA”. François Adam s’est voulu rassurant en affirmant que “l’existence du PSLA n’est pas menacée” et que “le BRS doit rester un outil à vocation sociale”. Le DHUP confirme également travailler “à une revalorisation des plafonds de prix et de revenus, qui deviennent en partie inadaptés”. Et même si “ce n’est pas facile”, il rappelle aux coopératives Hlm que “vous pouvez jouer le rôle de syndic, je ne peux que vous encourager à vous servir de cette possibilité très attendue sur le terrain, notamment auprès des copropriétés dégradées”. Un autre engagement.

Quatre opérations remarquables

Lors de l’AG, quatre Trophées des opérations remarquables ont été décernés, choisis parmi 15 projets candidats.

Réhabilitation, extension et surélévation

Le Trophée de la performance revient à Rhône Saône Habitat. Avec Feel Wood, la coopérative lyonnaise signe une opération de réhabilitation, extension et surélévation à Saint-Didier-au-Mont-d’Or. Son OFS Orsol est propriétaire d’un terrain comprenant 20 logements dans deux bâtiments des années 1960. À terme, ils compteront 44 logements, dont 20 en BRS et 24 locatifs sociaux.

Par ailleurs, la déconstruction partielle permettra le réemploi de 19 tonnes de matériaux, dont 16 tonnes réutilisées sur site. La désimperméabilisation de places de parking permettra de créer des espaces extérieurs pour chaque logement. Une opération “sociale, frugale et ingénieuse”, résume la coopérative.

Détection canine des punaises de lit

La chienne Toupie est un membre à part entière de La Maison pour Tous. Elle a été recrutée, avec un conducteur canin, pour détecter les punaises de lit, grâce à son flair fiable à plus de 95%, contre 30% pour un expert, souligne Éric Poli, DG de la coopérative jurassienne, en recevant le Trophée de l’originalité des usages. “Les traitements classiques avec formules chimiques ont un coût faramineux, de l’ordre de 3 000 euros par journée”, rappelle-t-il, pour des résultats pas toujours au rendez-vous à Lons-le-Saulnier, ville figurant dans le top 10 des villes les plus impactées par ce problème sanitaire. Éric Poli met en avant la meilleure qualité de service apportée au locataire, avec une reprise de confiance en l’organisme, et une dimension humaine forte tant pour les locataires que les collaborateurs de la coop’ qui sont, depuis, “transformés”, selon le DG.

Accession progressive à la propriété

“Des ménages non solvables peuvent devenir propriétaires. C’est ce que prouve cette opération”, insiste Imed Robanna, DG du COL, présentant les Patios d’Achille, à Pau. “Pour donner accès à la propriété à des gens du quartier”, douze maisons ont été construites, dont 5 en Vefa Anru et 7 en SCIAPP (Société civile immobilière d’accession progressive à la propriété). Dans cette configuration, l’accédant verse une redevance qui correspond à un loyer PLUS auquel s’ajoute un montant complémentaire permettant de faire face aux travaux et grosses réparations nécessaires. Au bout de 40 ans, la SCIAPP est dissoute et les accédants deviennent pleinement propriétaires. La présence de la Coop’ au sein de la société sécurise la copropriété. Les Patios d’Achille ont été récompensés du Trophée abordable et ouvert.

Un habitat participatif éco-construit

Sur ce projet d’habitat participatif, porté par la commune de Mallemort-en-Provence (13), La Maison familiale de Provence est arrivée comme opérateur immobilier. Les Pipistrelles de la Durance, programme lauréat du Trophée de la coopération, verra émerger 30 logements sociaux, pour moitié en PSLA, et pour moitié en locatif social avec Grand Delta Habitat. Le groupe d’habitants, constitué en association, a co-conçu le projet à l’ambition écologique et solidaire forte : isolation par des matériaux biosourcés, performance thermique poussée, ventilation naturelle, auto-construction d’une salle commune, jardins partagés, etc.

Après quatre projets d’habitat participatif qui n’avaient pas abouti, celui-ci tend à démontrer que le soutien de la collectivité est déterminant. “Il faut être volontaire et résilient, continuer à y croire et avancer”, résume Christian Abbes, DG de la Coop’ Hlm.