Depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ÉLAN), les organismes Hlm ont la possibilité d’exercer de nouvelles compétences, notamment l’activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP).

Pour les organismes Hlm ayant une activité d’accession sociale à la propriété, cette activité apparaît complémentaire et leur permet d’apporter un service toujours plus complet à leurs accédants, de les accompagner dans la recherche et dans la mise en place de leur financement.

Toutefois, l’exercice de ce nouveau métier suppose la conformité préalable à sa réglementation spécifique. En effet, comme pour les syndics de copropriété, l’accès à la profession d’intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement nécessite, pour l’organisme Hlm qui souhaiterait la développer, de remplir certaines conditions (aptitude professionnelle…) et de se soumettre à certaines obligations (immatriculation...).

Mais quels sont les contours de l’activité d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ainsi que les principales obligations et les modalités pour l’exercer conformément à la législation spécifique qui la régit ?

La compétence d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement des organismes Hlm

Que disent les textes ? Les OPH et les SA d’Hlm peuvent "réaliser les opérations mentionnées au I de l'article L.519-1 du Code monétaire et financier (CMF) pour le compte de bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété mentionnées à l'article L.443-1" du CCH (cf. art. L.421-4, 10° et L.422-2 alinéa 12 du CCH). Les coopératives d’Hlm "peuvent réaliser pour le compte de leurs membres utilisateurs les opérations mentionnées au I de l'article L.519-1 du Code monétaire et financier" (cf. art. L.422-3 du CCH). Ces opérations d’intermédiation sont destinées à leurs accédants à la propriété.

Quelles sont les opérations visées ? Il résulte de l’article L.519-1 (I) du CMF complété par l’article R.519-1 du même code que "l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l'activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation. Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique, l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ou qui fournit un service de conseil au sens de l'article L.519-1-1."

"Pour l'application de l'article L.519-1, est considéré comme présentation, proposition ou aide à la conclusion d'une opération de banque ou à la fourniture d'un service de paiement le fait pour toute personne de solliciter ou de recueillir l'accord du client sur l'opération de banque ou le service de paiement ou d'exposer oralement ou par écrit à un client potentiel les modalités d'une opération de banque ou d'un service de paiement, en vue de sa réalisation ou de sa fourniture" (art. R.519-1 du CMF).

La rémunération perçue en contrepartie peut consister en "un versement pécuniaire" ou "toute autre forme d'avantage économique convenu et lié à la prestation d'intermédiation".

L’article R.519-4 du même Code énonce et définit quatre catégories d’intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement : les courtiers, les mandataires exclusifs, les mandataires, les mandataires d'intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement.

L’exercice dans une de ces catégories ne peut se cumuler avec celui d’une autre, sauf pour des opérations de banque (le crédit à la consommation, le regroupement de crédits, le crédit immobilier ou le prêt viager hypothécaire) de nature différente ou la fourniture de services de paiement. Le crédit immobilier constituera l’opération de banque objet de la mission d’intermédiation réalisée par les organismes Hlm dans le cadre de leur activité d’accession à la propriété.

Ces intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement se définissent ainsi :

• le courtier reçoit un mandat du client (l’emprunteur/l’accédant). Il ne peut pas détenir un mandat d'un établissement de crédit, d'une société de financement, d'un établissement de paiement ou d'un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, et il n’est pas soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec l’un d’entre eux ;
• le mandataire exclusif, exerce en vertu d'un mandat d'un établissement de crédit, d'une société de financement, d'un établissement de paiement ou d'un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement. Il est soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec l'un d’entre eux, pour une catégorie déterminée d'opérations de banque ou de services de paiement ;
• le mandataire exerce en vertu d'un ou plusieurs mandats, non exclusifs, délivrés par un ou plusieurs établissements de crédit, sociétés de financement, établissements de paiement ou établissements de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement ;
• le mandataire d'intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement, exerce en vertu de mandats des personnes mentionnées ci-dessus (ainsi que des personnes mentionnées au III de l’art. R.519-4 du CMF exerçant en libre prestation de services et en libre établissement sur le territoire français).

L’intermédiaire peut également fournir un service de conseil en matière d'opérations relatives à des contrats de crédit immobilier, à l'exclusion des opérations de regroupement de crédits (art L.519-1-1 du CMF).

Il s’agit de fournir au client, y compris au client potentiel, des "recommandations personnalisées en ce qui concerne une ou plusieurs opérations relatives à des contrats de crédit. Il constitue une activité distincte de l'octroi de crédit et de l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement." L’objectif sera notamment d’offrir un conseil personnalisé portant sur "un ou plusieurs contrats de crédits adaptés aux besoins et à la situation financière du client".

Ainsi, les organismes Hlm pourront accompagner leurs accédants à la propriété dans le cadre de la mise en place de leur financement, leur offrir un service de conseil en financement et assurer un rôle d’intermédiaire entre ces derniers et les établissements bancaires partenaires. Ces partenariats permettront notamment d’offrir aux accédants des financements adaptés.

Ces nouveaux services proposés par les organismes Hlm s’inscrivent dans une démarche globale permettant de faciliter et d’amplifier l’accès à la propriété de ménages modestes, avec une limitation des interlocuteurs et l’idée d’un "guichet unique".

La soumission des organismes Hlm à la réglementation applicable aux IOBSP

Les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) doivent d’une part, respecter plusieurs conditions pour pouvoir exercer leur activité et d’autre part être immatriculés.

Il s’agit des conditions d'honorabilité, de compétence professionnelle, de souscription d’un contrat d'assurance de responsabilité civile, de souscription d’une garantie financière lorsque l’intermédiaire se voit confier des fonds, même à titre occasionnel (art. L.519-4 du CMF).

Les conditions à remplir pour exercer cette mission

• L'honorabilité (art. L.519-3-3 du CMF) Les IOBSP, personnes physiques, les personnes qui dirigent, gèrent ou administrent des IOBSP-personnes morales, et les personnes qui sont membres d'un organe de contrôle, disposent du pouvoir de signer pour le compte ou sont directement responsables de l'activité d'intermédiation au sein de ces intermédiaires doivent remplir la condition d’honorabilité (absence de certaines condamnations ou interdictions précisées à l’art. R.519-6 du CMF).
• La compétence professionnelle (art. L.519-3-3 du CMF)

Ces mêmes personnes doivent justifier de leur aptitude professionnelle (cf. art. R.519-7 à R.519-15-2 du CMF) soit par la possession d’un diplôme, soit d’une expérience professionnelle, soit d’une formation professionnelle, selon des modalités précisées par des dispositions réglementaires (arrêtés du 9 juin 2016). Toutefois, à compter du 21 mars 2019, l’expérience professionnelle devra être obligatoirement complétée d’une formation.

En outre, les intermédiaires et leurs salariés ayant une activité d’intermédiation dans le domaine du contrat de crédit immobilier ont une obligation de formation continue (7 heures par an minimum).

• La souscription d’un contrat d'assurance de responsabilité civile (art L.519-3-4 et R.519-16 du CMF). Le contrat d'assurance de responsabilité civile souscrit par un IOBSP doit comprendre des garanties dont le montant ne peut être inférieur à un niveau fixé par un arrêté (arrêté du 26 juin 2012 fixant le montant des garanties des contrats d'assurance de responsabilité civile et le montant minimal du cautionnement des intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement) : 500 000 euros par sinistre et 800 000 euros par année.

Il peut fixer une franchise par sinistre (non opposable aux victimes) qui ne doit pas excéder 20% du montant des indemnités dues.

Les courtiers en opérations de banque et en service de paiement doivent souscrire une telle assurance. En revanche, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle de l'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, appartenant à l’une des catégories des mandataires sus-visées, sont couvertes par la personne pour le compte de laquelle il agit ou par laquelle il est mandaté.

• La souscription d’une garantie financière (art. L.519-4 du CMF).

Lorsque l’intermédiaire se voit confier des fonds, même à titre occasionnel, il doit souscrire une garantie financière. "Cette garantie ne peut résulter que d'un engagement de caution pris par un établissement de crédit ou une société de financement habilité à cet effet ou une entreprise d'assurance ou de capitalisation régie par le Code des assurances". Les modalités en sont précisées par les articles R.519-7 et R.519-8 du CMF complétés par l’arrêté du 26 juin 2012 précité.

L’obligation d’immatriculation

Les IOBSP doivent être immatriculés sur le registre unique des intermédiaires (art. L.519-3-1 du CMF) sous peine de sanctions (cf. art L.546-4 du CMF : emprisonnement de deux ans et amende de 6 000 € ou de l'une de ces deux peines seulement). Ce registre est tenu et mis à jour par l’ORIAS. Lorsqu’ils ont recours aux services d’IOBPS, les établissements de crédit, les sociétés de financement, les établissements de monnaie électronique qui fournissent des services de paiement, les établissements de paiement et les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement doivent s'assurer que ceux-ci sont immatriculés (art. L.519-3-2 du CMF).

Les organismes Hlm autorisés par la loi à exercer cette nouvelle compétence doivent donc se soumettre à la réglementation spécifique applicable à ces intermédiaires.

Cette situation est comparable à celle dans laquelle ils se trouvent lorsqu’ils sont syndics de copropriété : ils sont soumis à la loi Hoguet et à son décret d’application, sauf dispenses. Ils ne bénéficient pas de dispense particulière en ce qui concerne les modalités d’exercice de l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement. Cette compétence constitue un atout supplémentaire dans l’exercice de leur activité d’accession sociale et dans l’accompagnement des ménages vers une accession réussie.

Thèmes : compétences des OPH, compétences des SA Hlm, compétences des coopératives Hlm.

Contact : Gaëlle Lecouëdic, conseiller juridique, direction juridique et fiscale ; Tél 01 40 75 78 60 – Mél. : ush-djef@union- habitat.org

Il s’agit de fournir au client des recommandations personnalisées sur les contrats de crédit.