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La réforme dela copropriété : le statut de la copropriété et les assemblées générales AH

Conformément à l’habilitation donnée par l’article 215 de la loi ÉLAN, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, a modifié la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut(1) de la copropriété des immeubles bâtis. Présentation du champ d’application du statut de la copropriété et les assemblées générales.

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Depuis le 1er juin 2020, sont entrées en vigueur la plupart des dispositions résultant de l’ordonnance du 30 octobre, à l’exception de certaines dont l’application est différée au 31 décembre 2020 (fin de la dispense du compte bancaire séparé pour les petites copropriétés, transmission des pièces et archives lors du changement de syndic pour ces mêmes copropriétés). Par ailleurs, seuls les contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juin 2020 sont concernés par les dispositions de l’article 15 de l’ordonnance visant à clarifier les règles relatives à la désignation du syndic, ainsi qu’à la reconduction et résiliation du contrat de syndic (article 18 VI à VIII de la loi de 1965).

Les prochaines assemblées générales, dont la tenue en 2020 a été bouleversée par la crise sanitaire, seront l’occasion pour les copropriétaires comme pour les syndics de s’interroger sur ces dernières évolutions qui seront complétées et précisées par des dispositions réglementaires(2).

Cette première présentation de la réforme abordera quelques-uns des principaux sujets modifiés par l’ordonnance du 30 octobre 2020 : le champ d’application du statut de la copropriété et les assemblées générales.

Les évolutions des missions du syndic et du conseil syndical ainsi que celles relatives aux petites copropriétés seront développées dans de prochains articles. 

Les développements ci-dessous relatifs à l’ordonnance du 30 octobre 2019 ne reprennent pas, par définition, les mesures dérogatoires et transitoires résultant notamment de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 modifiée, prise dans le cadre de la crise sanitaire.

Certaines résolutions devant être approuvées à la majorité absolue relèvent désormais de la majorité simple 

 

Champ d’application de la copropriété : un recentrage sur l’habitation

Le statut de la copropriété demeure impératif pour les seuls immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Pour les immeubles bâtis à destination totale autre que l’habitation (copropriété de commerces et/ou de bureaux par exemple), le statut ne s’impose plus.

Une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs devra être mise en place pour ces im-meubles. Le même régime, dérogeant expressément à la loi de 1965, pourra également être envisagé, comme la jurisprudence le reconnaissait déjà, pour les ensembles immobiliers. C’est donc désormais une application supplétive du statut de la copropriété pour :

- "tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes" ;
- "tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs".

Lorsque ces deux dernières catégories d’immeubles sont déjà régies par le statut de la copropriété, une décision à l’unanimité des copropriétaires est nécessaire pour adopter cette convention mettant expressément en place un régime dérogatoire.

Les assemblées générales : favoriser la prise de décision

Un titre de l’ordonnance est consacré à la prise de décision au sein de la copropriété, qui est facilitée par diverses mesures : mécanisme de la passerelle et déclassement de majorités notamment.

• La représentation en cas de démembrement ou d’indivision

Le premier chapitre du Titre III de l’ordonnance, relatif à la représentation aux assemblées générales en cas de démembrement de propriété, a pour objet de clarifier les règles de l’article 23 de la loi de 1965.

- Pour les lots indivis, en l’absence d’accord des coindivisaires pour désigner un mandataire commun, ce dernier sera désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.  
- Dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire est le mandataire commun, à défaut de désignation d’un commun accord, les parties demeurant libres toutefois de convenir de désigner l’usufruiter.
- En cas de pluralité de nus-propriétaires, et en l’absence de désignation par ceux-ci d’un mandataire commun, l’un d’entre eux ou le syndic pourra saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un mandataire commun. La désignation judiciaire est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.
- Pour les autres démembrements du droit de propriété, notamment en cas de droit d’usage et d’habitation, en l’absence d’accord, le représentant des parties sera le propriétaire.

Le chapitre II du titre III de l’ordonnance comprend huit articles traduisant la volonté de favoriser la prise de décision en assemblée générale.

• Assemblée générale à l’initiative et aux frais d’un copropriétaire

Au préalable, afin de permettre à un copropriétaire ayant besoin, sans attendre la prochaine assemblée annuelle, d’une autorisation pour réaliser des travaux touchant aux parties communes par exemple, une assemblée générale pourra se tenir à l’initiative de ce copropriétaire et à ses frais.

Tout copropriétaire peut solliciter, du syndic, la convocation et la tenue d’une assemblée générale afin de faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. Le copropriétaire supportera l’intégralité des frais y afférant.

• Règles de majorités - vote par correspondance

Compte tenu de la possibilité de voter par correspondance, la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 se définit comme celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Certaines résolutions devant être approuvées à la majorité absolue (article 25) relèvent désormais de la majorité simple :

- la suppression de vide-ordures pour impératifs d’hygiène ;
- l’autorisation permanente accordée à la police et à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes.

La décision portant sur les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles relève de la majorité absolue de l’article 25, et non plus de la double majorité de l’article 26.

La délégation de pouvoir au président du conseil syndical, pour introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat, doit également être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.  

L’article 26 de la loi de 1965 est complété et consacre la jurisprudence selon laquelle la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble est décidée à l’unanimité des voix de tous les membres du syndicat.

Un article 25-2 est créé dans la loi de 1965 donnant le droit à tout copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’autorisation est de droit, sauf opposition de l’assemblée générale, à la majorité des voix des copropriétaires, pour atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble. Le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

• Élargissement des cas de "passerelles"

Le mécanisme de la passerelle permet, sous certaines conditions, de voter à une majorité inférieure une résolution qui n’a pas été adoptée ou qui a été rejetée.

- La passerelle vers la majorité simple

Une résolution n’ayant pas recueilli la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue de l’article 25) est soumise au vote à la majorité simple de l’article 24, dès lors qu’elle a recueilli au moins le tiers des voix.

Cette passerelle, prévue par l’article 25-1 de la loi de 1965, était exclue pour les décisions concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ainsi que pour les demandes d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

L’ordonnance la généralise ; elle est ainsi étendue à toutes les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25 ou d’une autre disposition. La même assemblée se prononce immédiatement dès lors que les conditions sont réunies.

En revanche, lorsque le projet n’avait pas recueilli le tiers des voix, le même mécanisme de la passerelle permettait la convocation d’une nouvelle assemblée générale, dans un délai de trois mois maximums, afin de le soumettre à un nouveau vote à la majorité simple : cette possibilité est supprimée par l’ordonnance.

- La passerelle vers la majorité absolue

Cette procédure de la passerelle est également instituée par l’ordonnance pour les décisions relevant de la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). Ainsi, lorsque le projet a recueilli au moins la moitié des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale procède à un second vote à la majorité des voix de l’ensemble des membres du syndicat (majorité de l’article 25).

• Emprunt collectif

Afin de financer des travaux concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives ou des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, régulièrement votés, l’assemblée peut décider de souscrire un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires.

Désormais, le recours éventuel à un emprunt collectif est une question devant être obligatoirement inscrite lors de la même assemblée générale se prononçant sur ces travaux (art. 25-3 de la loi de 1965).

Le point de départ du délai pour que les copropriétaires manifestent leur intention de souscrire un emprunt collectif est désormais unique pour tous : "la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires". Avant cette modification, le délai commençait à courir à compter de la tenue de l’assemblée générale pour les copropriétaires ayant émis un vote favorable, et à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée pour les opposants et les défaillants.

(1) Le statut de la copropriété est réformé depuis plusieurs mois : modifications législatives (articles 202 et suivants de la loi ÉLAN) et réglementaires.
(2) Cf. : décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété et l'arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires.

Thèmes : Assemblée de copropriétaires - Obligations du syndic - syndicat des copropriétaires.

Contact : Gaëlle Lecouëdic, Direction juridique et fiscale, USH - Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mel. : ush-djef@union-habitat.org