La loi ÉLAN modifie la définition du SIEG et renforce les obligations des organismes au regard de la ventilation de leur résultat entre les activités relevant du SIEG et les autres activités. Cette notion de SIEG vient du droit européen et est liée au contrôle des aides d’État ; elle se caractérise par un mandat, donné à une catégorie d’entreprises définie, pour l’exercice d’une mission définie.

En droit français, et s’agissant du secteur du logement social, c’est l’article L 411-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui définit les contours du SIEG.

LE CONTENU DE L’ARTICLE L 411-2 DU CCH

• Le mandat est donné aux organismes suivants :
  - les offices publics de l'habitat ;
  - les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré ;
  - les sociétés anonymes coopératives de production et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré ;
  - les fondations d'habitations à loyer modéré. La loi ÉLAN ajoute deux nouvelles catégories d’organismes :
  - les sociétés de coordination mentionnées à l'article L. 423-1-2 du CCH ;
  - les sociétés de vente d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 422-4. du CCH.

• Le périmètre du SIEG, l’article L 411-2, vise :
  - l’activité de location sociale. Il s’agit de "la construction, l'acquisition, l'amélioration, l'attribution, la gestion et la cession de logements locatifs à loyers plafonnés" destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du PLS ainsi que, jusqu'au 1^er janvier 2020, les opérations destinées à des personnes de revenu "intermédiaire" (plafonds du PLI), lorsque ces logements "intermédiaires" représentent moins de 10% des logements locatifs sociaux détenus par l'organisme ;
  - la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du PLS majorés de 11%, ainsi que, dans la limite de 25% des logements vendus par l'organisme, celles destinées à des personnes de revenus "intermédiaires" (plafonds du PLI majorés de 11%), lorsque l'ensemble des opérations sont assorties de garanties pour l'accédant ;
  - certaines opérations relatives à la gestion de copropriétés (copropriétés issues de la vente Hlm pendant les dix ans qui suivent la première cession et tant que l’organisme y demeure propriétaire de logements ; copropriétés en difficulté, etc.);
  - les "services accessoires aux opérations susmentionnées".

La loi ÉLAN complète cette définition en ajoutant "les services que les organismes d'habitations à loyer modéré se rendent entre eux pour les besoins des opérations susmentionnées".

Cette liste d’activités ou d’opérations relevant du SIEG est particulièrement importante puisque l’article L 411-2 du CCH précise que les organismes Hlm désignés "bénéficient, en conformité avec la décision 2012/21/UE de la Commission, du 20 décembre 2011 (…) d'exonérations fiscales et d'aides spécifiques de l'État au titre du service d'intérêt général" ainsi défini. Il s’agit donc d’une notion centrale au regard de l’ensemble des règles relatives aux aides d’État, au contrôle des surcompensations et à certains dispositifs fiscaux.

Dans sa dernière partie, l’article L 411-2 prévoit que, pour les exercices comptables ouverts à compter du 1^er janvier 2018, les organismes Hlm "tiennent une comptabilité interne permettant de distinguer le résultat des activités relevant du service d'intérêt général et celui des autres activités". On note qu’un arrêté du 30 novembre 2017 a été publié pour la mise en œuvre de cette obligation (modification des états règlementaires : insertion de tableaux permettant de distinguer le résultat des activités relevant du service d'intérêt général et celui des autres activités).

Ce dispositif va être renforcé puisque la loi ÉLAN complète l’article L 411-2 en précisant que, pour les exercices comptables ouverts à compter de 2021, les organismes Hlm "enregistrent les résultats de l'activité relevant de la gestion de services d'intérêt économique général mentionnés au présent article sur un compte ne pouvant être utilisé qu'au financement de cette activité. Toutefois, les sociétés peuvent les utiliser à la distribution d'un dividende, dans la limite d'un montant fixé par les clauses types mentionnées à l'article L. 422-5."

COMMENTAIRES

• Il est important de relever que :
  - le champ du SIEG ne recouvre pas l’ensemble des activités que les organismes Hlm sont autorisés à exercer en application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation, mais uniquement certaines d’entre elles. Les organismes peuvent donc exercer des activités "hors SIEG" ;
  - le champ du SIEG est plus étroit que le champ de l’exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficient les organismes Hlm. En effet, l’article 207,1,4° du Code général des impôts qui définit le périmètre de l’exonération, distingue d’une part, les activités relevant du SIEG et d’autre part, d’autres opérations exonérées - qui, par hypothèse sont donc hors SIEG - comme, par exemple, la location de locaux commerciaux en "pied d’immeubles" lorsqu’ils sont nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles. Ainsi, si l’ensemble des activités SIEG est en principe exonérée d’impôt sur les sociétés, les activités "hors SIEG" peuvent être imposables ou exonérées en application de dispositions spéciales, autres que celle afférentes au SIEG.

L’extension du champ du SIEG aux services que les organismes se rendent entre eux pour les besoins des opérations va se révéler important pour les SAC.

Ces différentes distinctions expliquent aussi l’intérêt de ventiler, au moyen d’outils comptables, ce qui relève du SIEG et ce qui n’en relève pas, la distinction n’étant pas la même que pour l’impôt sur les sociétés. À cet égard, et comme indiqué précédemment, on rappelle que les organismes Hlm vont devoir pour la première fois, début 2019, produire un tableau de ventilation du résultat réalisé en 2018 entre leurs activités relevant du SIEG et leurs autres activités. Un guide réalisé par les Fédérations Hlm, avec l’USH, est en cours de finalisation pour aider les organismes à respecter cette nouvelle obligation.

• L’année 2019 sera également marquée, en ce qui concerne le SIEG, par la "sortie" des logements locatifs intermédiaires : on rappelle qu’ils sont dans le SIEG jusqu’en 2019 s’ils représentent moins de 10% des logements sociaux détenus par l’organisme. En revanche, à compter du 1^er janvier 2020, ils seront "hors SIEG" quel que soit leur nombre. Cette "sortie" implique aussi une "sortie" du régime d’exonération d’impôt sur les sociétés et l’administration fiscale devra apporter des précisions, courant 2019, sur les modalités du changement de régime.

• Enfin, il est nécessaire d’analyser les modifications apportées par la loi ÉLAN au regard du SIEG, notamment :
  - l’extension du champ du SIEG aux "services que les organismes se rendent entre eux pour les besoins des opérations" relevant du SIEG. Cette précision est importante car la question faisait débat, l’administration fiscale considérant, par exemple, que les services de nature "administrative" rendus par un organisme Hlm à un autre (exemple : prestations comptables, informatiques, etc.) ne relevaient pas du SIEG. La loi ÉLAN permet au contraire d’inclure ce type de prestations dans le SIEG (et donc dans le champ de l’exonération d’impôt sur les sociétés), ce qui va s’avérer important notamment pour les sociétés de coordination (qui n’ont pas vocation à réaliser directement des opérations de location sociale ou d’accession sociale et dont l’essentiel de l’activité consistera donc à rendre des services à leur membres) ;
  - l’analyse des nouvelles compétences accordées par la loi aux organismes Hlm : font-elles partie du SIEG ou pas ? Si pour certaines compétences, la réponse est assez évidente (par exemple, ne relèvent pas du SIEG les prestations d’études d’ingénierie urbaine que les organismes sont désormais autorisés à réaliser, sous certaines conditions, pour le compte des collectivités territoriales), dans d’autres cas, la réponse l’est moins et pourra dépendre des circonstances. Ainsi, par exemple, la loi autorise désormais, sous certaines conditions, les organismes à fournir des services aux personnes âgées locataires ou occupants d’un logement social. Ce type de services pourrait être considéré comme faisant partie du SIEG, au titre des prestations accessoires visées par l’article L 411-2, s’il est possible de justifier qu’ils sont accessoires à l’activité de location de logement… ce qui pose la question de savoir jusqu’où peut aller cette notion d’accessoire).

Toutes ces questions sont autant de sujets de réflexion qu’il faudra clarifier dans les mois qui viennent, l’enjeu étant important pour les organismes, que ce soit au regard de la fiscalité applicable, du régime des aides d’État et des contrôles de surcompensation, ou encore de l’évolution générale du statut des organismes.

Thème : impôt sur les sociétés.

Contact : Pascale Loiseaux, responsable du département fiscalité, Direction des études juridiques et fiscales - Tél. : 01 40 75 78 60 - Mél. : ush-djef@union-habitat.org